부산지방법원 2024타경257. 망미디아이리더스 3층 306호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태에는 건물 내 오피스텔·다세대주택·단독주택 이용이 함께 기재되어 있습니다. 감정가 115,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 39,445,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 3,000만원대 물건이지만 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.

강승원은 2019.06.18 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖추고 주택 전부에 관해 임차권등기를 마쳤으며 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 회차의 예상배당은 38,334,990원에 그쳐 21,665,010원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 39,445,000원 + 21,665,010원 = 61,110,010원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강승원 임차권은 인수, 미상 점유자도 다수

등기부에는 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 채권최고액 변경과 채권양도·질권 설정이 이어졌습니다. 2019년 근저당권 원등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건의 말소기준은 2024.01.19 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 강승원의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.11.21 등기이며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분석됩니다.

임차인·점유신고자는 총 30명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 이 가운데 강승원만 보증금·확정일자와 우선변제권이 구체적으로 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정 판정하지 않았습니다. 전입일만으로 최종 인수금액을 계산할 수 없으므로, 강승원 외 29명은 별도 확인 전까지 인수 위험이 남습니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘39,445,000원짜리’가 아니다

현재 최저매각가는 39,445,000원으로 감정가 115,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 대항력 인수형 물건은 낙찰가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다. 강승원에게 배당되지 않는 21,665,010원을 더하면 현재 회차의 확인 실질취득액은 61,110,010원입니다.

낙찰가가 39,445,000원에서 27,611,500원, 다시 19,328,050원으로 내려가도 강승원에게 미배당되는 보증금이 21,665,010원 → 33,285,507원 → 41,419,855원으로 늘어납니다. 결과적으로 확인 실질취득은 61,110,010원 → 60,897,007원 → 60,747,905원으로 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 “유찰될수록 싸진다”는 계산이 그대로 통하지 않는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 강승원 임차보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 강승원 부족분 21,665,010원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 임대주택 등기. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기되어 있습니다.
• 경매 환금성 지표. 망미DILEADERS는 22세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0으로 표시되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 강승원 보증금부터 계산. 현재 회차에서는 미배당 21,665,010원이 인수되므로 최저가 39,445,000원이 아니라 최소 61,110,010원을 출발점으로 자금계획을 잡아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 낙찰가 27,611,500원으로 내려가도 인수액은 33,285,507원으로 커져 실질취득은 60,897,007원입니다. 5회 유찰 시에도 60,747,905원입니다.
• 나머지 29명 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유신고자는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 각 임대차관계와 실제 점유 여부를 확인해야 총 인수액을 닫을 수 있습니다.
• 배당요구자 확인. 강승원을 포함해 배당요구가 확인되는 임차인이 존재하므로 배당요구 종기와 각자의 권리 순위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 이후 효력과 말소 여부를 입찰 전 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격과 실질취득액을 비교해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확정되지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조해 점유자 30명의 관계와 인수범위를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 115,000,000원에서 39,445,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 강승원 보증금 60,000,000원 중 21,665,010원이 미배당되어 매수인에게 넘어오므로 현재 확인 실질취득은 61,110,010원입니다. 추가 유찰 뒤에도 이 금액은 약 60,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

여기에 더해 강승원 외 29명의 점유신고자는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들을 모두 대항력 있는 임차인으로 단정하는 것도 잘못이지만, 반대로 인수위험이 없다고 보는 것도 위험합니다. 시세와 비교할 실거래 기준까지 확정되지 않았으므로 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계를 닫아야 하는 물건입니다. 최저가는 낮지만 권리 불확실성은 높다. 확인되지 않은 29명의 임대차관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.