부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 망미디아이리더스 6층 603호로, 매각물건명세서 비고상 다세대주택입니다. 소유자는 신지상이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 2회 유찰·감정가 49%까지 내려와 있습니다.

겉으로는 절반 가까이 할인된 가격이지만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 김유진은 2021.11.19 임대차계약, 2021.11.22 확정일자, 2021.12.03 주민등록, 2021.12.11 점유개시가 확인되고 2023.12.18 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 105,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 73,500,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,723,000원을 먼저 제외한 71,777,000원이 김유진에게 배당되고, 나머지 33,223,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심

이 사건의 계산상 말소기준은 2024.01.19 임의경매개시결정입니다. 반면 현황조사에 잡힌 점유자들의 전입일은 대부분 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람까지 단순히 전입일만으로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 김유진 외 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유자 — 30명, 김유진 외 보증금 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 기록된 실제 임차인·점유자는 30명입니다. 김유진은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.06억 구조

대항력 있는 김유진의 보증금 105,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 김유진에게 배당되는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 최저가 하락분을 그대로 할인효과로 볼 수 없습니다.

현재 73,500,000원에서 다음 회차 51,450,000원, 그 다음 36,015,000원으로 낙찰가가 내려가도 김유진 관련 인수액은 33,223,000원 → 54,876,100원 → 70,033,270원으로 증가합니다. 결과적으로 알려진 김유진 보증금만 반영한 실질취득은 106,723,000원 → 106,326,100원 → 106,048,270원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

매각대금 73,500,000원은 집행비용 1,723,000원과 김유진 우선변제 71,777,000원으로 소진됩니다. 김유진 부족분 33,223,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 비교는 보류

단지 정보상 망미DILEADERS의 비교 대상 면적은 22.51㎡로 표시되어 있으나, 이 사건 호실과의 면적 일치는 확인되지 않습니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않아 현재 최저가 또는 실질취득가가 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준을 “감정가 대비 49%” 하나로 잡아서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 매각물건명세서상 다세대주택이며, 감정평가 이용상태에는 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 입지. 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡, 토지면적은 477.4㎡입니다.
• 제한. 상대보호구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김유진 인수액. 현재 회차 기준 33,223,000원을 낙찰가와 별도의 매수인 부담으로 반영해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차의 알려진 실질취득은 106,723,000원입니다. 최저가 73,500,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
• 다수 점유자 확인. 김유진 외 점유자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들의 대항력 및 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈은 문건접수상 배당요구 기록이 있습니다.
• 김유진 권리. 2023.12.18 주택임차권등기가 있고 보증금 105,000,000원, 확정일자 2021.11.22, 주민등록일 2021.12.03이 확인됩니다.
• 원본 대조. 특히 매각물건명세서의 임차인별 보증금·점유부분·배당요구·인수여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 총 취득가가 아니다

이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 인수구조입니다. 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 73,500,000원이지만, 김유진의 보증금 105,000,000원 중 33,223,000원이 현재 매수인에게 넘어와 알려진 실질취득은 106,723,000원이 됩니다.

3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 51,450,000원·36,015,000원으로 낮아지는 대신 김유진 미배당액이 54,876,100원·70,033,270원으로 커져, 알려진 실질취득은 각각 106,326,100원·106,048,270원 수준입니다. 즉 추가 유찰이 총 취득원가를 크게 떨어뜨리지 않는 구조입니다.

더구나 김유진 외 점유자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 김유진 인수액 33,223,000원만 보고 끝낼 수 있는 물건도 아닙니다. 알려진 대항력 임차인만 반영해도 최저가와 실질취득의 차이가 크고, 미상 점유자의 추가 인수위험까지 남아 있습니다. 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 고위험 권리분석형 물건입니다.