부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 4층 406호 다세대 물건입니다. 감정가는 115,000,000원, 현재 최저가는 56,350,000원으로 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰됐으니 싸다”로 볼 물건이 아닙니다. 현황조사상 전입·임차인 30명이 잡혀 있고, 보증금 미상자가 다수입니다. 권리상 인수는 0원으로 계산되더라도, 입찰 전 실제 점유와 명도 구조를 반드시 확인해야 합니다.
말소기준은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 근저당권 이전·질권, 한호석의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 특히 한호석의 보증금 63,000,000원은 현재 최저가 56,350,000원보다 크지만, 전입일과 임차권등기가 모두 말소기준 이후라 데이터상 대항력 없음으로 분류되어 매수인 인수금으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 4층406호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매각물건명세서 비고 | 다세대주택임. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
핵심은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 2,730,000,000원으로 설정됐고, 이후 2,520,000,000원, 2,004,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 2024.09.25에는 근저당권자가 주식회사다온인베스트대부로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 및 권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후의 부속 권리 구조로 보아, 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 배당표상 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 30명, 보증기관 승계 0명
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 실제 임차인·점유자 30명으로 봅니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.05.24 이후로 기재되어 있어 데이터상 대항력은 “없음”으로 분류되지만, 보증금 미상자가 많아 현황조사·매각물건명세서·전입세대 원본 대조가 필수입니다.
| 임차인/점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 2020.07.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임예지 | 2020.11.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노민지 | 2021.07.02 / 미상 | 미상 / 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용범 | 2023.07.24 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백철호 | 2023.02.13 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승우 | 2021.09.09 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 2023.06.15 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 2021.06.29 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김헌모 | 2021.08.04 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박현철 | 2021.07.09 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서승준 | 2022.12.23 / 미상 | 미상 / 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정훈 | 2022.07.27 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정한태 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승원 | 2019.06.18 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김주희 | 2021.11.29 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신귀란 | 2020.08.26 / 미상 | 미상 / 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정해인 | 2021.08.30 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이미나 | 2019.06.27 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유라 | 2019.06.18 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석민희 | 2019.06.24 / 미상 | 미상 / 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강부경 | 2020.06.23 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주호동 | 2019.07.12 / 미상 | 미상 / 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임하나 | 2019.06.18 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지원 | 2020.07.28 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송민기 | 2023.08.18 / 미상 | 미상 / 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유진 | 2021.12.03 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김정련 | 2020.04.01 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전지훈 | 2019.06.17 / 미상 | 미상 / 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한호석 | 2021.02.15 / 2021.01.21 | 63,000,000원 / 2025.02.19 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,414,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 54,935,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 배당은 56,350,000원이고, 근저당권 미배당은 2,675,064,300원입니다. 이 미배당은 낙찰자 인수금이 아니라 말소되는 담보권의 회수 부족분입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·회차 시나리오 — 낮은 최저가보다 ‘환금성’ 확인
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 2,675,064,300원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 2,691,665,010원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 2,703,285,507원 |
현재 회차의 실질취득은 56,350,000원입니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교값이 제공되지 않았고, 망미DILEADERS 데이터상 총 22세대, 2019.05.10 준공, 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%, 최근 매각가 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고는 다세대주택임으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건으로, 급배수시설·위생시설·승강기·화재탐지경보시설·난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공시지가 1,606,000원/㎡, 지목은 대입니다. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 소규모 집합건물이고 실거래·최근 매각가 자료가 제공되지 않았습니다. 권리 인수보다 환금성과 명도 확인이 가격 판단의 중심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 대조. 현황조사상 30명의 임차인·점유자가 확인됩니다. 전입일은 모두 후순위지만 보증금 미상자가 많습니다.
- 한호석 임차권등기 확인. 보증금 63,000,000원, 전입 2021.02.15, 확정 2021.01.21, 임차권등기 2025.02.19입니다. 데이터상 대항력 없음이나 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1의 민간임대주택등기는 금액 인수 항목은 아니지만, 임대사업자 관련 제한 기재로 원본 확인 대상입니다.
- 관리비·점유 확인. 소규모 집합건물은 공용부분 관리비, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 56,350,000원과 명도 비용을 함께 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.05.24 근저당이고, 후순위 전입자와 후순위 임차권등기는 매수인에게 보증금 인수로 넘어오지 않는 구조입니다. 그래서 실질취득가는 56,350,000원으로 계산됩니다. 하지만 현황조사상 임차인·점유자 30명, 보증금 미상 다수, 민간임대주택등기와 임차권등기가 함께 있는 물건입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 명도·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
