부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 3층 305호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 “오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중”인 건물로 표시되어 있어, 아파트형 단지 물건으로 보면 안 됩니다. 말소기준은 2019.05.24. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이고, 이후 임의경매와 정한태 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 정한태 임차권등기에는 보증금 60,000,000원이 기재되어 있지만, 주민등록일자·점유개시일자가 2022.09.23.으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 나머지 현황조사상 신고자들도 전입일이 모두 말소기준권리 이후로 정리되어, 제공 데이터 기준으로는 대항력 인수 없음입니다. 다만 보증금·확정일자 미상자가 많아, 우선변제와 실제 점유 관계는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층305호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기부 발급 | 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 · 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24. 근저당
말소기준권리는 을구 1번 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 을구 2번 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 2024년에 1번 근저당권 이전과 질권 설정이 이어졌지만, 이는 말소기준권리의 후속 권리관계로 배당 확인 대상입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 30명, 승계 신고 0건
tenants 자료상 is_guarantor 또는 is_subrogation이 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고를 빼고 난 실제 임차·점유 신고는 30명으로 봅니다. 보증금이 확인되는 항목은 정한태 60,000,000원 1건이고, 이 역시 말소기준권리 이후 전입이어서 제공 데이터 기준 매수인 인수는 0원입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정한태 | 건물전부 | 2022.09.23 | 2022.09.02 | 60,000,000원 | 2024.11.29 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,414,300원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 54,935,700원 | 2,675,064,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당 부족액은 채권자 미회수로 남는 금액이며, 제공 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 만큼 채권 미회수만 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 2,675,064,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 2,691,665,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 2,703,285,507원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중입니다. 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수시설·위생시설·승강기·화재탐지경보시설·난방시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 포함. 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 477.4㎡, 소로한면입니다.
- 환금성. 망미DILEADERS 총세대수는 22세대, 준공일은 2019.05.10입니다. 제공 통계상 평균 유찰 2.0회, 최근 낙찰금액 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 현황조사·문건접수·임차권등기상 신고자가 30명입니다. 이름·전입일·배당요구일·보증금 미상 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 정한태 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 확정일자 2022.09.02, 주민등록·점유개시 2022.09.23입니다. 말소기준 뒤라 인수형은 아니지만 말소 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1 등기가 있어 말소·승계 여부를 확인해야 합니다. 이 항목을 단순 소멸 권리로 처리하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 실거래 또는 최근 낙찰금액이 제공되지 않았습니다. 최저가 56,350,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 법률상 인수액 0원과 실제 인도 난도는 별개입니다. 다수 점유 신고가 있으므로 현장 점유자와 관리 상태 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 자료입니다. 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “확인할 사람 30명”이 더 중요하다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 압도하는 인수형 구조가 아닙니다. 정한태의 보증금 60,000,000원도 말소기준권리 이후 전입·점유라 제공 데이터 기준 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가와 같은 56,350,000원으로 계산합니다.
하지만 결론은 보수적입니다. 다세대·오피스텔·단독주택 혼재 이용 건물이고, 총세대수는 22세대인데 임차·점유 신고자는 30명입니다. 보증금 미상 항목도 많고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 권리상 인수는 가볍지만, 점유 정리와 환금성 검증이 무거운 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 입찰할 물건이 아니라, 원본 확인과 현장 확인을 통과해야 검토할 수 있습니다.
