부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 2층 208호 오피스텔입니다. 감정가는 188,000,000원, 현재 최저매각가는 64,484,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 30명이며, 보증기관 대위·승계로 중복된 신고인은 없습니다.

그중 김민경은 보증금 94,000,000원, 전입 2021.06.29, 확정일자 2021.06.14, 배당요구 2025.06.30의 임차권자로 확인됩니다. 현 회차 예상배당은 62,923,288원이고, 데이터상 미배당 31,076,712원은 매수인 인수로 계산됩니다. 나머지 29명의 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, ‘대항력 有’로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다

제공된 권리분석상 말소기준일은 2024.01.19 임의경매개시결정입니다. 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 최초 채권최고액 2,730,000,000원으로 설정됐고, 2021.09.27 2,520,000,000원, 2021.11.10 2,004,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 근저당권은 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 제이비우리캐피탈주식회사와 권민경·이지은· 제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정이 이어집니다.

김민경의 주택임차권등기는 2025.06.30 접수돼 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 하지만 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 미배당액의 인수는 별개입니다. 데이터상 김민경의 현 회차 미배당액 31,076,712원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로, 등기 말소만 보고 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 30명, 미상 보증금이 최대 변수

③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘감정가 34%’만 믿으면 안 된다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 알려진 김민경 임차관계만 해도 경제적 부담의 기준이 최저가 64,484,000원이 아니라 보증금 94,000,000원 수준으로 이동합니다.

망미DILEADERS는 22세대, 사용승인일은 2019.05.10로 기재돼 있고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 본건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 거래가격 근거가 없는 상태에서는 낮은 최저가보다 임차관계 확정과 실제 인수액 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,484,000원 가정)

위 배당은 김민경 보증금 94,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 권리는 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 해당 건물은 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 승강기·급배수·위생·화재탐지경보·난방시설 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,606,000원/㎡, 토지면적은 477.4㎡입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 경매 환금성. 망미DILEADERS 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회이며, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김민경 미배당 확인. 현 회차 계산상 보증금 94,000,000원 중 31,076,712원이 매수인 인수입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액은 오히려 커집니다.
• 나머지 점유자 전수 확인. 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 계약서와 배당요구 자료를 개별 대조해야 합니다.
• ‘34% 할인’ 착시 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 시세 대비 저가라고 판단할 근거가 없습니다.
• 임차권등기와 인수 구별. 김민경 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 데이터상 보증금 부족분 31,076,712원은 인수됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 내용과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·이전·질권 확인. 2019년 근저당 이후 채권최고액 변경, 근저당권 이전 및 다수 질권 설정이 이어져 있으므로 등기사항을 원본과 대조해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 제시된 예상배당에는 당해세·최우선변제와 미상 점유자의 보증금이 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “유찰이 많을수록 싸지는 물건”으로 보면 위험하다

이 사건은 감정가 188,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 64,484,000원까지 내려왔지만, 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 연결되지 않는 구조입니다. 김민경 보증금 94,000,000원만 놓고도 현 회차 미배당 인수액은 31,076,712원이고, 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가면 인수액은 각각 50,073,698원·63,371,590원으로 커집니다.

더 큰 문제는 김민경 외 29명의 보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다. 이들은 대항력을 확정할 자료가 부족해 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 하고, 실제 보증금이 확인되기 전까지 매수인이 최종적으로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다. 실거래 가격 자료까지 없는 만큼 이 사건은 “감정가 34%”라는 숫자보다 임차관계 확정이 먼저인 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.