부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 2층 202호 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 43,904,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 34%까지 떨어진 물건”으로 보면 안 됩니다. 임예지의 임차보증금 63,000,000원이 있고 현재 회차 예상배당은 42,713,728원에 그쳐 20,286,272원이 매수인 인수로 계산됩니다.

즉 현재 회차에서는 낙찰가 43,904,000원에 인수액 20,286,272원을 합한 64,190,272원이 확인된 권리만을 반영한 실질취득입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임예지에게 미배당되는 보증금이 늘어나기 때문에 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 조사대상 29명이 별도로 존재하므로, 최종 인수액은 20,286,272원으로 확정됐다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 말소와 보증금 인수는 별개

본 사건의 권리분석 기준은 2024.01.19. 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 등기부에는 2019.05.24. 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 설정 이후 채권최고액 변경, 근저당권 이전과 근질권·질권 설정이 이어집니다. 2021.07.07.에는 민간임대주택등기도 존재합니다.

임예지의 주택임차권등기는 2024.10.29. 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 임예지의 전입일은 2020.11.17., 확정일자는 2021.03.25.입니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소와 별개로 기존 대항력과 보증금 회수 문제를 봐야 하며, 현재 배당 시나리오에서는 보증금 63,000,000원 중 20,286,272원을 매수인이 인수합니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 조사대상 30명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없으며, 조사된 실제 임차인·점유 대상은 30명입니다. 이 중 임예지만 보증금 63,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

실거래 가격을 근거로 “싸다”고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 대신 임예지 보증금 인수형의 특징을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 43,904,000원에 낙찰되면 20,286,272원이 인수되어 확정분 기준 총부담은 64,190,272원입니다. 4회 유찰 시 낙찰가는 30,732,799원으로 더 낮아지지만 인수액은 33,220,391원으로 증가해 총부담이 63,953,190원이 됩니다. 5회 유찰 시에도 21,512,959원 낙찰가에 42,274,274원이 인수되어 총부담은 63,787,233원입니다.

즉 유찰될수록 겉으로 보이는 최저가는 내려가지만 임예지의 미배당 보증금이 그만큼 커집니다. 임예지 한 명만 반영해도 실질취득은 보증금 63,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 인수형입니다. 따라서 21,512,959원이나 30,732,799원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 평가하면 안 됩니다. 더구나 29명의 미상 보증금 위험은 위 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)

현재 회차에서는 임예지 보증금 중 20,286,272원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 1,715,188,412원이며 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택·근저당 후속 권리

• 민간임대주택등기. 2021.07.07. 민간임대주택 등록 등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 등기되어 있습니다.
• 근저당 변동. 2019.05.24. 채권최고액 2,730,000,000원 근저당이 설정됐고, 2021.09.27. 2,520,000,000원, 2021.11.10. 2,004,000,000원으로 변경됐습니다.
• 근저당권 이전. 2024.09.25. 주식회사다온인베스트대부로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기됐습니다.
• 근질권·질권. 제이비우리캐피탈주식회사의 2,004,000,000원 근질권과 권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부 각 50,000,000원, 이언경 30,000,000원의 질권 설정이 이어집니다.
• 임차권. 임예지의 63,000,000원 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 선행 전입·확정일자에 따른 보증금 문제는 별도로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 알미늄샷시입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 477.4㎡, 완경사 세로장방 형태의 대지로 동측 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 망미DILEADERS는 22세대, 2019.05.10. 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임예지 인수부터 반영. 현재 최저가 43,904,000원이 아니라 임예지 미배당 20,286,272원을 합한 64,190,272원을 최소한의 확정분 실질취득으로 봐야 합니다.
• 29명의 계약관계 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자들의 임대차계약, 현재 점유 여부, 보증금, 확정일자를 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 임예지는 2024.10.29. 배당요구가 확인됩니다.
• 유찰만으로 가점 금지. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 임예지 인수액은 각각 33,220,391원·42,274,274원으로 증가합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07. 등기의 매각 이후 처리와 임대 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 원본을 대조해 미상 점유자의 실제 인수 여부를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “43,904,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 128,000,000원도, 3회 유찰된 최저가 43,904,000원도 아닙니다. 먼저 봐야 할 숫자는 임예지 보증금 63,000,000원입니다. 현재 회차에서는 20,286,272원이 미배당되어 매수인에게 넘어가므로, 확인된 권리만 반영해도 실질취득은 64,190,272원입니다. 다음 회차로 넘어가도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 크게 줄지 않습니다.

그리고 그보다 더 중요한 부분이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 29명이 모두 기준일 이전 전입으로 조사되어 있습니다. 이들은 대항력 가능·미상 상태이므로, 실제 계약관계가 확인되지 않는 한 인수위험의 크기를 계산할 수 없습니다. 3회 유찰은 매력 포인트가 아니라 경고 신호에 가깝고, 이 물건은 가격 분석보다 임차관계 확정이 먼저입니다.