수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 102호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현재는 공실상태입니다. 말소기준권리는 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,424,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 592,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 8,320,000원을 제외한 583,680,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에는 배당이 없는 구조입니다. 다만 이처럼 채권총액이 크다는 사실이 곧 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 2022.10.28 경정 794,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 2,424,000,000원으로 현재 최저가 592,000,000원을 크게 웃돌며, 예상배당에서는 매각대금 대부분이 이 선순위 근저당에 배당됩니다. 2023.05.22 국 압류, 2025.06.25 신용보증기금 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 592,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격자료만으로는 같은 용도·입지의 최근 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실 외에 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,320,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 583,680,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,087,199,156원 중 예상 배당액은 583,680,000원이며, 미배당액은 2,503,519,156원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류 접합, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재 공실이므로 실제 임대수요·상권·공실기간을 확인하기 전에는 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점검증. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 매매·임대사례를 별도로 대조해 592,000,000원의 적정성을 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실상태이므로 임대수요, 예상 임대료, 공실기간과 실제 내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 담보 구조 확인. 광주신안신용협동조합 근저당 채권최고액은 2,424,000,000원이고 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액을 원본에서 대조하세요.
- 조세배당 확인. 국·수원시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각기일 전 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 신고된 임차인은 없고 현황은 공실이지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 최종 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가의 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 신고된 임차인은 없으며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 본건은 근린시설이자 현황 공실이고, 현재 확보된 가격자료만으로는 592,000,000원이 시세보다 낮다고 검증할 수 없습니다. 선순위 근저당만으로 매각대금이 전액 소진될 만큼 채권구조도 무겁습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 유형입니다.
