수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 102호로, 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022년 7월 6일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 광주신안신용협동조합이 채권최고액 2,424,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 국가의 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리 측면은 비교적 단순하지만, 매각대금 592,000,000원 중 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되면서 신청채권자인 신용보증기금에는 현재 회차 기준 배당액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 102호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 · 8층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 2022.07.06. 소유권이전 · 2022.10.28. 거래가액 794,230,000원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.07.06. 을구 1번 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 국가 압류(2023.05.22), 신용보증기금 강제경매개시결정(2025.06.25), 수원시 압류(2025.10.22)는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국토지신탁 명의 신탁등기와 2023년 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 592,000,000원의 ‘싼지 비싼지’는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 592,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 592,000,000원입니다. 다만 본 건은 근린시설이고 현황이 공실이어서, 단순히 “권리가 깨끗하다”는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다.
감정평가서상 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재하고, 본건은 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다. 반면 현재 실제 이용은 공실이므로, 근린시설 특성상 임대수익과 재임대 가능성, 공실 지속 가능성을 가격 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,320,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 583,680,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,320,000원과 광주신안신용협동조합 근저당에 583,680,000원이 배당되어 매각대금 592,000,000원이 전부 소진됩니다. 총 채권 미배당액은 2,503,519,156원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 1층 102호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 592,000,000원 자체가 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 현장 임대료와 매매 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 공실로 조사됐습니다. 현재 점유·사용 상태가 달라졌는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익성. 근린시설은 공실 기간과 임대료가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 실제 가능한 임대조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 광주신안신용협동조합 근저당과 후순위 압류·경매개시결정의 현황을 입찰 전 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가의 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 592,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 가격과 환금성입니다. 현재는 신건으로 감정가 592,000,000원이 그대로 최저가이고, 가격 우위를 확인할 직접 실거래 지표는 없습니다. 1회 유찰 시 473,600,000원, 2회 유찰 시 378,880,000원으로 가격은 낮아지지만, 그 자체만으로 “싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장 임대수요 확인 후. 이 사건은 그 순서가 중요합니다.
