수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 209호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022년 소유권이전 후 거래가액은 271,664,520원으로 경정됐습니다. 같은 날 두암신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 강제경매개시결정·수원시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 214,000,000원 자체의 시장 적정성은 별도 문제입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 209호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 거래가액 271,664,520원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있습니다. 그 이후의 신용보증기금 강제경매개시결정, 수원시 압류, 두암신용협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국토지신탁 명의의 신탁등기와 2023년 재산보전처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 214,000,000원과 최저매각가 214,000,000원이 시장가 대비 어느 수준인지는 확인할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
확인 가능한 가격 관련 사실은 소유권이전 당시 거래가액이 이후 271,664,520원으로 경정됐다는 점과, 현재 감정가·최저가가 214,000,000원이라는 점입니다. 그러나 두 금액은 거래시점과 물건상태가 다르므로, 이 차이만으로 현재 시세 대비 할인이라고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 210,204,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,796,000원을 제외한 210,204,000원이 두암신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 3,516,194,312원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 210,204,000원 | 3,516,194,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 3,558,395,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 3,592,155,752원 | 0원 |
이 사건의 중요한 포인트는 채권자의 미배당이 낙찰자 인수로 이어지는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 가격이 내려가면 실질취득액도 214,000,000원 → 171,200,000원 → 136,960,000원으로 같이 내려갑니다. 다만 시세 자료가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 별도 시장조사가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 주위환경. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 209호이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·매물 비교. 제공된 시세 자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 단순 공실인지, 임대수요·가시성·동선·업종제한 등 구조적 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 권리자료상 임차인 신고는 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권관계 확인이 필요합니다.
- 회생 관련 이력. 2023년 재산보전처분이 등기됐다가 2024년 회생절차 종결결정으로 말소된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 말소기준은 2022년 두암신용협동조합 근저당이고, 이후 강제경매·압류·임의경매는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 근린생활시설 경매의 수익성은 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재는 공실이고 실거래 비교자료도 없어, 신건 최저가 214,000,000원을 시장보다 낮은 가격이라고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 현장·시세 검증 후 판단”이 가장 정확한 결론입니다.
