말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황은 공실 근린생활시설이고 신건 최저가가 564,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵고, 근린시설의 공실 상태까지 함께 봐야 합니다.
수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 120호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 근린생활시설입니다. 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 말소기준권리는 2022년 7월 6일 설정된 동대구신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 따라서 현재 최저가 564,000,000원을 기준으로 한 매수인의 실질취득액도 564,000,000원이며, 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 권리구조는 단순하지만, 가격 판단에서는 공실 근린시설이라는 이용상태를 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층120호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 564,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.07.06 동대구신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 1층 109호가 기재돼 있습니다. 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
현재 회차는 감정가의 100%인 564,000,000원에서 시작합니다. 실거래 비교 없이 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 점과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 564,000,000원 | 555,960,000원 | 1,571,239,156원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 451,200,000원 | 444,288,000원 | 1,682,911,156원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 360,960,000원 | 355,106,560원 | 1,772,092,596원 |
유찰될수록 매각가는 451,200,000원, 360,960,000원으로 내려가지만 채권 미배당액은 오히려 1,682,911,156원, 1,772,092,596원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,040,000원 |
| 2. 근저당권 · 동대구신용협동조합 | 1,464,000,000원 | 555,960,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액은 2,127,199,156원, 채권자 예상배당은 555,960,000원, 미배당액은 1,571,239,156원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건 내 1층 120호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 564,000,000원입니다. 권리상 인수액 0원과 시세상 가격 메리트는 별개로 검토해야 합니다.
- 공실 근린시설. 현황이 공실인 만큼 실제 내부 상태와 향후 이용 가능성을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 선순위 근저당권이 매각대금을 대부분 흡수하고 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 공동담보 확인. 동대구신용협동조합 근저당권에는 같은 건물 1층 109호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 동대구신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 공실 근린생활시설이고 현재 신건 최저가는 564,000,000원입니다. 권리상 안전성과 가격 메리트는 같은 말이 아닙니다. 실거래 비교 없이 최저가가 싸다고 단정할 수 없고, 공실 상태와 근린시설의 환금성을 함께 고려하면 권리는 합격, 가격은 보수적으로 검증할 물건입니다.
