수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 1층 120호로, 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 당시 거래가액은 970,068,600원으로 기재됐다가 2022.10.28 822,625,360원으로 경정되었습니다.
권리의 중심은 같은 날인 2022.07.06 설정된 동대구신용협동조합의 채권최고액 1,464,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류는 그보다 뒤에 들어왔기 때문에 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층120호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 · 8층 건 내 1층 120호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 2022.07.06 소유권이전 · 2022.10.28 거래가액 822,625,360원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 564,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.06 동대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,464,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 대상 호실은 공실상태로 조사됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자 존재 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 추정에서는 임차인 승계나 별도 인수금이 잡히지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
2019.11.28 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이후 소유권이전 과정에서 말소됐고, 2023.05.22 등기된 재산보전처분도 2024.06.03 회생절차 종결결정을 원인으로 2024.06.05 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 2022.07.06 근저당권이며, 그 뒤의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 신건 564,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 564,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 유찰 시 제시된 회차 시나리오는 1회 유찰 451,200,000원, 2회 유찰 360,960,000원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 현재 가격을 비교할 실거래 시세를 근거로 한 판단은 하지 않습니다. 따라서 564,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 564,000,000원 | 1,571,239,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 451,200,000원 | 1,682,911,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 360,960,000원 | 1,772,092,596원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자들의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권 미회수 규모가 크다고 해서 그 미회수액이 곧 매수인 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 입찰자 입장에서는 권리 인수보다 근린시설의 실제 임대수요·매매수요와 적정가격 확인이 더 중요한 쟁점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,040,000원 |
| 1. 근저당 · 동대구신용협동조합 | 1,464,000,000원 | 555,960,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 8,040,000원을 제외한 555,960,000원이 동대구신용협동조합 근저당권에 배당되고, 신청채권자 신용보증기금과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권액은 2,127,199,156원, 총 미배당은 1,571,239,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·점유. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유와 임대차 존재 여부는 재확인이 필요합니다.
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 건물이 위치한 토지는 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층으로, 공용 위생 및 급배수설비·승강기·주차장·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현황 공실의 근린시설이므로 아파트처럼 단순한 세대 실거래 비교보다 실제 임대료·공실기간·배후수요·동일 건물 상가 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 방문과 실제 점유자 확인이 우선입니다.
- 가격 근거 확보. 감정가 564,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 현재 가격을 싸다고 전제하지 말고 주변 근린시설 매매사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 제1층 제109호 공동담보가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 경매·배당 진행도 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·배당 확인. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하지만, 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 세금관계를 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 관리비·공용부분 비용·상가 운영비와 실제 사용 가능한 내부 상태를 확인해야 낙찰 후 보유비용을 판단할 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가서의 내부구조도 및 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐고 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별도 문제”
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2022.07.06 동대구신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤에 들어온 강제경매개시결정과 수원시 압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 정돈된 구조입니다.
그러나 대상은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 감정평가 당시 공실입니다. 신건 최저가 564,000,000원의 시장 메리트를 직접 입증하는 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 1회 유찰 시 451,200,000원, 2회 유찰 시 360,960,000원으로 가격은 낮아지지만, 어느 회차가 적정가는지는 실제 임대수요와 상가 매매사례를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
