수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 218호 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실 상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022년 7월 6일 소유권을 취득한 날 샘신용협동조합 명의의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 “채권이 크다”와 “매수인이 떠안는다”를 구분하는 것입니다. 선순위 근저당의 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크고 신청채권자까지 배당받지 못하지만, 배당 부족액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면은 별개입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 232,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층218호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원이고, 같은 건물의 2층 206호·216호·217호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 232,000,000원인 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 2,055,247,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 2,100,997,556원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 2,137,597,876원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 채권 부족액은 매수인의 실질취득가에 더해지는 구조가 아닙니다. 다만 유찰가격이 시장가 대비 적정한지는 별도의 근린시설 거래·임대수익 자료가 없기 때문에 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,048,000원 이후 남은 227,952,000원이 샘신용협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 2,055,247,156원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 218호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 재확인. 감정평가에서는 공실로 조사됐으나 실제 점유·사용 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당은 206호·216호·217호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 진행·배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 근린시설 실거래 자료가 없어 감정가 232,000,000원 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 수익성 확인. 현황 공실인 만큼 실제 임대 가능 여부와 임대료 수준을 별도로 확인해야 환금성과 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 샘신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 현재 회차에서는 232,000,000원의 매각대금 중 227,952,000원이 선순위 근저당에 배당되고 신청채권자는 0원을 배당받는 강한 선순위 구조입니다. 그 채권 부족액이 매수인에게 승계되지는 않지만, 이 물건이 근린시설·공실이라는 점과 비교 실거래 자료가 없다는 점 때문에 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 수익성은 현장 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
