수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 218호로, 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정 이용상태는 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 등기상 말소기준은 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원이고 206호·216호·217호가 함께 공동담보로 기재돼 있습니다.
말소기준 이후 등기된 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 나타나지 않습니다. 따라서 제시된 배당안 기준 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 입찰가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 218호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 2022.07.06. 359,614,400원 · 2022.10.28. 소유권경정 거래가액 304,955,680원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 제시된 권리관계에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 2019.11.28. 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.22. 재산보전처분 역시 2024.06.05. 회생절차 종결결정으로 말소됐습니다. 말소기준권리인 샘신용협동조합 근저당 이후의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 권리 안전과 가격 메리트는 분리해서 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 232,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 232,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격 대비 낮은지 높은지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “인수액이 없으니 싸다”고 연결해서 해석하면 안 됩니다. 더구나 감정 이용상태가 공실인 근린생활시설이므로, 아파트처럼 단순한 주거 실거래 비교가 아니라 해당 호실과 유사한 상업용 집합건물의 거래·임대수익·공실기간을 별도로 확인해야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 2,055,247,156원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 2,100,997,556원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 2,137,597,876원 |
유찰 시 매각가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 위 미배당은 제시된 채권총액 2,283,199,156원을 기준으로 계산된 시나리오 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 227,952,000원 |
| 3. 강제경매 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 4,048,000원을 제외한 금액이 샘신용협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금의 신청채권은 배당되지 않는 시나리오입니다. 채권총액 2,283,199,156원 중 미배당액은 2,055,247,156원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로, 공용 위생 및 급배수설비·승강기·주차장·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 232,000,000원입니다. 비교 실거래가 제시되지 않았으므로 유사 근린시설 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정상 현황은 공실입니다. 실제 점유·사용 상태와 내부 구조는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당은 206호·216호·217호와 공동담보입니다. 공동담보 배당관계와 채권잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 시나리오에서는 신용보증기금 청구액 663,199,156원에 대한 배당이 0원입니다. 이는 매수인 승계와는 구별해서 판단해야 합니다.
- 용도·임대수요. 공부상 근린생활시설이고 현황 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비·업종 제한 등 상업용 부동산의 환금성 요소를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 물건은 공실 근린생활시설이고 최저매각가가 감정가와 같은 232,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 비교수치가 없기 때문에 이 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 또한 선순위 근저당이 1,620,000,000원 공동담보로 설정돼 있고, 현재 배당안에서는 신청채권자 신용보증기금이 배당받지 못할 정도로 채권부담이 큽니다. 결론적으로 권리 인수 리스크는 낮지만, 가격·공실·근린시설 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
