수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 108호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 소유권이전 당시 거래가액 1,354,858,700원이 등기된 뒤 2022.10.28 거래가액이 1,148,930,210원으로 경정됐습니다.
권리의 기준점은 2022.07.06 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권 2,316,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정과 수원시 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있어, 실제 입찰 전에는 최신 등기부와 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 108호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 108호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 820,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 매수인 인수액은 배당표와 각 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 820,000,000원, 시세보다 배당 구조를 먼저 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 820,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액은 820,000,000원입니다. 다만 이 근린시설의 가격을 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어, 이번 분석에서는 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 판단을 하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 820,000,000원 | 809,400,000원 | 2,832,998,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 656,000,000원 | 647,040,000원 | 2,995,358,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 524,800,000원 | 517,152,000원 | 3,125,246,312원 | 0원 |
유찰될수록 매각가격은 820,000,000원에서 656,000,000원, 524,800,000원으로 내려가지만, 채권자 미배당은 반대로 커집니다. 중요한 점은 이 부족액이 매수인 인수로 전환되지 않는다는 것입니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 820,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 809,400,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,600,000원을 제외한 809,400,000원이 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 경매채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류 접합, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건물설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 임대차 존재 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 2,832,998,312원은 채권자 측 부족액입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 근린시설 가치 확인. 신건 최저가 820,000,000원의 적정성은 주변 근린시설 임대료·공실률·매매사례를 현장에서 별도로 검증해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 수원시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 미반영될 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 실제 내부상태 확인. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — “큰 미배당 ≠ 큰 인수”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 구분은 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 감정가 820,000,000원으로 매각되더라도 채권총액 3,642,398,312원을 모두 갚지 못해 2,832,998,312원이 미배당으로 남지만, 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정·압류도 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 현황 공실인 근린시설입니다. 따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 820,000,000원의 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
