수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 108호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권 2,316,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매·임의경매·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 숫자는 단순하지 않습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 820,000,000원이지만, 채권 총액은 3,642,398,312원입니다. 현재 회차에서는 집행비용 10,600,000원을 제외한 809,400,000원이 근저당권 배당에 투입되고, 나머지 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 즉 채권 미배당이 크다는 사실과 낙찰자가 그 미배당을 인수한다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 108호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 820,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 핵심은 2022.07.06. 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 2,316,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정·임의경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 채권 미배당을 본다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 820,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 820,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가정액은 656,000,000원, 2회 유찰 시 524,800,000원입니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 820,000,000원 | 809,400,000원 | 2,832,998,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 656,000,000원 | 647,040,000원 | 2,995,358,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 524,800,000원 | 517,152,000원 | 3,125,246,312원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 820,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 809,400,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,642,398,312원, 채권자 배당액은 809,400,000원, 미배당은 2,832,998,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건의 1층 108호이며, 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·중로2류(폭 15m~20m)(접합)· 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.06. 광주웨슬리신용협동조합 근저당권이 기준이며, 근저당권 이전등기까지 원본 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 공실이나 내부구조·이용상태는 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유·열쇠 인도·관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가성 검토. 근린생활시설인 만큼 1층 108호의 실제 동선·가시성·공실 기간·임대 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,832,998,312원은 채권자 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 미배당 ≠ 큰 인수”
이 사건에서 가장 먼저 분리해 볼 숫자는 2,832,998,312원과 0원입니다. 전자는 신건 820,000,000원 매각을 가정했을 때의 채권 미배당액이고, 후자는 매수인 인수액입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 임차인도 없어, 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 반면 물건 자체는 근린시설·공실이므로 수익성과 환금성은 별도 문제입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보류입니다. 신건 820,000,000원이 매력적인지는 공실 상가의 실제 임대 가능성과 현장을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
