수원지방법원 2025타경56609. 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 208호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 감정평가 현황도 공실 상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권을 취득했습니다. 같은 날 두암신용협동조합 명의 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정돼 있으며, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류, 2026.01.14 두암신용협동조합의 임의경매개시결정이 순차적으로 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 208호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 2층 208호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.07.06 두암신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있습니다. 2025.06.25 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류, 2026.01.14 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실질취득 165,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 165,000,000원이고, 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 165,000,000원입니다. 그러나 이 근린시설과 직접 비교할 실거래 가격이 제시되지 않아 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현황이 공실입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대수요, 공실 기간, 상가·근린시설의 매매사례와 임대료 수준을 별도로 대조하는 데 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 3,564,508,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 3,597,046,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 3,623,076,712원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 채권자의 미회수금이 아니라 공실 근린시설 자체가 각 회차의 매각가를 감당할 수 있는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당권 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 161,890,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,726,398,312원 중 채권자 배당액은 161,890,000원, 미배당은 3,564,508,312원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 근린시설 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 165,000,000원이 싼 가격이라는 전제에서 접근하지 말고 인근 동일·유사 용도의 매매사례를 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정평가 당시 공실입니다. 실제 영업수요, 임대료 수준과 공실 지속 가능성을 확인해야 환금성과 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 구조도 함께 대조해야 합니다.
- 배당 미달과 인수는 구분. 현재 시나리오의 미배당은 3,564,508,312원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수금 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순함과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 말소기준이 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당으로 명확하고, 그 뒤의 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 대상은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린생활시설입니다. 신건 최저가 165,000,000원이 감정가와 같고, 이를 직접 대조할 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 현재 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격·공실·환금성은 추가 검증”입니다.
