수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 208호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 현재 등기상 말소기준권리는 2022.07.06 설정된 두암신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류, 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건이지만, 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 165,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 이전 | 2022.07.06 · 거래가액 201,613,930원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류, 2026.01.14 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 등기상 권리나 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원입니다. 소유권 이전 등기에는 거래가액이 최초 237,750,200원으로 기재됐다가 2022.10.28 경정을 통해 201,613,930원으로 변경됐습니다. 현재 감정가는 이 경정 거래가액보다 36,613,930원 낮습니다.
다만 과거 소유권 거래가액과 현재 시장 시세는 같은 의미가 아닙니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세에 관한 비교자료가 없으므로 165,000,000원이 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 현황이 공실인 근린시설이므로 실제 임대가능성·공실기간·상가 매매사례 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 161,890,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 165,000,000원 중 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 두암신용협동조합 근저당권에 배당되고, 총 미배당액은 3,564,508,312원입니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 208호입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 또는 유사 근린시설의 최근 매매사례를 확인해 165,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이므로 실제 임대수요·예상 임대료·공실기간을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 확인. 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있으므로 원본 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 내부구조와 이용상태는 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 강제경매·압류·임의경매 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 물건 용도가 근린시설이고 현황이 공실이며, 최근 실거래 시세를 비교할 자료가 없습니다. 따라서 신건 최저가 165,000,000원이 싸다는 근거는 없고, 1회 유찰 132,000,000원·2회 유찰 105,600,000원 역시 단순 할인율만으로 매력도를 판단해선 안 됩니다. 권리는 합격, 가격과 공실·환금성은 별도 검증. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
