수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 206호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 감정평가상 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권이전 뒤 2022.10.28 거래가액이 533,024,980원으로 경정됐습니다. 같은 2022.07.06 설정된 샘신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,620,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류가 들어왔지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 반면 선순위 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 현재 회차에서는 매각대금 대부분이 근저당권자에게 배당되고 신청채권자 신용보증기금에는 예상배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 206호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 8층 건 내 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.11.28 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.07.06 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 샘신용협동조합 근저당권 1,620,000,000원이 말소기준입니다. 2023.05.22 재산보전처분도 2024.06.05 회생절차 종결결정에 따라 이미 말소됐습니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 신건 468,000,000원부터
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 468,000,000원인 신건입니다. 유찰 시 주어진 회차 시나리오상 최저가는 374,400,000원, 다시 유찰되면 299,520,000원으로 낮아집니다. 다만 공부상 근린생활시설이고 현황이 공실인 만큼, 단순히 유찰 폭만으로 가격 메리트를 판단하기보다 실제 상권·임대수익·호실 상태 확인이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 468,000,000원 | 0원 | 1,822,279,156원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 374,400,000원 | 0원 | 1,914,840,756원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 299,520,000원 | 0원 | 1,988,672,436원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당액은 매각가가 낮아질수록 커집니다. 이는 이 물건의 핵심 위험이 후순위 권리 승계가 아니라 근린시설 자체의 가격 적정성과 환금성에 있다는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 2. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 460,920,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,080,000원을 제외한 460,920,000원이 샘신용협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 2,283,199,156원 중 채권자 예상배당은 460,920,000원, 미배당은 1,822,279,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이지만 현재는 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 206호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실입니다. 내부구조와 이용상태가 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 우선입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실 상태와 별개로 실제 점유·사용관계를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당은 2층 216호·217호·218호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 전체의 배당관계를 확인하세요.
- 세금 배당. 수원시 압류는 말소기준 이후로 소멸 처리되지만, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 468,000,000원을 기준점으로 삼기보다 실제 상권·임대수익·공실 상태와 비교해 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 374,400,000원, 2회 유찰 시 299,520,000원입니다. 가격 하락과 별개로 근린시설의 환금성은 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별도 문제”
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 물건은 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 신건 최저가도 감정가와 동일한 468,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 승계가 아니라 현재 공실의 원인, 실제 이용 가능성, 임대수요와 가격 적정성입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 현장과 수익성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
