수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 206호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 최초 628,561,700원으로 등기됐다가 2022.10.28. 신청착오를 원인으로 533,024,980원으로 경정됐습니다. 같은 날 설정된 샘신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 채권최고액은 1,620,000,000원입니다.
이 근저당은 206호만의 단독담보가 아니라 같은 건물 216호·217호·218호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 468,000,000원에서 집행비용 7,080,000원을 먼저 공제하고, 잔액 460,920,000원이 샘신용협동조합에 배당됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원은 이 가정에서 배당액이 0원이며, 전체 채권 부족분은 1,822,279,156원입니다. 그러나 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 533,024,980원 (2022.10.28. 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22. 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 한국토지신탁 명의 신탁등기와 2023년 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 468,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 468,000,000원을 두고 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 현황이 공실인 만큼, 주거용 아파트처럼 단순한 동일평형 거래가 비교보다 실제 임대수익·공실기간·전용면적·층·동선·가시성·인근 근린시설 거래사례를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
등기상 소유권 거래가액은 경정 후 533,024,980원이고 현재 감정가는 468,000,000원입니다. 다만 과거 소유권 거래가액 하나만으로 현재 시장가치를 확정할 수는 없으므로, 이 차이만을 가격 메리트로 평가하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 2. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 460,920,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,283,199,156원, 채권자 예상 배당액 460,920,000원, 미배당 부족분 1,822,279,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 1,822,279,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 1,914,840,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 299,520,000원 | 294,526,720원 | 1,988,672,436원 | 0원 |
현재부터 2회 유찰 시나리오까지 제공된 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰이 진행되면 실질취득액도 각 회차 매각가와 동일하게 468,000,000원 → 374,400,000원 → 299,520,000원으로 내려갑니다. 다만 비교 실거래가가 없기 때문에 어느 회차부터 시장가 대비 저렴해지는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 감정평가 당시 현황은 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 206호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·중로2류(폭 15m~20m)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 468,000,000원을 곧바로 시세나 적정가로 보지 말고 근린시설 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실이므로 현재도 공실인지, 내부 상태와 사용 가능 여부가 어떤지 재확인하는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당은 216호·217호·218호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 담보관계 원문을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금·우선변제. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현황도 대조. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 가격
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 현황은 공실이며 임대관계도 미상입니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 468,000,000원이 현재 시장에서 유리한 가격인지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하지만, 가격·공실·임대수익 확인 전에는 신건 가격에 가점을 주기 어렵다입니다.
