수원지방법원 2025타경56609. 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 103호로, 공부상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태도 기호1)부터 기호27)까지 모두 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 두암신용협동조합에 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류, 두암신용협동조합의 별도 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 확인된 임차인 신고 자료는 없으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유관계는 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 103호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있습니다. 이 권리 이후의 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류돼 있어 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 584,000,000원을 감정가 대비 100%라는 이유만으로 싸거나 비싸다고 판정할 수 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 584,000,000원이며, 가격 메리트 판단은 이 금액과 별도의 실제 시장가격을 대조한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 584,000,000원 | 0원 | 3,150,638,312원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 467,200,000원 | 0원 | 3,266,270,312원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,760,000원 | 0원 | 3,358,670,952원 |
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 575,760,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 8,240,000원을 제외한 575,760,000원이 두암신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 3,150,638,312원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 103호이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 직전 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료만으로는 584,000,000원의 가격 우위를 판정할 수 없습니다. 근린시설의 실제 거래가와 임대수익 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있으므로 배당과 채권회수 구조를 원본에서 대조하는 것이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 2025.10.22 수원시 압류가 등기돼 있고 매각으로 소멸하도록 분류돼 있으나, 당해세 등 실제 우선배당 항목은 배당표 확정 전 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있다고 감정평가서가 안내하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매·압류·임의경매 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 대상은 공실 근린시설이고 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 최저가 584,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 1회 유찰 467,200,000원, 2회 유찰 373,760,000원 시나리오가 존재해도 시장가격과의 대조 없이는 유찰 횟수만으로 투자매력을 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 매매·임대 시장에서 584,000,000원의 가치가 있는지를 확인하는 데 있습니다.
