수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 103호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고, 감정평가 현황은 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2022.07.06. 설정된 두암신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류, 2026.01.14. 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 103호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 103호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2022.07.06. 근저당이 기준
2019.11.28. 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2022.07.06. 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 두암신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준권리입니다. 2023.05.22. 보전처분도 2024.06.05. 회생절차 종결결정에 따라 말소된 것으로 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 584,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 584,000,000원입니다.
다만 이 근린시설의 가격을 직접 비교할 최신 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 584,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 현황이 공실인 근린생활시설인 만큼 신건 감정가 자체만으로 가격 가점을 주는 것은 피하는 편이 합리적입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 584,000,000원 | 575,760,000원 | 3,150,638,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 3,266,270,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,760,000원 | 367,727,360원 | 3,358,670,952원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 미배당 규모가 큰 것과 낙찰자가 그 미배당채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 2. 근저당권 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 575,760,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액은 3,726,398,312원, 채권 배당액은 575,760,000원, 미배당은 3,150,638,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 점유상태를 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교 없이 감정가 584,000,000원을 저가라고 전제하지 말고, 주변 동일 용도·유사 위치 거래를 별도로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-240호가 기재돼 있으므로 관련 원본을 함께 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리이나, 실제 배당에서는 당해세 등 법정우선 항목에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 내부구조도 및 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부와의 차이를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매·압류·임의경매 등은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 근린생활시설이고 현황 공실인데 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 신건 584,000,000원을 두고 싸다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리구조가 단순하다는 이유만으로 감정가에 가격 프리미엄을 줄 사안은 아닙니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 그 둘을 분리해서 판단하는 것입니다.
