수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 217호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권이전과 같은 날 샘신용협동조합 채권최고액 1,620,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이지만 현황은 공실입니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 감정가 351,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층217호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 임차권등기 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.07.06 설정된 샘신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 1,620,000,000원입니다. 이 근저당은 206호·216호·218호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 351,000,000원
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 351,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 280,800,000원, 2회 유찰 시는 224,640,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 어느 회차 가격이 시장가 대비 싼지 수치로 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 345,286,000원 |
| 2. 경매신청 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,283,199,156원, 채권자 예상배당은 345,286,000원, 총 미배당은 1,937,913,156원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 351,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실로 기재돼 있으므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당권은 206호·216호·218호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 사업자등록·전입 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 내부구조 확인. 감정평가의 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.07.06 샘신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이 물건은 근린시설이고 현황은 공실이며, 가격을 교차검증할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 신건 351,000,000원에서는 선순위 근저당권에도 전액 배당되지 않고 신청채권자 신용보증기금은 예상배당 0원입니다. 결국 이 사건은 권리 인수 위험보다 공실 상가의 실제 가치와 환금성을 얼마로 보느냐가 입찰의 승부처입니다.
