수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 217호로, 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 소유권은 2022.07.06 이전됐고 등기상 거래가액은 이후 445,615,090원으로 경정됐습니다. 같은 날 샘신용협동조합이 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류가 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 근저당은 206호·216호·218호와 공동담보로 설정되어 있어 실제 채권 정산과 배당은 공동담보의 처리 결과에 따라 달라질 수 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 217호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 217호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 445,615,090원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.07.06 샘신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 재산보전처분은 2024.06.05 회생절차 종결결정에 따라 말소됐고, 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 351,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 351,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 351,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일 조건 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 감정가 대비 시장가격의 할인 여부를 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮다거나 시세보다 저렴하다는 평가는 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 2. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 345,286,000원 |
| 3. 강제경매 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진되고, 신청채권자 신용보증기금의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 1,937,913,156원이나, 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 현재 공실상태로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당은 206호·216호·218호와 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 351,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 공실 비용 검토. 근린시설 공실 상태이므로 취득 후 임차인 모집 또는 실제 사용까지의 보유비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐고 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 샘신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 공실 근린시설이고, 신건 최저가 351,000,000원이 시장에서 싼지 판단할 실거래 비교 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요가 핵심입니다. 특히 공동담보 진행상황과 임대·매매 수요를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
