수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 220호의 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 현황은 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 등기상 핵심은 2022년 7월 6일 설정된 광주웨슬리신용협동조합의 채권최고액 2,316,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 들어온 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 212,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권자 신용보증기금에는 0원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권의 미배당 규모는 매우 크지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층220호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 220호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 318,057,800원 · 2022.10.28. 거래가액 269,715,370원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 을구 1번 근저당권입니다. 광주웨슬리신용협동조합이 채권최고액 2,316,000,000원으로 설정했고 공동담보목록 제2022-242호가 기재돼 있습니다. 이후 들어온 신용보증기금의 강제경매개시결정, 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 을구 1번 근저당권은 2025.10.22. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 2022.07.06. 그대로입니다.
② 배당과 회차 — 유찰될수록 미배당은 커진다
현재 신건 가격에서는 매각대금 212,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 후순위 신청채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 이후 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 매각대금이 줄어드는 만큼 전체 채권 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 3,434,166,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 3,475,972,712원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 3,509,417,832원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 것입니다. 이 사건에서 유찰에 따른 변화는 권리 인수보다는 배당 부족액과 입찰가격에 집중됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 높거나 낮은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 208,232,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,642,398,312원, 채권 배당 208,232,000원, 미배당 3,434,166,312원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건이며, 공용 위생 및 급배수설비·승강기·주차장·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류(폭 15m~20m)와 접합합니다.
- 기타 규제. 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각 전 실제 점유자와 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근린시설 적정가 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 현재 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 선순위 근저당 확인. 말소기준은 2022.07.06. 을구 1번 근저당이며, 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 점을 최신 등기에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 매각기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가서의 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증
이 사건의 권리 포인트는 단순합니다. 2022.07.06. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 선순위 근저당이 매각대금을 대부분 가져가면서 신청채권자 배당은 0원, 전체 미배당은 3,434,166,312원에 이릅니다.
다만 낙찰자의 승부처는 그 거대한 미배당액이 아니라 근린시설의 실제 가치입니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상이며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 212,000,000원을 단순히 감정가와 같다는 이유로 적정가라고 볼 수도, 비싸다고 단정할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 시세 검증 후. 이 사건은 그렇게 정리하는 것이 가장 정확합니다.
