수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층220호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 당시에도 공실상태로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022년 7월 6일 설정된 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,316,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
현재 사건은 신용보증기금이 개시한 강제경매이고 청구액은 663,199,156원입니다. 그 뒤 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정과 수원시 압류가 추가됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층220호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않았고 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 6일 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정, 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 212,000,000원, 현재 최저매각가도 212,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최근 시세의 높고 낮음을 검증할 수 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 3,434,166,312원 |
| 1회 유찰 시 | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 3,475,972,712원 |
| 2회 유찰 시 | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 3,509,417,832원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 감소하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 현재 회차 3,434,166,312원에서 2회 유찰 시 3,509,417,832원으로 커집니다. 이는 매각대금 부족에 따른 채권자 측 미회수액이지, 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,768,000원 공제 후 근저당권자에게 208,232,000원이 배당되는 시나리오입니다. 후순위 경매개시결정 채권자와 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 내 2층220호입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 근린시설의 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인한 뒤 212,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 이용상태와 내부 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에서는 임대관계를 알 수 없는 것으로 기재돼 있으므로 현장·집행기록과 원본서류 대조가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록이 있으므로 실제 채무잔액과 공동담보 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 수원시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지만 당해세 등 배당에 영향을 줄 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 내부구조도와 이용상태가 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다를 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022년 7월 6일 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 물건이 근린시설·공실이고 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 권리가 깨끗하다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 확인, 가격은 보수적으로 검증. 이 물건의 핵심은 신건 212,000,000원이 실제 근린시설 시장에서 어느 위치에 있는지 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
