수원지방법원 2025타경56609. 경기도 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 111호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광주웨슬리신용협동조합 채권최고액 2,316,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정·임의경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 낙찰자에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가상 이 건물의 해당 근린생활시설들은 현황 공실상태이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로, 입찰 전 실제 점유·사용관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 111호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역 없음. 말소기준은 2022.07.06. 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.09.15. 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 388,000,000원
이 물건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 388,000,000원입니다. 동일 물건 또는 유사 근린시설의 실거래 평균·최신거래·최근 추세는 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 3,260,630,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 3,337,143,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 248,320,000원 | 244,043,520원 | 3,398,354,792원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 381,768,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 6,232,000원을 제외한 381,768,000원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 경매채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 3,260,630,312원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 내 1층 111호이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황은 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유·출입 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일·유사 근린시설의 실거래 자료가 없어 388,000,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 회차별 가격. 현재 388,000,000원, 1회 유찰 시 310,400,000원, 2회 유찰 시 248,320,000원입니다. 가격 하락 자체보다 실제 상권가치와 비교해야 합니다.
- 근저당 이전등기. 말소기준 근저당권은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 압류·세금. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 실제 배당과 당해세 여부는 매각 전 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — “권리 정리는 명확, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2022.07.06. 광주웨슬리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 현황 공실인 근린시설이고 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 신건 최저가 388,000,000원 자체를 가격 메리트로 볼 수 없으며, 실제 상권·임대수요·공실 위험과 주변 근린시설 거래가격을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 판단은 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
