수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층111호입니다. 등기상 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 설정된 광주웨슬리신용협동조합의 채권최고액 2,316,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 이후 등기된 강제경매개시결정·임의경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 쪽에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 임차인도 없습니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저가는 모두 388,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건이고, 동일 또는 인근 실거래 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층111호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2022.07.06. 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 · 채권최고액 2,316,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 말소기준은 2022.07.06. 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.09.15. 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 388,000,000원입니다. 아직 0회 유찰된 신건이며, 시세를 검증할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 3,260,630,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 3,337,143,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 248,320,000원 | 244,043,520원 | 3,398,354,792원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 381,768,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 388,000,000원 가정에서 집행비용 6,232,000원을 제외한 381,768,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 항목과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 3,260,630,312원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 1층111호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 현재 공실로 평가됐지만 내부구조와 이용상태는 경매 참여 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 388,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 검증할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 310,400,000원, 2회 유찰 시 248,320,000원이지만 가격 하락 자체가 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크게 남아도 이 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.07.06. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 근린시설이고 현황은 공실입니다. 실거래 시세나 임대수익 자료가 없는 만큼, 신건 388,000,000원을 곧바로 가격 메리트가 있는 수준으로 볼 근거는 없습니다. 권리관계는 단순하지만, 투자 판단은 현장·임대수익·실거래 검증이 필요한 물건입니다.
