수원지방법원 2025타경56609. 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층203호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 광주신안신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,424,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.05.22. 국의 압류, 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있으므로, 공실 여부와 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층203호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 적혀 있어 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다. 핵심은 2022.07.06. 설정된 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 2,424,000,000원의 공동담보 근저당으로, 이 권리가 말소기준이 되어 후순위 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 분석 — 실거래 대신 미배당 추이를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 444,000,000원입니다. 1회 유찰 시 355,200,000원, 2회 유찰 시 284,160,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고 실거래 기준값이 없어, 감정가 444,000,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 숫자만으로 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 444,000,000원 | 437,160,000원 | 2,650,039,156원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 2,737,771,956원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,160,000원 | 279,381,760원 | 2,807,817,396원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어드는 만큼 선순위 채권의 미배당은 2,650,039,156원 → 2,737,771,956원 → 2,807,817,396원으로 커집니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액은 663,199,156원이지만 현재 회차와 두 유찰 시나리오 모두 예상배당은 0원입니다. 이는 선순위 근저당이 매각대금을 먼저 흡수하는 구조 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 437,160,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 444,000,000원에서 집행비용 6,840,000원을 제외한 금액이 선순위 광주신안신용협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총 청구액은 3,087,199,156원, 채권 배당액은 437,160,000원, 미배당은 2,650,039,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류에 접합합니다.
- 기타 규제. 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층203호이며 승강기·주차장·옥내소화전·공용 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 점유자·임차 사용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 근저당 채권최고액은 2,424,000,000원이며 공동담보목록 제2022-239호가 기재되어 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국과 수원시의 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 444,000,000원을 그대로 시세로 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 매매·임대·공실 수준을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있어 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 현황도 공실입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 444,000,000원이고 아직 0회 유찰입니다. 근린시설의 실거래 기준값이 없는 상태에서는 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증이 핵심입니다. 실제 점유·임대 가능성·공실 해소 여부와 주변 근린시설의 거래·임대수준을 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 필요합니다.
