수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 203호의 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06. 소유권이전과 같은 날 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,424,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 국·수원시 압류와 신용보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로, 현황 공실이라는 사실만으로 점유·임대관계까지 단정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 임차관계와 영업시설 확인이 중요하므로 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 203호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,424,000,000원이고 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.05.22. 국의 압류, 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.05.22. 보전처분은 2024.06.03. 회생절차 종결결정에 따라 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 444,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다.
유찰 시 시나리오는 감정가의 80%인 355,200,000원, 2회 유찰 시 64%인 284,160,000원입니다. 그러나 이 역시 시장가격과 비교한 결과가 아니므로, 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 437,160,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,840,000원을 제외한 437,160,000원이 광주신안신용협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에는 배당이 없습니다. 총 채권 기준 미배당액은 2,650,039,156원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 시설. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현황과 출입·점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 444,000,000원이 적정한지는 실거래 비교만으로 확인되지 않습니다. 주변 근린시설 매매가·임대료·공실률을 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있으므로 배당관계 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국과 수원시 압류가 존재하고 예상배당은 당해세를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐고 실제와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 이야기가 다릅니다. 현재 신건 최저가 444,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없고, 근린시설이라는 용도와 현황 공실, 임대관계 미상까지 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 먼저. 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 바로 가격 가점을 줄 물건은 아닙니다.
