수원지방법원 2025타경56609. 경기도 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 202호의 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사정담아입니다. 말소기준권리는 2022.07.06. 접수된 광주신안신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 2,424,000,000원입니다. 이후 국 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 숫자로 가장 눈에 띄는 부분은 선순위 근저당 규모입니다. 감정가와 최저매각가는 440,000,000원인데 선순위 근저당의 채권최고액은 2,424,000,000원입니다. 현재 회차 배당 시나리오에선 집행비용 6,800,000원을 제외한 433,200,000원 전액이 광주신안신용협동조합에 배당되고, 신청채권자인 신용보증기금의 청구금액 663,199,156원은 배당 0원으로 계산됩니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 이 미배당 채권이 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 202호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.06. 근저당
2019.11.28. 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.07.06. 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광주신안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 이후의 국 압류, 신용보증기금 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 440,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 440,000,000원 | 433,200,000원 | 2,653,999,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 2,740,927,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 2,810,341,556원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 352,000,000원, 281,600,000원으로 낮아지지만 선순위 채권이 워낙 커서 채권 미배당액은 오히려 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 표는 권리상 미배당과 매수인 부담이 같은 개념이 아님을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 433,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,087,199,156원, 채권자 배당액은 433,200,000원, 미배당액은 2,653,999,156원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 202호이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 임대차 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 440,000,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 주변 동일·유사 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다. 배당 구조를 볼 때 공동담보 관계를 원본에서 재확인하는 것이 좋습니다.
- 배당 구조 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 2,653,999,156원이지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근린시설 환금성. 현황이 공실이고 용도가 근린시설이므로 주거용 부동산과 다른 임대수요·매도기간을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 사건은 숫자만 보면 선순위 근저당 2,424,000,000원과 총 미배당 2,653,999,156원이 눈에 먼저 들어옵니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 대규모 채권 잔액 자체보다 실제 점유 여부와 440,000,000원의 가격 적정성입니다. 특히 이 물건은 공부상 근린생활시설, 현황 공실이고 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 가격을 곧바로 싸다고 볼 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
