수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 202호, 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가상 해당 건물의 근린생활시설들은 현황 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022년 7월 6일 소유권이전과 같은 날 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,424,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 국세 압류·강제경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 현재 최저가 440,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,800,000원을 제외한 433,200,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자인 신용보증기금에는 배당이 없습니다. 채권 전체 미배당액은 2,653,999,156원이지만, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 당시 등기상 거래가액은 처음 665,327,100원으로 기재됐다가 2022년 10월 28일 564,202,310원으로 경정됐습니다. 같은 날 설정된 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준입니다.
그 이후 2023년 구미세무서장의 압류, 2025년 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025년 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023년 재산보전처분은 2024년 회생절차 종결결정에 따라 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 440,000,000원과 시장 거래가격의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 추세가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기보다, 근린시설의 실제 임대수익·공실 지속 여부와 주변 매매사례를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 433,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,087,199,156원 중 433,200,000원이 배당되고 2,653,999,156원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 202호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 440,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 공실인 근린시설이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인해 실제 수익성을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다. 원본 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 세금 관계도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 공실
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것이 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 물건은 근린시설이고 현황은 공실이며, 실거래 시세 자료도 없습니다. 신건 최저가 440,000,000원이 적정한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 보류. 실제 입찰 판단의 핵심은 주변 거래가격과 공실 해소 가능성, 임대수익을 얼마나 확인하느냐입니다.
