수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 207호로, 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가상 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 소유권을 취득했습니다. 당시 소유권이전의 거래가액은 이후 경정되어 479,491,880원으로 등기되어 있습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 두암신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 공동담보목록 제2022-240호가 붙어 있는 근저당으로, 이후의 강제경매개시결정·수원시 압류·별도 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격과 근린시설의 실제 활용·환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 207호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린생활시설) · 8층 건 내 2층 207호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 2022.07.06 소유권이전 · 경정 거래가액 479,491,880원 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 말소기준 | 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 207호를 포함한 대상 호실은 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실 상태로 조사됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 실제 점유 상태는 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인되는 범위에서는 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 369,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 369,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 369,000,000원입니다.
다만 현재 가격을 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 2022년 소유권 취득 거래가액은 경정 후 479,491,880원이지만, 이는 현재 시세를 나타내는 최신 실거래 비교치가 아니므로 신건 최저가가 저렴하다는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 369,000,000원 | 363,034,000원 | 3,363,364,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 3,436,131,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 3,494,344,552원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 363,034,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 369,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진되는 구조입니다. 총 채권액 3,726,398,312원 중 채권자 예상 배당액은 363,034,000원, 미배당은 3,363,364,312원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실 상태입니다. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 조사돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며 주위에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류 접합, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 점검. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현황 공실이므로 실제 임대수요·공실기간·관리비·동일 건물 내 거래와 임대사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 207호의 실제 점유·영업 여부와 열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 현재 신건 최저가 369,000,000원을 최신 근린시설 매매·임대 사례와 직접 비교해야 합니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 공실 근린시설인 만큼 예상 임대료·관리비·부가세·공실기간을 확인해 수익률을 별도로 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-240호가 붙어 있으므로 원등기와 공동담보 관계를 대조하세요.
- 내부상태 확인. 내부구조 및 이용상태는 건축물현황도 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 마감·설비·전용 사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·제세공과금. 공실 기간이 있는 상가형 물건은 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 말소기준인 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당 이후의 주요 권리가 모두 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 현재 최저가 369,000,000원이 감정가와 같은 신건이며, 이를 최근 시장가격과 직접 비교할 거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·임대·환금성 검증이 선행돼야 한다”입니다. 권리만 보고 즉시 응찰하기보다 실제 점유와 임대수익, 동일 건물·인근 근린시설의 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
