수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 207호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권이전과 같은 날 두암신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 또 비교 가능한 실거래 정보가 없어 감정가 369,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 확인할 수 없습니다. 따라서 “신건이 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 207호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 207호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 479,491,880원 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.11.28 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁 소유권보존 등기가 있었으나 2022.07.06 신탁재산 처분으로 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 두암신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준입니다. 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류, 2026.01.14 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 369,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세 평균이나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 369,000,000원 | 363,034,000원 | 3,363,364,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 3,436,131,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 3,494,344,552원 | 0원 |
유찰될수록 매각가와 채권자 배당액은 내려가고 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 규모가 커진다고 해서 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 363,034,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 3,726,398,312원 중 채권자 배당액은 363,034,000원, 미배당은 3,363,364,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 369,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
- 근린시설 환금성. 주거용 아파트와 다른 수요층을 가지는 근린시설인 만큼 재매각 가능성과 공실기간을 함께 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있으므로 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항·현황조사·매각물건명세서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리가 분명하다는 데 있습니다. 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 확인된 임차인 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 대상은 근린시설이고 현재 공실이며, 신건 369,000,000원을 검증할 실거래 비교자료도 없습니다. 그래서 결론은 “권리는 합격, 가격은 확인 필요”입니다. 권리 안정성은 장점이지만 그것만으로 신건 가격에 가점을 줄 수는 없습니다.
