수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층223호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06. 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 광주신안신용협동조합이 채권최고액 2,424,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이것만으로 입찰가격이 적정하다고 볼 수는 없습니다. 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않고 현황이 공실인 근린시설이므로, 가격과 환금성은 권리보다 별도로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층223호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,424,000,000원이며 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다. 2023.05.22. 국 압류, 2025.06.25. 신용보증기금 강제경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 369,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 369,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득금액도 369,000,000원입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 제시되어 있지 않아 369,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 369,000,000원 | 2,724,165,156원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 295,200,000원 | 2,796,931,956원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 236,160,000원 | 2,855,145,396원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 2,724,165,156원에서 2,796,931,956원, 2,855,145,396원으로 커집니다. 이는 채권 회수 부족을 나타내는 수치이지, 낙찰자가 그 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 363,034,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,966,000원을 제외한 363,034,000원이 선순위 근저당 배당으로 계산되며, 신청채권자 신용보증기금 예상배당과 소유자 잔여는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 369,000,000원을 곧바로 시장가격으로 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 공실이지만 실제 이용상태와 내부구조는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 선순위 근저당 확인. 광주신안신용협동조합의 근저당은 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있으므로 등기 원본과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다
이 사건은 권리 구조만 보면 선이 분명합니다. 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대상은 현황 공실인 근린시설이고, 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 시세도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건입니다. 신건 369,000,000원에 응찰하려면 권리의 깔끔함보다 먼저 이 가격을 뒷받침할 실제 거래·임대수익 근거를 확인하는 것이 핵심입니다.
