수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 223호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현재는 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06. 소유권이전 뒤 거래가액은 2022.10.28. 479,491,890원으로 경정되어 있습니다.
권리의 기준점은 2022.07.06. 설정된 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,424,000,000원이고 공동담보목록 제2022-239호가 기재되어 있습니다. 이후 국 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 모두 이 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 223호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2019.11.28. 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소되었고, 2023.05.22. 재산보전처분 역시 회생절차 종결결정에 따라 말소되었습니다. 남아 있는 국·수원시 압류와 강제경매개시결정은 모두 2022.07.06. 근저당권 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 시세보다 먼저 ‘회차’를 본다
현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 회차가 진행될 경우 데이터상 최저가는 1회 유찰 시 295,200,000원, 2회 유찰 시 236,160,000원으로 낮아집니다. 다만 근린시설은 실제 임대수요·공실기간·거래가격에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로, 최저가가 내려간다는 사실만으로 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 369,000,000원 | 363,034,000원 | 2,724,165,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 2,796,931,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 2,855,145,396원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 363,034,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 광주신안신용협동조합 근저당에 배당되고도 채권최고액을 충족하지 못합니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·중로2류·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 내부 확인. 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 기준으로 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 실제 임대수요, 임대조건, 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 신건 369,000,000원에 응찰하기 전 실제 거래사례와 임대수익 기준을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 수원시 압류가 존재했던 만큼 당해세 등 실제 배당순위를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-239호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서·매각물건명세서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 승계 측면은 비교적 단순합니다. 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 물건 자체는 공실 근린시설이고 신건 최저가가 감정가 369,000,000원 그대로입니다.
현재 회차에서는 선순위 근저당에도 매각대금이 부족해 2,724,165,156원의 채권 미배당이 남고, 신청채권자 신용보증기금의 예상배당도 0원입니다. 이 부족액은 매수인 인수와는 별개지만, 가격 측면에서는 실거래와 임대수익 검증 없이 감정가만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 공실 근린시설의 실제 환금성과 적정 입찰가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
