수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 109호, 공부상 근린시설입니다. 등기부의 핵심은 2022.07.06 설정된 동대구신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원으로 현재 최저매각가 644,000,000원보다 크고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 뒤에 들어온 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시나리오에서는 집행비용 8,840,000원을 제외한 635,160,000원이 선순위 동대구신용협동조합 근저당권에 배당되고, 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에는 배당이 돌아가지 않습니다. 전체 채권 기준 미배당은 1,492,039,156원이지만, 이 미배당 채권이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층109호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 644,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.07.06 주식회사정담아로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동대구신용협동조합 근저당권 1,464,000,000원이 말소기준입니다. 2023.05.22 재산보전처분은 2024.06.05 회생절차 종결결정에 따라 말소됐습니다. 그 뒤 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류가 이어졌으며 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 109호를 포함한 대상 근린생활시설은 현황 공실상태로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 보증금 인수액은 별도로 계산되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 신건 644,000,000원, 권리와 가격은 별개
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 644,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 현재 회차에서는 644,000,000원입니다.
다만 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현황이 공실이므로 실제 임대수익, 전용부분 상태, 상가 동선과 가시성, 주변 근린시설 매매·임대 수준을 원본과 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 현재 단계에서는 “싸다” 또는 “비싸다”로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 644,000,000원 | 635,160,000원 | 1,492,039,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 515,200,000원 | 507,648,000원 | 1,619,551,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 412,160,000원 | 405,638,400원 | 1,721,560,756원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 644,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,840,000원 |
| 1. 근저당 · 동대구신용협동조합 | 1,464,000,000원 | 635,160,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,840,000원을 제외한 635,160,000원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원은 배당되지 않으며, 전체 채권의 미배당은 1,492,039,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 8층 건 내 1층 109호이며, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.06 동대구신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 공실 현장 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 점유·사용 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 입찰 직전 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 점유자·사업자등록·현장 사용 여부를 확인하세요.
- 상가 가치 검증. 근린생활시설은 매매가격뿐 아니라 임대료·공실기간·관리비·전용부분 상태가 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 644,000,000원, 1회 유찰 시 515,200,000원, 2회 유찰 시 412,160,000원 시나리오를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 미배당과 인수 구분. 선순위 채권 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실 근린시설의 가격”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 동대구신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리안전성이 곧 가격매력을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 근린시설이고 현황 공실입니다. 현재 신건 최저가 644,000,000원이 적정한지는 실제 임대수익, 상권, 점유·사용 상태와 주변 가격을 확인해야 판단할 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정입니다.
