수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 109호, 공부상 근린생활시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06. 소유권을 취득한 날 동대구신용협동조합이 채권최고액 1,464,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 단순하지만 배당 구조는 무겁습니다. 감정가 644,000,000원 전액에 매각된다고 가정해도 집행비용 8,840,000원을 제외한 635,160,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 강제경매 신청채권자인 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에는 배당재원이 남지 않습니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 주어진 권리관계상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 644,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가에서도 해당 근린생활시설은 현황 공실상태로 조사됐습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 대항력 있는 임차인 보증금이나 임차권 승계 문제가 나타나지 않습니다. 말소기준인 동대구신용협동조합 근저당권과 그 이후의 강제경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 644,000,000원, 시세 판단은 별도 확인
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 644,000,000원입니다. 인수금액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 644,000,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 감정평가상 현재 공실입니다. 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격을 직접 대조할 자료가 없어, 감정가나 최저가만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수 없습니다. 상가·근린시설은 개별 호실의 위치, 가시성, 임대수익과 공실 지속 여부에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 가격 판단은 권리 안전성과 분리해 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 644,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,840,000원 |
| 1. 근저당 · 동대구신용협동조합 | 1,464,000,000원 | 635,160,000원 |
| 2. 강제경매 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 근저당 채권최고액만으로도 매각대금을 초과해 신용보증기금에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 총 청구액 2,127,199,156원 중 예상배당은 635,160,000원, 미배당은 1,492,039,156원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물이고 본건은 1층 109호입니다.
- 주위환경. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 시설. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실질취득은 현재 최저가와 같은 644,000,000원입니다. 인근 유사 근린시설의 실제 거래가와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인 여부만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실입니다. 현장 방문으로 현재 점유상태와 내부 이용상태가 그대로인지 재확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 근린시설의 적정 매입가격은 예상 임대료·공실기간·관리비 등 운용조건과 함께 판단하는 것이 핵심입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 선순위 근저당 미배당과 신용보증기금의 미배당 규모가 크지만, 제공된 분석상 낙찰자 승계액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 납부관계, 당해세 등 실제 부담 가능 항목은 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.07.06. 동대구신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수금액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 1층 근린생활시설이고 현재 공실이며, 신건 최저가가 감정가와 같은 644,000,000원입니다. 비교할 최신 실거래 기준 없이 감정가만 보고 저평가라고 결론낼 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격·공실·환금성 검증이 반드시 필요한 물건으로 보는 것이 타당합니다.
