수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 219호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태 역시 기호1~기호27 모두 공부상 근린생활시설로 확인되고, 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 소유권이전 등기 당시 거래가액 300,079,700원이 기재된 뒤 2022.10.28 거래가액 254,469,810원으로 경정됐습니다.
권리의 핵심은 같은 날 설정된 광주웨슬리신용협동조합의 채권최고액 2,316,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 신용보증기금 강제경매, 광주웨슬리신용협동조합 임의경매, 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 219호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 219호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2019.11.28 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.07.06 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.05.22 재산보전처분 역시 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.09.15 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2025.10.22 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 있습니다. 권리의 출발점은 변하지 않고 2022.07.06 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 신건 194,000,000원, 할인율만 보지 않는다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 194,000,000원으로 동일한 신건입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 계산되는 실질취득 역시 194,000,000원입니다.
다만 이 물건은 현황 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 몇 %인지보다 실제 거래가격, 예상 임대료, 공실 해소 가능성, 관리비와 운영비를 확인해 수익가치를 검증하는 것이 우선입니다. 현재 가격만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 두지 않는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 3,451,914,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 3,490,171,112원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 3,520,776,552원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 낮아지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 매각가 하락만으로 이 공실 근린시설이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 194,000,000원 가정에서 집행비용 3,516,000원을 제외한 190,484,000원이 근저당 배당으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 3,451,914,312원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 194,000,000원입니다. 실제 거래가와 예상 임대수익을 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실이므로 현장 방문으로 현재 점유·사용 상태가 그대로인지 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 임차계약·사업자 점유 여부를 입찰 전 재확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당권 이전. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기를 포함해 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 근저당 배당 후 채권 미배당 3,451,914,312원이 발생하는 구조이므로 배당표는 실제 배당요구와 조세채권을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가 이용상태·매각 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순함과 투자 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2022.07.06 광주웨슬리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 물건 자체는 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 현재 회차의 194,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이므로, 권리는 통과하되 가격은 검증이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부보다 공실 근린시설의 실제 거래가와 임대수익이 194,000,000원을 정당화하는지에 있습니다.
