수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 219호, 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아로, 2022년 7월 6일 소유권을 취득했고 거래가액은 이후 254,469,810원으로 경정됐습니다. 같은 날 설정된 광주웨슬리신용협동조합의 채권최고액 2,316,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 194,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설인 만큼 임대수요·공실기간·실제 사용 가능성까지 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 219호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 취득 | 2022.07.06 · 거래가액 254,469,810원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.07.06 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,316,000,000원이며 공동담보목록 제2022-242호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.09.15 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전등기이며 별도의 신규 선순위 담보권이 추가된 구조가 아닙니다. 임차인 신고는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘저렴’ 판정 금지
이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 194,000,000원 = 최저가 194,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 신건이므로 경매 자체의 할인도 아직 발생하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 190,484,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 194,000,000원 가정 시 집행비용 3,516,000원을 제외한 190,484,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 전체 채권총액 3,642,398,312원 중 190,484,000원만 배당되어 미배당액은 3,451,914,312원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 중로2류에 접합니다.
- 규제. 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 194,000,000원이 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 단순 공실인지, 임대수요 부족이나 이용상 제약이 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 실제 사용자를 재확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “투자 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 공실 근린시설입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이고 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
배당 측면에서는 채권총액 3,642,398,312원에 비해 현재 회차 예상배당이 190,484,000원에 그쳐 3,451,914,312원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 부족액은 채권자 측 문제이며 제시된 시나리오상 매수인 인수로 전가되지는 않습니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리보다 공실 근린시설의 실제 임대가치와 적정 매입가격입니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
