수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 210호의 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2025년 신용보증기금의 강제경매, 수원시 압류, 2026년 두암신용협동조합의 임의경매가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 주의해서 볼 부분은 물건의 용도와 가격입니다. 감정평가상 이 건물을 포함한 대상 호실들은 공부상 근린생활시설이고, 현황은 공실상태입니다. 감정가와 최저가는 모두 212,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않아 가격 우위는 확인되지 않으므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 8층 건 내 2층 210호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 말소기준 | 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 대상 호실들은 현황 공실로 조사되었고 임대관계는 미상입니다. 현재 자료에서 매수인이 승계할 임차보증금은 산정되지 않았으며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유상태와 임대관계는 경매 참여 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 2.12억, 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 회차는 감정가의 100%인 212,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 169,600,000원(80%), 2회 유찰 시는 135,680,000원(64%)입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 어느 회차부터 시장가격 대비 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 3,726,398,312원, 예상 배당액은 208,232,000원, 미배당은 3,518,166,312원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며 주위에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지가 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가상 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황 공실이고 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 직전 실제 점유와 사업자등록·임대관계를 다시 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 근린시설 공실 상태이므로 낙찰 후 임차인을 구할 때까지의 관리비·보유비용과 공실기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 검증. 현재 자료만으로는 감정가 212,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 주변 유사 근린시설의 최근 거래·임대료·공실률 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조. 두암신용협동조합 근저당 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-240호가 기재되어 있습니다. 이 물건 예상배당은 208,232,000원으로 계산되어 있습니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 회차 채권 미배당 3,518,166,312원은 매수인 인수액이 아닙니다. 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 조세 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조해 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 답이 없다
이 물건의 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매·압류·임의경매는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 인수도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 공실 근린시설이고 현재 신건 212,000,000원이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”입니다. 유찰 여부보다 먼저 실제 임대 가능성과 주변 근린시설의 거래·수익 수준을 확인해야 응찰가의 근거가 생깁니다.
