수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 210호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가상 기호1~27은 모두 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 말소기준은 2022년 7월 6일 두암신용협동조합의 근저당권이고, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건에서 숫자 하나를 특히 조심해야 합니다. 근저당 채권최고액 2,400,000,000원과 전체 채권 부족액 3,518,166,312원은 매우 크지만, 그것이 곧 낙찰자의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 배당재원이 부족해 채권자들이 받지 못하는 금액일 뿐, 제공된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 매수인 관점의 실제 핵심은 권리 인수보다 공실 근린시설을 212,000,000원에 취득하는 것이 시장가치에 맞는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 210호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 2022.07.06 등기 거래가액 경정 269,715,360원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있지만 현황 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 제공된 권리관계에는 대항력 있는 임차인이나 매수인이 승계할 임차보증금이 없습니다. 2022년 7월 6일 두암신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 2025년 신용보증기금 강제경매개시결정, 2025년 수원시 압류, 2026년 두암신용협동조합 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’ 판정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 212,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 거래평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 212,000,000원이 시장가보다 낮은지, 높은지에 대한 직접 비교는 할 수 없습니다.
등기상 소유권 거래가액은 2022년 7월 6일 신청착오 경정으로 269,715,360원이 기재되어 있지만, 이는 현재 시장의 최근 실거래 시세가 아닙니다. 이를 근거로 감정가가 약 57,715,360원 낮다는 이유만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 물건이 공실 근린생활시설이라는 점에서 실제 임대수익·공실기간·상권 내 매매사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 208,232,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 두암신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 3,726,398,312원 중 채권자 배당액은 208,232,000원, 부족액은 3,518,166,312원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 210호로, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 신건 212,000,000원을 기준으로 인근 동일·유사 근린시설 매매사례를 반드시 별도 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 공실이지만 경매 참여 시점의 실제 점유상태와 내부 이용상태가 달라질 수 있으므로 현장을 재확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 임대관계가 확인되지 않으므로 예상 보증금·월세·공실기간을 조사해 수익가치를 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 3,518,166,312원은 채권자 측 부족액이며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원입니다. 다만 낮아진 최저가 자체가 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건은 권리관계만 보면 구조가 명확합니다. 2022년 두암신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 승계도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그다음입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린생활시설이고, 현재 212,000,000원이 최근 시장거래와 비교해 싼지 비싼지 판단할 자료가 없습니다. 등기상 과거 거래가액 269,715,360원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
