수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 213호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권을 취득한 날 아산서부신용협동조합 앞으로 채권최고액 816,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류는 모두 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름에는 2019년 한국토지신탁 명의의 신탁과 2023년 재산보전처분도 있었지만, 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022년 근저당권 하나입니다. 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 213호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 이 사건에서는 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제가 발생하지 않습니다. 말소기준인 아산서부신용협동조합 근저당권 자체도 매각으로 소멸하며, 이후 신용보증기금의 경매개시결정과 수원시 압류도 함께 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 부담은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없고, 특히 현황이 공실인 근린시설이라는 점을 감안하면 임대수익과 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 816,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,479,199,156원 중 191,470,000원이 배당되고, 1,287,729,156원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 1,287,729,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 1,326,183,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 1,356,946,356원 | 0원 |
신용보증기금 청구액은 663,199,156원이지만 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 예상배당은 모두 0원입니다. 선순위 근저당 채권최고액이 816,000,000원으로 매각대금을 크게 웃돌기 때문입니다. 다만 이 미배당 규모가 곧 매수인 부담을 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 213호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 현재도 비어 있는지, 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린시설은 공실기간과 실제 임대료가 수익성에 직접 영향을 주므로 인근 동일 건물·유사 상가의 임대 조건을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 195,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 적정가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 아산서부신용협동조합 근저당권에는 같은 건물 1층 117호와 2층 214호가 공동담보로 기재돼 있어 배당관계 원본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 압류·배당 원본 대조. 수원시 압류와 신청채권자 배당관계, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 매각물건명세서와 배당요구 현황에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 가격
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.07.06 아산서부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 신용보증기금 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 별개입니다. 물건은 근린시설이고 현재 공실이며, 신건 최저가가 감정가와 동일한 195,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격·임대수익·환금성은 현장 검증 후 결정”으로 정리하는 것이 맞습니다.
