수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 213호의 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 소유권이전 뒤 같은 날 아산서부신용협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수가 없으니 바로 안전하다”에서 분석을 끝내기 어렵습니다. 선순위 근저당은 213호만의 단독담보가 아니라 같은 건물의 1층 117호와 2층 214호가 함께 적힌 공동담보입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산돼 있고, 실제 잔존채권과 공동담보의 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 현재 회차 가정에서는 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에 대한 예상배당이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 213호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 248,210,580원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계에 따른 매수인 부담은 없습니다. 등기부상 2019.11.28 주식회사한국토지신탁 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2023.05.22 보전처분 역시 2024.06.05 말소됐습니다. 말소기준은 2022.07.06 아산서부신용협동조합 근저당이며, 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 195,000,000원, 실거래 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 임차인 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득 기준액도 195,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 현재 195,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 1,287,729,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 1,326,183,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 1,356,946,356원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가더라도 이 사건의 시뮬레이션에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰 가격이 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻은 아닙니다. 근린생활시설은 실제 임대·매매 수요와 공실 상태를 함께 검증해야 하므로, 가격 메리트 판단은 주변 동일 용도 거래와 임대수익 확인 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 816,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,530,000원을 제외한 191,470,000원이 아산서부신용협동조합에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,287,729,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기에는 수원시 압류가 있으므로 실제 배당은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물 내 2층 213호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 확인. 아산서부신용협동조합 근저당의 실제 잔존채권과 1층 117호·2층 214호 공동담보 관계를 원본으로 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 배당 시뮬레이션에서 신용보증기금 배당은 0원입니다. 실제 채권액과 선순위 배당관계를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 195,000,000원을 주변 동일 용도 근린생활시설의 최근 거래·임대수익과 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 실제 내부상태와 점유관계는 현장에서 재확인하세요.
- 세금·배당. 수원시 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 이용상태 재확인. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 가장 명확한 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정과 수원시 압류도 매각으로 소멸하는 구조라, 낙찰자가 직접 떠안을 등기상 부담은 낮습니다. 반면 선순위 근저당은 채권최고액 816,000,000원의 공동담보이고, 현재 회차 배당 가정에서는 신청채권자 신용보증기금이 0원 배당입니다. 여기에 공부상 근린생활시설이 현재 공실이고 최근 실거래 비교 근거도 없으므로 권리는 확인 가능하지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 배당구조·공동담보·가격 검증은 필수입니다.
