수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 216호의 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가상 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022년 소유권 이전 뒤 같은 날 샘신용협동조합의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 권리보다 가격과 환금성 검증입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 570,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 금액을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 유리하다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 현황 공실인 근린시설이므로 실제 임대수요와 매매수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 216호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 635,808,570원 (2022.10.28. 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 샘신용협동조합 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,620,000,000원입니다. 해당 근저당은 216호 외에 206호·217호·218호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22. 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 5.7억을 싸다고 볼 수 없다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 최저매각가 570,000,000원, 그리고 소유권경정에 기재된 거래가액 635,808,570원입니다. 그러나 후자는 현재 시세를 뜻하는 실거래 비교표본이 아니므로, 신건 최저가 570,000,000원이 적정한지를 판단하는 직접적인 시세 기준으로 사용할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 점수를 높일 수 없습니다. 근린시설·공실이라는 이용상태를 감안해 실제 임대 가능성, 공실 지속 가능성, 주변 동종 근린시설의 거래가격과 임대료를 별도로 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 1. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 561,900,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,283,199,156원 중 561,900,000원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 1,721,299,156원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 216호이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 570,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 주변 동종 근린시설의 매매가를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실입니다. 실제 내부상태와 현재 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 근린시설의 수익성과 환금성은 임차수요에 크게 좌우되므로 예상 임대료와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 샘신용협동조합 근저당은 206호·216호·217호·218호의 공동담보이므로 관련 원본 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 체납관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 2022.07.06. 샘신용협동조합 근저당이 말소기준권리로 잡혀 이후 경매개시결정과 압류가 소멸합니다. 반면 가격 측면에서는 확신할 근거가 부족합니다. 현재는 신건 570,000,000원이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 게다가 물건은 근린시설·공실입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 바로 응찰하기보다, 실제 상권과 임대수요·동종 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
