수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 216호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가에서도 기호 1~27은 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 본건은 8층 건물 내 2층에 위치합니다.
등기 구조의 중심은 2022.07.06 설정된 샘신용협동조합 근저당권 1,620,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 본건 외 같은 건물 206호·217호·218호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류가 이어졌지만, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 216호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린생활시설) · 8층 건물 내 2층 216호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 749,767,700원에서 635,808,570원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘선순위 채권 흡수’가 핵심
말소기준은 2022.07.06 샘신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류는 그보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 한국토지신탁 명의 신탁등기와 2023년 재산보전처분은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 점검 — 실질취득 570,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 570,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 570,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 현 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 최초 749,767,700원으로 기재됐다가 2022.10.28 635,808,570원으로 경정됐습니다. 현재 감정가 570,000,000원은 이 과거 경정 거래가액보다 낮지만, 과거 취득가액을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 특히 현황이 공실인 근린생활시설이므로 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 570,000,000원 | 561,900,000원 | 1,721,299,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 1,834,159,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 1,924,306,356원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 2. 근저당 · 샘신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 561,900,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,283,199,156원 중 예상 채권자 배당은 561,900,000원, 미배당은 1,721,299,156원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물이고 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자·영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래 비교가 불가능합니다. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 최근 거래·임대료를 확인해 570,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 샘신용협동조합 근저당은 206호·217호·218호와 공동담보입니다. 배당과 공동저당 관계는 매각 직전 등기와 배당요구 현황을 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 수원시 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 세금의 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 근린시설 활용성 확인. 현황 공실인 만큼 업종 제한·관리규약·주차·전용 사용 가능 상태와 실제 내부구조를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”까진 합격, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 샘신용협동조합의 1,620,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 최저가 570,000,000원이 투자 관점에서 좋은 가격이라는 결론은 별개입니다. 물건은 근린생활시설이며 현재 공실이고, 최근 시세 비교 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 가격·임대수요·환금성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 타당합니다. 선순위 공동근저당이 현재 매각대금의 대부분을 흡수한다는 점은 배당 구조의 특징일 뿐, 그 자체가 매수인에게 가격 메리트를 만들어 주지는 않습니다.
