수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 1층 117호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 권리관계의 기준은 2022.07.06 설정된 아산서부신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 816,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 권리와 가격은 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 349,000,000원이지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없어 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 현황도 공실이므로, 이 자료에서 확인되는 핵심은 인수 위험이 없다는 점이지 가격 메리트가 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 117호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 거래가액 500,200,560원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 권리관계에서 말소기준은 2022.07.06 아산서부신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019년 한국토지신탁 명의의 신탁등기와 2023년 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 349,000,000원입니다. 하지만 본건과 비교할 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 수치로 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 349,000,000원 | 1,135,885,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 279,200,000원 | 1,204,707,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 223,360,000원 | 1,259,766,196원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 816,000,000원 | 343,314,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,686,000원을 제외한 343,314,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 신용보증기금 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 1,135,885,156원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 근거 확보. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 349,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 내부구조와 실제 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐고 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 아산서부신용협동조합 근저당권에는 같은 건물 2층 213호와 214호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 현재 권리 재확인. 말소기준 이후 경매개시결정·압류의 소멸 여부와 배당관계는 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 신건 최저가 349,000,000원 기준 실질취득도 349,000,000원입니다.
그러나 근린시설·공실이라는 물건 성격과 비교 실거래 자료 부재 때문에 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 현재 자료로는 349,000,000원이 싸다고도, 비싸다고도 단정할 수 없습니다. 채권자 미배당이 1,135,885,156원에 이르는 구조 역시 매수인 인수와는 별개입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다.
