수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 1층 117호 근린시설입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가상 기호 1)~27) 모두 현황 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 아산서부신용협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 신건 최저가에서의 실질취득액도 349,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층117호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.07.06 설정된 아산서부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정과 2025.10.22 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019.11.28 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 2022.07.06 소유권이전 과정에서 말소됐고, 2023.05.22 보전처분 역시 2024.06.05 회생절차 종결결정에 따라 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 349,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 349,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가·최저가가 실제 시장가 대비 어느 수준인지 수치로 검증할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,686,000원 |
| 2. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 816,000,000원 | 343,314,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,686,000원을 제외한 343,314,000원이 아산서부신용협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금은 배당을 받지 못합니다. 총 채권 미배당액은 1,135,885,156원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 채권자 손실을 키우지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 349,000,000원 | 343,314,000원 | 1,135,885,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 279,200,000원 | 274,491,200원 | 1,204,707,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 223,360,000원 | 219,432,960원 | 1,259,766,196원 | 0원 |
유찰이 발생해도 선순위 임차보증금처럼 매수인에게 넘어오는 금액은 없습니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 279,200,000원이나 223,360,000원 구간 역시 자동으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설이며, 감정평가 당시 기호1)~기호27) 모두 현황 공실상태로 조사됐습니다.
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 영업수요·임대수익·공실기간에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있어, 현황 공실이라는 점을 가격 검토에 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 349,000,000원을 곧바로 시장가로 보지 말고 같은 건물·인근 근린시설의 거래사례를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 실사. 감정평가상 공실이지만 내부구조와 실제 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 임대수요 확인. 주변 근린생활시설·오피스텔·아파트단지의 상권과 임대수요를 확인해 예상 공실기간과 임대조건을 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 아산서부신용협동조합 근저당은 같은 건물 제2층 제213호·제214호와 공동담보로 기재돼 있어 배당관계 원본을 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 체납·공용비용 확인. 수원시 압류가 존재하므로 세금 관련 배당·체납 범위를 확인하고, 관리비 등 공용부분 미납 여부도 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06 아산서부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 349,000,000원이라는 가격의 적정성입니다. 현황은 공실이고 용도는 근린시설이며, 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 시장보다 낮다는 근거는 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 검증과 환금성 불확실성이 남아 있습니다. 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 확인 후 결정”으로 보는 편이 적절합니다.
