수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 221호, 공부상 용도가 근린생활시설인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022년 7월 6일 소유권을 취득하면서 같은 날 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,424,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다.
그 뒤 국의 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가상 이 건물의 해당 근린생활시설들은 현황 공실상태이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 221호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,424,000,000원이며 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다. 2023년 국의 압류, 2025년 신용보증기금 강제경매개시결정, 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 214,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득도 214,000,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 214,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 단순히 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 현황 공실인 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 210,204,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,796,000원을 제외한 210,204,000원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 3,087,199,156원 중 채권자 배당액은 210,204,000원, 미배당액은 2,876,995,156원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며 주위에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 221호이며 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 214,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 근린시설 수요. 주변 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 수요와 해당 2층 호실의 임대 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용도 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 신청채권자 신용보증기금 배당액이 0원이고 선순위 근저당에도 대규모 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원이지만 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 별도 검증
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022년 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 214,000,000원이고 실거래 비교자료는 없습니다. 게다가 용도는 근린시설, 현황은 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담보다 공실 근린시설의 가격과 환금성 검증이 핵심입니다. 신건 단계에서는 감정가 자체를 시장가격으로 단정하지 말고, 실제 임대수요와 현장상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 접근이 필요합니다.
