수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 221호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 권리 구조의 기준점은 2022.07.06. 설정된 광주신안신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,424,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-239호가 기재되어 있습니다.
소유권은 같은 날 주식회사정담아로 이전됐고, 거래가액은 이후 271,664,530원으로 경정됐습니다. 말소기준 뒤에는 국 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류가 이어지지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표와 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 일관되게 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 221호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 221호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 거래가액 271,664,530원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당권이며, 이후 국 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 해석 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 214,000,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 실질취득도 현재 회차 기준 214,000,000원입니다. 임차보증금 등 추가 인수액이 없기 때문입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현황은 공실입니다. 실거래 시세와 비교할 수 있는 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 따라서 현재 214,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 표현하지 않고, 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해 판단하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 2,876,995,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 2,919,195,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 2,952,956,596원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,796,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 210,204,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,796,000원과 선순위 근저당권에 210,204,000원이 배당돼 매각대금 214,000,000원이 전부 소진됩니다. 신용보증기금 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 총 채권자 미배당은 2,876,995,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실입니다. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·중로2류·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당권이 기준이며 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있습니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 공실이지만 실제 내부 이용상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근린시설 가격 검증. 감정가 214,000,000원과 현재 최저가가 동일한 신건입니다. 시세 근거 없이 할인 물건으로 판단하지 마세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 214,000,000원, 1회 유찰 171,200,000원, 2회 유찰 136,960,000원 시나리오를 각각 별도로 검토하세요.
- 세금·배당 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 2022.07.06. 근저당권을 기준으로 이후 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 물건은 근린시설이고 현황은 공실, 현재는 0회 유찰 신건입니다. 실거래 비교 근거 없이 214,000,000원을 싸다고 평가할 수 없으므로, 이번 사건은 권리는 합격권이지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 유형으로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
