수원지방법원 2025타경56609. 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 214호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06 소유권이전 당시 거래가액은 292,698,600원으로 등기됐다가 2022.10.28 248,210,580원으로 경정됐습니다. 같은 날 설정된 아산서부신용협동조합 근저당권 816,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 같은 건물 1층 117호와 2층 213호를 공동담보로 두고 있습니다.
그 뒤 2025.06.25 신용보증기금이 강제경매를 신청했고, 2025.10.22 수원시 압류가 뒤따랐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당표상 채권 미배당은 크게 남지만, 그것이 곧 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 본건의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 214호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 214호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가에서는 기호1~기호27 모두 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 말소기준은 2022.07.06 설정된 아산서부신용협동조합 근저당이며, 후순위 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
신건 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 현황 공실인 물건은 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 할인율만 보고 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 195,000,000원 | 1,287,729,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 156,000,000원 | 1,326,183,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 124,800,000원 | 1,356,946,356원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가는 195,000,000원에서 156,000,000원, 124,800,000원으로 낮아지지만, 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 오히려 커집니다. 이 변화와 별개로 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차 판단의 핵심은 권리 인수액이 아니라 실제 임대·매매수요와 적정 매입가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 2. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 816,000,000원 | 191,470,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,479,199,156원 중 채권자 예상배당은 191,470,000원이고, 미배당은 1,287,729,156원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 감정가 195,000,000원을 기준점으로만 보지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 매매가격·임대료·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 아산서부신용협동조합 근저당은 같은 건물 1층 117호와 2층 213호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원본 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,287,729,156원은 크지만 본 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조·이용상태가 집합건축물대장상 자료를 기준으로 작성됐으므로 실제 상태와 차이가 없는지 현장 확인이 필요합니다.
- 당해세 등 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.07.06 아산서부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 그것만으로 입찰 매력이 결정되지는 않습니다. 이 호실은 근린시설이고 감정평가 당시 공실이며, 실거래 시세를 기준으로 감정가 195,000,000원의 적정성을 검증할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 통과, 가격은 검증 후 판단입니다. 공실을 해소할 수 있는 임대수요와 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
