수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 214호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호1~기호27은 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 본건의 말소기준권리는 2022년 7월 6일 설정된 아산서부신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 816,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 신고도 없습니다.
권리상 중요한 특징은 이 근저당이 본건만을 담보하는 단독 근저당이 아니라는 점입니다. 등기에는 같은 건물 1층 117호와 2층 213호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 현재 195,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,530,000원을 먼저 공제하고, 나머지 191,470,000원이 아산서부신용협동조합에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액은 663,199,156원이지만 이 가정에서는 배당액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 214호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.06. 아산서부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 7월 6일 아산서부신용협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤의 2025년 강제경매개시결정과 2025년 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 195,000,000원, 시세 검증은 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 임차인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 195,000,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 현황도 공실입니다. 동일 용도·동일 호수 수준의 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 감정가 195,000,000원을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 신건 최저가 자체가 아니라 실제 임대·매매 수요와 현장 상태를 확인해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 1,287,729,156원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 1,326,183,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 1,356,946,356원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 2. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 816,000,000원 | 191,470,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,479,199,156원, 채권자 배당액은 191,470,000원, 미배당액은 1,287,729,156원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 214호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 내부상태와 사용 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 근린시설 수요 점검. 주변 근린생활시설·오피스텔·아파트단지의 상권과 임대수요를 확인해 195,000,000원의 적정성을 따져야 합니다.
- 공동담보 확인. 아산서부신용협동조합 근저당의 공동담보로 1층 117호·2층 213호가 함께 기재돼 있으므로 등기 원문을 대조하세요.
- 압류·경매권리 재확인. 말소기준 이후 강제경매개시결정과 수원시 압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 최종 대조하세요.
- 내부구조 확인. 감정평가서는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있다고 명시하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 먼저”
이 물건의 권리 구조는 분명합니다. 2022년 아산서부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 195,000,000원이고, 대상은 근린시설·현황 공실입니다. 현재 자료만으로는 이 가격이 실제 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 선순위 공동담보 근저당 816,000,000원이 매각대금을 대부분 흡수해 현재 회차에서 신청채권자 신용보증기금의 예상배당은 0원입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 검증 전 보류. 이 사건은 ‘인수 위험’보다 ‘근린시설의 실제 가치’를 확인하는 것이 핵심입니다.
