수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 104호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사정담아이며, 말소기준권리는 2022.07.06 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로 현재 최저매각가 588,000,000원을 크게 웃돌지만, 이 근저당권과 그 이후의 권리는 배당 여부와 별개로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 배당이 부족하다고 해서 그 부족액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,726,398,312원, 채권자 총 배당액은 579,720,000원으로 계산되어 3,146,678,312원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층104호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 588,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.25 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22 수원시 압류, 2026.01.14 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 신탁등기와 2023.05.22 보전처분은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 가격·회차 — 실거래 비교 없이 신건을 ‘저렴’하다고 보지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 588,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 470,400,000원, 2회 유찰 시 376,320,000원입니다. 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액 역시 해당 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 588,000,000원 | 579,720,000원 | 3,146,678,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 470,400,000원 | 463,296,000원 | 3,263,102,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 376,320,000원 | 370,251,520원 | 3,356,146,792원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰대금이 낮아지고 선순위 근저당권에 돌아가는 배당액도 감소해 채권자 측 미배당은 확대됩니다. 그러나 이 수치는 채권자의 회수 부족액이지 매수인의 인수 부담이 아닙니다. 반대로 가격 측면에서는 감정가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없으므로, 신건 588,000,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 579,720,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,280,000원과 두암신용협동조합 근저당권 579,720,000원으로 매각대금 588,000,000원이 모두 소진됩니다. 신용보증기금과 이후 경매개시결정에는 배당이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 104호로, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 공실 재확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자 사용 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 분리 판단. 신건 최저가 588,000,000원을 권리의 깨끗함만으로 적정가라고 보지 마세요. 1회 유찰 470,400,000원, 2회 유찰 376,320,000원 시나리오와 실제 이용가치를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 배당 부족 착시 주의. 현재 미배당 3,146,678,312원은 매수인 인수액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 직접 확인하세요.
- 내부 이용상태 확인. 감정평가의 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “소멸 구조는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.07.06 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 선순위 채권이 매각대금을 대부분 흡수해 채권자 측 미배당은 크지만, 그 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 물건은 현황 공실인 근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 신건 최저가 588,000,000원이 적정한지, 혹은 유찰 후 가격이 더 적절한지는 권리분석과 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리 가능, 가격은 보수적으로 검증하는 접근이 맞습니다.
