수원지방법원 2025타경56609. 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 104호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사정담아이고, 말소기준권리는 2022.07.06. 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-240호가 기재되어 있습니다. 이 기준권리보다 뒤에 들어온 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 매수인에게 넘어오는 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 주거용 아파트처럼 실거래 비교가 바로 되는 사건은 아닙니다. 감정평가 요항상 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상이며, 실거래 시세 자료도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 588,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층104호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 588,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류, 2026.01.14. 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 588,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 현황 공실인 만큼, 실제 임대 가능성·공실 기간·상권 수요 등을 별도로 확인하지 않으면 환금성과 수익성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 579,720,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 두암신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 3,726,398,312원, 예상 배당액은 579,720,000원이며 미배당액은 3,146,678,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건 내 1층 104호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 중로2류에 접합합니다.
- 규제. 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 동일·유사 근린시설의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 현황 공실로 기재되어 있으므로 실제 점유 여부와 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 계약관계·점유관계 여부를 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-240호가 기재되어 있으므로 담보 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 매각가 가정에서도 채권 총액 대비 3,146,678,312원의 미배당이 발생하며 신청채권자 신용보증기금 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 적정”은 별개
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.07.06. 두암신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단에 필요한 실거래 시세는 확인되지 않았고, 물건은 근린시설·공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 신건입니다.
