수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 222호입니다. 공부상 용도와 감정평가 이용상태 모두 근린생활시설이며, 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022년 소유권을 취득한 뒤 거래가액은 201,613,940원으로 경정되어 있습니다. 권리의 중심은 같은 날 설정된 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,424,000,000원 근저당입니다.
이 근저당은 공동담보목록 제2022-239호가 붙은 권리로, 본건 하나의 가치와 채권최고액을 단순 비교해 위험액으로 받아들이면 안 됩니다. 경매에서는 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 뒤에 들어온 국세 압류·강제경매개시결정·수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 222호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 거래가액 201,613,940원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 설정된 광주신안신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,424,000,000원이고 공동담보목록 제2022-239호가 기재되어 있습니다. 이후 2023년 구미세무서장의 압류, 2025년 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025년 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
2019년 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁과 2023년 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인 신고 내역은 없고 감정평가에서도 현황은 공실로 조사되어, 이번 자료상 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 보면 안 된다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 165,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이용상태가 공실 근린생활시설인 만큼, 주거용 부동산처럼 단순 평형 비교로 접근하기보다 임대가능성·공실기간·상권·동일 건물 또는 인근 근린시설 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에는 예상 배당이 없고, 총 미배당액은 2,925,309,156원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 222호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 동일 건물 및 인근 근린시설 매매사례를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 임대수요, 적정 임대료, 예상 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐고 실제와 다소 상이할 수 있어 재확인이 필요합니다.
- 공동담보 주의. 광주신안신용협동조합 근저당 채권최고액 2,424,000,000원은 공동담보목록 제2022-239호가 붙어 있으므로 본건 단독 채무액처럼 해석하지 않아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 구미세무서장 및 수원시 압류가 있었던 만큼 당해세·체납관리비 등 매각대금 외 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 공실 근린시설의 환금성입니다. 신건 최저가 165,000,000원이 감정가와 같지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 또한 현황 공실이므로 실제 임대수익과 매각 유동성 확인이 선행돼야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
