수원지방법원 2025타경56609. 수원 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 222호로, 공부상 용도와 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 현황은 공실이었습니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06. 소유권이전과 같은 날 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,424,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
권리의 핵심은 이 2022.07.06. 근저당권입니다. 이후 국 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제도 없습니다. 다만 채권 규모가 매각대금보다 압도적으로 커서 배당 부족은 매우 크지만, 그 부족액 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 222호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,424,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2019.11.28. 한국토지신탁 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나, 2022.07.06. 주식회사정담아 앞으로 소유권이 이전됐고 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 2023년 재산보전처분도 2024.06.05. 회생절차 종결결정에 따라 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 165,000,000원으로 동일한 신건입니다. 확인된 실거래 비교 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공실 근린생활시설이므로 실제 임대수익·공실 기간·동일 건물 또는 인근 유사 근린시설 거래가격을 확인하지 않고 최저가를 시세보다 저렴하다고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 2,925,309,156원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 2,957,847,156원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 2,983,877,556원 |
유찰 시 매각가는 132,000,000원, 105,600,000원으로 내려가지만, 이 숫자만으로 투자 매력이 높아졌다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단에는 주거형 실거래보다 근린시설의 실제 임대 가능성·공실 리스크·유사 상가 거래가격 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,424,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 663,199,156원에는 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이고 해당 물건은 2층 222호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류 접합, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 근린생활시설이므로, 실제 환금성은 동일 건물·인근 유사 상가의 거래와 임대수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 근거부터 확보. 감정가 165,000,000원이 그대로 신건 최저가입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 인근·동일 건물 유사 근린시설 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가 당시 공실이었으므로 현장 점유 여부와 내부 상태가 현재도 동일한지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 점검. 근린생활시설은 임대료와 공실기간이 수익성을 좌우합니다. 실제 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 광주신안신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2022-239호가 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 관계를 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금·관리비 확인. 국 및 수원시 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 우선순위와 금액을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 내부 구조 확인. 감정평가의 내부구조·이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐으며 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 2022.07.06. 광주신안신용협동조합 근저당을 말소기준으로 잡으면 뒤의 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 거대한 채권 미배당액은 채권자 측 문제이지, 제공된 구조에서는 매수인의 직접 인수액이 아닙니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 활용성입니다. 감정평가상 이 물건은 공실 근린생활시설이고, 현재 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 그러므로 신건 최저가 165,000,000원만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리분석은 합격권이지만, 가격과 환금성은 현장·임대·유사거래 확인 전까지 보류가 이 사건의 가장 일관된 결론입니다.
