수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 205호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 말소기준권리는 2022.07.06. 설정된 삼청신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 들어온 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 낙찰자가 추가 부담할 금액은 0원입니다. 권리 인수 문제보다 더 중요한 것은 신건 684,000,000원이라는 가격과 근린시설의 환금성입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 같기 때문에, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 205호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 · 8층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 684,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.07.06. 삼청신용협동조합 근저당권이며, 이후 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.09.17. 삼청신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2023년 재산보전처분은 2024.06.03. 회생절차 종결결정에 따라 2024.06.05. 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 신건 684,000,000원 자체를 검증해야 한다
현재 감정가는 684,000,000원, 최저매각가도 684,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 현재 회차의 실질취득액도 인수 0원을 더한 684,000,000원입니다. 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 비교값을 사용하지 않으므로, 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 684,000,000원 | 674,760,000원 | 1,371,638,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 547,200,000원 | 539,328,000원 | 1,507,070,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 437,760,000원 | 430,982,400원 | 1,615,415,912원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가와 채권자 배당액은 함께 내려가고 미배당액은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰은 채권자의 회수율에는 영향을 주지만, 현재 권리 구조에서는 낙찰자가 별도 채무를 승계하는 구조로 바뀌지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,240,000원 |
| 2. 근저당 · 삼청신용협동조합 | 720,000,000원 | 674,760,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 삼청신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 2,046,398,312원 중 674,760,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,371,638,312원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 205호입니다. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구· 도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 684,000,000원입니다. 권리가 단순하더라도 가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 현재 공실이므로 내부 상태와 실제 이용 가능 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 근린시설 용도 확인. 공부상 근린생활시설이므로 실제 활용 목적과 건축물 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022.07.06. 삼청신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 684,000,000원의 신건 가격과 근린시설·공실이라는 자산 특성입니다. 현재 회차에서 가격이 시세보다 낮다는 근거 없이 ‘권리가 깨끗하니 바로 유리하다’고 결론 내리면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 사건은 두 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
