수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 205호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼청신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
이후 신용보증기금의 강제경매개시결정, 삼청신용협동조합의 임의경매개시결정, 수원시 압류가 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 근린시설의 가격·환금성 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층205호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 205호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 취득 | 2022.07.06. · 거래가액 828,253,240원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 684,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가 이용상태도 공실로 확인되어 현재 자료상 대항력 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 684,000,000원이 적정한지, 시세보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 아파트처럼 동일 평형 거래가를 바로 대입하기 어려운 근린생활시설이라는 점도 가격 검증을 더 중요하게 만듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,240,000원 |
| 1. 근저당 · 삼청신용협동조합 | 720,000,000원 | 674,760,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 삼청신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 9,240,000원을 우선 반영하고, 삼청신용협동조합 근저당에 674,760,000원을 배당하는 구조입니다. 시뮬레이션상 총 미배당은 1,371,638,312원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액으로, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 자료상 임차인은 없고 현황 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 684,000,000원을 곧바로 시세로 받아들이지 말고 주변 근린시설 매매·임대 사례를 별도 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실인 근린생활시설이므로 임대수요, 예상 공실기간, 관리비와 보유비용을 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당액 1,371,638,312원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권최고액 주의. 예상배당은 근저당 채권최고액 720,000,000원을 기준으로 산정된 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 2022.07.06. 삼청신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 684,000,000원이고, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 현황은 공실 근린생활시설입니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 보수적 검증 필요입니다. 신건이라는 이유나 인수액이 없다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 실제 임대수요와 주변 상가 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
