수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 110호의 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이며, 2022.07.06 소유권이전 후 거래가액은 630,958,550원으로 경정돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.07.06 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,316,000,000원이고 공동담보목록 제2022-242호가 기재돼 있습니다. 이후 신용보증기금의 강제경매개시결정, 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 수원시 압류가 순서대로 들어왔고 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 110호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 110호 |
| 소유자 | 주식회사정담아 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2022.07.06 · 거래가액 630,958,550원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022년 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황은 공실로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 두 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.10.22에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 확정채권양도에 따른 이전등기이며, 말소기준 시점 자체는 2022.07.06으로 유지됩니다.
② 가격 판단 — 신건 4.16억, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 416,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 416,000,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 416,000,000원 | 3,232,958,312원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 332,800,000원 | 3,315,057,512원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 266,240,000원 | 3,380,685,672원 |
유찰되면 매수인이 내는 금액은 332,800,000원, 266,240,000원으로 내려가지만, 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 오히려 커집니다. 이는 낙찰자가 떠안는 금액이 아니라 배당 부족분입니다. 이 사건에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 1. 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 409,440,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액은 3,642,398,312원, 채권자 예상배당은 409,440,000원, 미배당은 3,232,958,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물이고, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 중로2류에 접하고 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 공동담보 확인. 채권최고액 2,316,000,000원에는 공동담보목록 제2022-242호가 연결돼 있으므로 해당 목록과 다른 공동담보 물건을 함께 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.22 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 현재 권리자와 말소 관계를 대조하세요.
- 공실 현장 확인. 현황 공실이므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부, 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 416,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 거래가와 임대수익을 별도 비교해야 합니다.
- 세금·관리비. 수원시 압류가 등기돼 있었고 공실 상태인 만큼 체납세액·관리비 등 실제 부담 가능 항목을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.07.06 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 없이 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 물건은 공실 근린시설이고 현재 최저가가 감정가 그대로인 416,000,000원입니다. 직접 비교할 실거래 시세가 없는 상황에서는 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단이 적절합니다. 특히 공동담보 근저당과 공실 근린시설이라는 특성을 감안하면, 등기상 인수 위험이 없다는 점만으로 입찰 결정을 끝내서는 안 됩니다.
