수원지방법원 2025타경56609. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 110호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 소유권이전과 같은 날 광주웨슬리신용협동조합 명의의 채권최고액 2,316,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2019년 한국토지신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 재산보전처분 역시 2024.06.05. 말소됐습니다. 2025.10.22.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 권리는 여전히 2022.07.06. 설정된 선순위 근저당권입니다. 경매 매각 후 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 110호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 663,199,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,316,000,000원으로 현재 최저가 416,000,000원을 크게 웃돕니다. 이후 2025.06.25. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.09.15. 광주웨슬리신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.22. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 4.16억, 가격 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 416,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 332,800,000원, 2회 유찰 시에는 266,240,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 바로 대입하기 어려운 1층 근린생활시설입니다. 현재 확인되는 객관적 근거만으로는 감정가 416,000,000원이 주변 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 공실 상가의 가격은 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 접근성, 전면성, 업종 제한과 같은 수익·환금성 요소를 함께 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 | 2,316,000,000원 | 409,440,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 663,199,156원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 광주웨슬리신용협동조합 | 663,199,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,560,000원을 제외한 409,440,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권총액 대비 미배당액은 3,232,958,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 현재 공실상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공실 근린시설은 주거용보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있어 실제 상권과 예상 임대수익 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유·사용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 인근 상가의 현재 공실률과 실제 임대료를 직접 확인해 416,000,000원의 수익가치를 검증하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.22. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 수원시 압류가 존재했던 만큼 당해세 여부와 미납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상태는 건축물현황도를 기준으로 조사된 부분이 있어 실제 상태와 차이가 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최신 상태로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공실 상가는 가격 검증이 먼저”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.07.06. 선순위 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 용도는 근린시설이고 현황은 공실입니다. 신건 최저가 416,000,000원이 실제 시장가치나 수익가치보다 낮다는 근거가 확인되지 않은 만큼, 권리는 합격이지만 가격은 검증 전입니다. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 ‘이 공간을 얼마에 채울 수 있고, 그 수익을 기준으로 얼마까지 써도 되는가’에 있습니다.
