97,300,000원
부산지방법원 2024타경5658. 부산 수영구 광안동 부일스타리움 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용오피스텔입니다. 감정가 139,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.03.25 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 3,290,000,000원 근저당권입니다. 앞선 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 이후 경매개시결정·압류·박정현 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당표에서 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5658 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로21번길 105, 8층806호 (광안동,부일스타리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용오피스텔 |
| 소유자 | 박봉균 100분의 50 · 박시영 100분의 50 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,802,249,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 | 부일스타리움 · 19세대 · 2020.02.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
2020.03.06 설정된 부산은행 근저당권 2건은 2020.03.25 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 금정농업협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.26 임의경매개시결정, 2024.10.14 박정현의 주택임차권, 2025년의 압류 3건은 모두 기준권리 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 22명, 대항력은 모두 없음
조사된 실제 임차인은 22명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.03.25보다 늦습니다. 따라서 제시된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 박정현은 보증금 100,000,000원과 확정일자 2022.11.04가 확인되지만, 전입일이 2022.11.30으로 말소기준보다 늦어 역시 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한솔 | 2021.08.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서아롬 | 2024.08.23 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안형준 | 2022.05.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백채윤 | 2024.02.14 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현지 | 2020.05.29 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형근 | 2020.11.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2022.02.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정문교 | 2023.06.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남미정 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜진 | 2022.12.23 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LEE YUEN MAN | 2023.11.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창훈 | 2021.07.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하종석 | 2022.11.18 | 미상 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전대근 | 2020.03.30 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지광 | 2023.01.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2024.05.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남석우 | 2024.09.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤석준 | 2022.06.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한주원 | 2022.06.07 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심성훈 | 2022.06.20 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은지 | 2020.06.15 | 미상 | 2024.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정현 | 2022.11.30 | 100,000,000원 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70%입니다. 다만 부일스타리움의 동일 면적에 맞는 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
단지 자료상 부일스타리움은 19세대, 2020.02.26 준공으로 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태이므로 가격 판단은 현장 임대수익·실거래 원본·유사 오피스텔 거래를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 3,290,000,000원 | 95,148,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권 미배당액은 3,194,851,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위에 따라 금정농업협동조합 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 97,300,000원 | 95,148,600원 | 3,194,851,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 3,223,515,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 3,243,581,186원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2호선 수영역 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하에 해당합니다.
- 토지. 대지 490.9㎡, 공시지가 4,038,000원/㎡, 주상용·평지·세로장방·소로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 22명 점유관계 재확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유자·퇴거 여부와 호실 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 박정현의 100,000,000원을 제외한 임차인의 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 서류 대조가 필요합니다.
- 당해세 확인. 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.06.25 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용오피스텔이라는 표현을 함께 대조해 실제 사용·임대 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 점유 리스크는 별개”
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2020.03.25 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 22명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 박정현의 100,000,000원 임차권도 기준권리 뒤에 있어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 단순 사건으로 보기에는 확인할 것이 많습니다. 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택등기, 사건상 근린시설과 현황 주거용오피스텔의 용도 표현 차이가 함께 존재합니다. 또한 실거래 비교값이 없어 최저가 97,300,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 점유·세금·용도·가격 검증은 필수입니다.
