부산지방법원 2024타경5658. 광안동 부일스타리움 10층 1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 박봉균·박시영으로 각 지분 100분의 50이며, 말소기준은 2020.03.25 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 3,290,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 핵심은 “보증금이 큰 임차인이 있느냐”보다 그 임차인이 말소기준보다 빠른 대항력을 갖췄느냐입니다. 가장 큰 금액이 확인되는 윤석준의 보증금은 160,000,000원으로 현재 최저가 110,600,000원보다 크지만, 주민등록일자는 2022.06.20, 점유개시는 2022.06.21로 말소기준 2020.03.25보다 늦습니다. 따라서 보증금 160,000,000원이 낙찰자의 실질취득액으로 고정되는 ‘대항력 인수형’ 사건은 아닙니다. 현재 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5658 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로21번길 105, 10층1005호 (광안동,부일스타리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 박봉균 100분의 50 · 박시영 100분의 50 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 금정농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,290,000,000원 |
| 청구액 | 2,802,249,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기부 발행일 | 2026.07.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.03.06 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2020-86호에 연결돼 있으며, 2024.10.31 확정채권양도를 원인으로 2024.11.22 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정·국세 압류는 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 22명, 대항력 있는 임차인은 없음
조사된 이름은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 22명입니다. 이 중 윤석준만 보증금 160,000,000원과 확정일자 2022.05.17, 임차권등기가 확인되고, 나머지 21명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 22명 전원 말소기준일 2020.03.25보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한솔 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서아롬 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안형준 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백채윤 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현지 | 2020.05.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형근 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 2022.02.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정문교 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남미정 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황혜진 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LEE YUEN MAN | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정창훈 | 2021.07.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하종석 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전대근 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지광 | 2023.01.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남석우 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한주원 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성훈 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은지 | 2020.06.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤석준 | 2022.06.20 | 2022.05.17 | 160,000,000원 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 158,000,000원이고 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 부일스타리움의 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 110,600,000원이 최근 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 되는 사건입니다.
| 단지명 | 부일스타리움 |
|---|---|
| 세대수 | 19세대 |
| 준공일 | 2020.02.26 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
| 단지 경매 매각률 | 0.0% |
| 현재 유찰 | 1회 · 감정가 70% |
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,348,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 3,290,000,000원 | 108,251,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 3,290,000,000원 중 예상배당은 108,251,600원, 미배당은 3,181,748,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 현재 계산상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 3,181,748,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 3,214,373,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 3,237,181,492원 | 0원 |
현재 시나리오에서 신청채권 2,802,249,684원에 대한 예상배당은 108,251,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 75,626,440원, 3회 유찰 시 52,818,508원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑥ 국세 압류 — 배당표 변동 요인
말소기준 이후 박봉균 지분에는 국을 권리자로 하는 압류가 3건 존재합니다. 2025.06.09 동래세무서장, 2025.07.14 수영세무서장, 2025.11.13 북부산세무서장 압류입니다. 세금이 당해세에 해당하면 집행비용 이후 선순위 차감이 발생할 수 있어, 위 예상배당표의 근저당권 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도 2호선 수영역 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어 입찰 전 실제 용도와 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 내외 도로, 남측 약 7m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역, 도시지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하이며 공시지가는 4,038,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 부일스타리움은 19세대, 2020.02.26 준공이며 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 실거래 가격 검증 없이 감정가 할인만 보고 접근하기에는 보수적인 확인이 필요한 물건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 22명 점유관계 재확인. 모두 전입일은 말소기준 이후지만 현재 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 21명 확인. 대항력은 없더라도 배당·점유관계를 파악하려면 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 윤석준 임차권등기 확인. 보증금 160,000,000원이나 대항력은 없고 임차권등기는 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있어 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.25 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 국세 압류 3건 확인. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 근저당권 배당액이 변할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 110,600,000원은 감정가의 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이라는 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 가격과 점유는 별도 문제
이 사건은 말소기준이 2020.03.25로 명확하고, 조사된 실제 임차인 22명의 전입일이 모두 그 이후라 대항력 있는 임차인은 없습니다. 보증금 160,000,000원의 윤석준 역시 같은 이유로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아니며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
다만 안전한 권리구조라고 해서 곧바로 매력적인 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 22명이라는 많은 임차인 조사 인원, 보증금 미상 21명, 민간임대주택등기, 국세 압류 3건, 19세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 1.6회·매각률 0.0%를 함께 봐야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 가격으로 110,600,000원을 검증할 수 없으므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다. 결론은 금액성 인수는 0원, 권리보다 점유·세금·환금성과 실제 거래가격 검증이 승부처입니다.
