부산지방법원 2024타경5658. 광안동 부일스타리움 11층 1103호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이면서 실제로는 주거용오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 박봉균·박시영이며 각 지분은 100분의 50입니다. 이 사건의 핵심은 2020.03.25 설정된 금정농업협동조합 근저당권 3,290,000,000원이 말소기준이라는 점입니다.

현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 그런데 이 물건은 가격 숫자만 보는 것보다 전입 관계를 먼저 읽어야 합니다. 현황조사 등에 등장하는 전입자는 23명이고, 송수빈을 제외하면 보증금이 미상입니다. 다만 이들 전입일은 모두 2020.03.25 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일은 2020.03.25

2020.03.06 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25 금정농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.01.19 송수빈의 주택임차권, 2024.09.26 임의경매개시결정, 세무서 압류 3건은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 송수빈의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2022.01.02, 확정일자 2022.01.03, 주민등록일자 2022.01.27, 점유개시일자 2022.01.21이며 자료상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다.

② 임차·전입 현황 — 23명 모두 말소기준 이후

확인된 전입자는 총 23명입니다. 자료상 대항력 판정은 전원 없음입니다. 다만 송수빈을 제외한 전입자의 보증금이 미상이고, 우선변제 여부도 확인이 필요한 만큼 매수인 인수 여부와 별개로 실제 점유관계와 배당요구 현황은 원본 문서에서 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%

감정가 104,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 72,800,000원입니다. 부일스타리움 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,290,000,000원 중 71,089,600원이 배당되고, 3,218,910,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도 2호선 수영역 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 도로, 남측으로 폭 약 7m 내외 도로가 소재합니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며 공시지가는 4,038,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 23명 점유관계 확인. 자료상 모두 대항력은 없지만 실제 현장 점유자와 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
• 송수빈 임차권. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.01.03, 전입일 2022.01.27입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
• 보증금 미상 전입자. 송수빈 외 전입자는 보증금이 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 배당요구 및 실제 임대차계약 내용을 확인하세요.
• 세금 압류. 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.06.25 등기 내용을 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%여도 주변 실제 거래와 비교 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다

이 사건의 법률상 핵심은 명확합니다. 2020.03.25 금정농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 23명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 보증금 120,000,000원의 송수빈 임차권등기까지 포함해 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 이 부분만 보면 매수인에게 넘어오는 보증금 위험은 확인되지 않습니다.

다만 전입 확인 인원이 많고 대부분의 보증금이 미상이며, 세금 압류 3건과 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 점유·명도·배당 확인은 꼼꼼해야 하는 유형입니다. 현재 최저가 72,800,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 매력을 단정하지 말고, 실제 현장 점유와 주변 거래 수준을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.