부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286 2층 204호 다세대 물건입니다. 건물은 2021.10.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물로, 감정평가 이용상태에는 다세대주택·업무시설(오피스텔)· 근린생활시설이 함께 기재돼 있습니다. 본건의 용도는 다세대입니다.

권리분석의 기준점은 2023.09.27. 오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 그보다 앞선 2021.10.29. 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,420,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있어 현재 말소기준은 오케이저축은행 근저당으로 잡혀 있습니다. 문제는 이 기준일보다 먼저 전입한 관계자가 대거 존재한다는 점입니다. 특히 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

말소기준인 2023.09.27. 오케이저축은행 근저당보다 먼저 전입한 관계자는 28명입니다. 이 가운데 이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 각각 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원이고 배당 시나리오상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 다만 두 관계자의 점유부분은 모두 지하1층 101호로 기재돼 있으므로, 본건 2층204호에 직접 승계되는지 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 대조해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력과 승계 여부를 개별 확인

29명의 조사 관계자 가운데 28명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 김영은만 2023.11.20. 전입으로 말소기준 이후입니다. 배당요구가 확인되는 관계자는 김민·변하영·남초롱·한은솔· 진성환·민희진·정하늘·오예솔·박영로·손정인·신혜원·백지현·최유리·송승애입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금의 매수인 승계 위험이 자동으로 사라지는 것은 아니므로 보증금·점유·대항력·확정일자와 실제 배당액을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 먼저다

현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액 40,000,000원을 그대로 적용하면 실질 부담은 245,100,000원이 됩니다. 더 중요한 점은 다수 선순위 전입자의 보증금이 확정되지 않아 이 금액조차 최종 취득비용으로 단정할 수 없다는 것입니다. 따라서 이 사건에서 205,100,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰이 더 진행돼도 시나리오상 확인된 임차보증금 인수액 40,000,000원은 그대로입니다. 즉 매각가가 떨어지는 것과 매수인의 총 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 또한 보증금 미상의 선순위 점유자 위험은 위 40,000,000원과 별개로 남아 있으므로, 동일 면적 실거래가를 전제로 한 ‘싸다·비싸다’ 판단은 이 리포트에서 하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)

현재 회차에서는 오케이저축은행 채권최고액 198,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 2,528,600원으로 계산됩니다. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2021.10.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물이며, 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)과 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 함께 이용되고 있습니다.
• 설비. 급·배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 남하향 완경사지의 부정형 토지이며 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 195.4㎡, 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 케이디스페이스알파286의 주택 수는 14세대로 제시돼 있으며, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 현재 1회 유찰 상태이므로 환금성을 낙관적으로 평가하기보다 실제 응찰수요 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 실제 점유자를 특정. 전체 조사 관계자 중 ‘전부’ 또는 ‘미상’으로 표시된 인원이 다수이므로 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 204호와 직접 연결되는 사람을 먼저 구분해야 합니다.
• 보증금 전수 확인. 말소기준 이전 전입자 28명 가운데 다수의 보증금이 미상입니다. 확인된 40,000,000원만으로 실질취득비용을 확정하면 안 됩니다.
• 101호 인수액의 귀속 확인. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금은 각각 20,000,000원으로 인수 산정돼 있지만 점유부분은 지하1층 101호입니다. 본건 204호와의 직접 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 배당요구와 미배당액 확인. 배당요구를 한 선순위 점유자도 실제 배당으로 보증금이 전부 소멸하는지 확인해야 하며, 미배당액이 있다면 승계 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 1회 우선매수권이 기재돼 있어 일반 입찰자의 낙찰 가능성 자체에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰가격만으로 판단 금지. 현재 205,100,000원은 감정가의 70%이지만, 인수액과 미상 보증금을 포함한 실질취득비용 기준으로 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 점유가 먼저다”

이 물건의 핵심은 293,000,000원짜리 감정가가 1회 유찰돼 205,100,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2023.09.27. 말소기준보다 먼저 전입한 관계자가 28명이고, 그중 상당수의 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않다는 점이 먼저입니다. 배당 시나리오에 잡힌 인수액만 40,000,000원이며, 이를 더한 실질 부담은 245,100,000원이지만 그 밖의 미상 보증금 위험까지 남습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권이라는 외부 낙찰 제한도 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율을 보고 접근할 물건이 아니라, 204호의 실제 점유자·보증금·대항력·배당 후 잔액을 전부 특정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 고난도 권리분석 물건입니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 판단보다 인수범위 확정이 선행돼야 합니다.