부산지방법원 2024타경102320. 부산광역시 남구 대연동 소재 ‘케이디스페이스알파286’ 2층 204호입니다. 2021년 사용승인된 지하1층·지상6층 규모의 건물로, 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 구성되어 있습니다. 이번 분석 대상은 다세대 204호이며, 등기상 소유자는 우용길입니다.
감정가 대비 최저가만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 등기에는 2021년 대형선망수산업협동조합의 근저당권과 2023년 주식회사오케이저축은행의 근저당권이 존재하고, 2021년 권리를 대상으로 한 2025년 이전·질권 관련 등기도 나타납니다. 특히 2021년 근저당권은 말소 상태로 표시되는 한편 그 권리의 이전·질권 설정 기록도 남아 있어, 실제 존속 여부와 말소기준권리 판단을 원본에서 대조해야 합니다.
여기에 여러 점유자 명의가 등장합니다. 일부는 배당요구를 하였고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다만 조사 명단 전체가 이 건물의 204호만을 대상으로 한 임차인 명단이라고 단정해서는 안 됩니다. 같은 건물의 다른 호실이 포함되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 2층 204호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 293,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매신청 채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 제시된 말소기준 | 2023.09.27 · 을구 2번 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 (채권최고액 198,900,000원) |
| 선순위 권리 | 2021.10.29 · 을구 1번 · 대형선망수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 3,420,000,000원) · 말소 및 후속 이전 관계 확인 필요 |
| 모의 인수 보증금 | 40,000,000원 · 지하1층 101호 관련, 대상 204호 귀속 미확정 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
2023.09.27의 주식회사오케이저축은행 근저당권은 채권최고액 198,900,000원이며, 제시된 권리 판단상 말소기준으로 분류되어 있습니다. 그러나 2021년 권리가 유효한 상태라면 선후순위 판단은 달라질 수 있습니다. 더구나 경매신청 채권자는 2021년 근저당권자로 등장하는 대형선망수산업협동조합입니다.
2025년의 근저당권 이전과 근질권·질권 설정은 기존 담보채권을 대상으로 한 후속 권리관계입니다. 표시된 3,420,000,000원을 별도의 독립 근저당채무로 반복 합산해서는 안 됩니다. 반면 중복합산을 피한다는 이유로 후속 권리관계를 무시해서도 안 됩니다. 실제 채권자와 배당수령권자, 담보권의 존속 및 매각에 따른 소멸 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 가능성과 대상 호실을 구분해야 한다
현황조사와 문건접수 등에 등장하는 점유 관련 명의는 개인 및 법인 합계 29건입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 표시된 중복신고는 없지만, 각 명의가 모두 독립된 임대차계약을 가진 204호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 204호에 실제로 대항할 수 있는 임차인의 수와 인수할 보증금은 아직 확정할 수 없습니다.
제시된 2023.09.27 말소기준보다 빠른 전입일은 대항력 검토의 중요한 단서입니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 대상 204호에 대한 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 호실, 임대차계약, 주택 인도, 주민등록의 유효성, 확정일자, 배당요구 및 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
| 점유 관련 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.03.20 배당요구 | 확인 필요 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 월 600,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 204호 귀속 미확인 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 월 600,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 204호 귀속 미확인 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.04.16 배당요구 | 확인 필요 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.03.22 배당요구 | 확인 필요 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.03.21 배당요구 | 확인 필요 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.03.21 배당요구 | 확인 필요 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.05.14 배당요구 | 확인 필요 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.04.08 배당요구 | 확인 필요 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.04.24 배당요구 | 확인 필요 |
| 박영로 | 전부 · 호실 미상 | 2022.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.05.16 배당요구 | 확인 필요 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.03.21 배당요구 | 확인 필요 |
| 신혜원 | 전부 · 호실 미상 | 2022.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.04.09 배당요구 | 확인 필요 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.05.01 배당요구 | 확인 필요 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.09.26 배당요구 | 확인 필요 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.03.21 배당요구 | 확인 필요 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 기준권리 후순위 | 미상 | 204호 점유 확인 |
표의 ‘가능·미상’은 제시된 2023.09.27 기준보다 전입일이 빠르다는 의미이며, 204호에 대한 법적 대항력 확정 판정이 아닙니다. ‘기준권리 후순위’ 역시 제시된 말소기준에 따른 상대적 순위입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 회수가 확인되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인율과 실제 가격 메리트는 다르다
이번 물건의 감정가는 293,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 143,570,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 할인 폭은 크지만, 대상 204호와 면적·용도·거래시점이 비교 가능한 실거래 가격이 확정되지 않아 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
케이디스페이스알파286의 비교 대상 면적으로 제시된 28.16㎡는 경매 대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 204호의 확정 전용면적으로 사용하거나, 해당 면적을 근거로 시세를 추정하는 것은 적절하지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
| 구분 | 매각가격 | 모의 인수 | 모의 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 293,000,000원 | — | — |
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 143,570,000원 | 40,000,000원 | 183,570,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 100,499,000원 | 40,000,000원 | 140,499,000원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 70,349,300원 | 40,000,000원 | 110,349,300원 |
실질취득액은 각 회차의 매각가격에 모의 인수액 40,000,000원을 단순 가산한 조건부 계산입니다. 지하1층 101호 보증금의 204호 귀속이 확인되지 않았으며, 204호에 별도로 존재할 수 있는 보증금·취득부대비용·세금·명도비용은 포함되지 않았습니다. 실제 인수금이 달라지면 실질취득액도 달라집니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가격을 초과하고 미배당 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조라면, 입찰가격이 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득 비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건의 실제 204호 임차보증금은 미확정이므로 위 회차별 비용표를 낙찰 시 확정 비용으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
아래는 제시된 배당 모의계산의 금액 배분입니다. 다만 2021년 선순위 근저당의 존속 여부와 204호 임차인의 배당순위가 확정되지 않았으므로 법원의 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모의 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,809,980원 |
| 1. 오케이저축은행 근저당 | 198,900,000원 | 140,760,020원 |
| 근저당 미배당 | 198,900,000원 | 58,139,980원 미배당 |
| 경매신청 채권자 · 대형선망수산업협동조합 | 2,901,207,385원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 별도 가정 · 101호 관련 보증금 | 40,000,000원 | 0원 · 인수로 가정 |
배당 모의계산의 총 배분액은 집행비용 2,809,980원과 오케이저축은행 배당 140,760,020원의 합계인 143,570,000원입니다. 별도 인수 가정 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 지급하는 배당이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 권리의 실제 배당관계는 반영되지 않았으므로 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 기재되어 있습니다.
이는 일반 응찰자에게 중요한 변수입니다. 적법한 전세사기피해자의 우선매수권이 인정되고 실제 행사되는 경우, 외부 응찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 최종 매수 기회가 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰 경쟁뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물 구성. 2021.10.25 사용승인된 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조 건물입니다. 조사 대상에는 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호가 포함되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지의 부정형 토지이며, 토지면적 195.4㎡와 공시지가 1,790,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 대상 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건물 상태. 감정평가요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택 성격의 다세대 물건으로, 동일 조건의 실거래 비교 없이 환금성이나 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025년 주식회사위드파트너스대부로의 이전, 제이비우리캐피탈주식회사 및 최해용의 관련 질권 설정을 최신 등기부와 대조하세요.
- 배당순위 검증. 경매신청 채권자가 대형선망수산업협동조합인데 모의 배당에서는 0원으로 나타납니다. 실제 경매신청 채권과 담보권, 권리이전 관계 및 배당순위를 반드시 확인하세요.
- 204호 점유자 특정. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 204호 점유자가 누구인지 확인하세요. 건물 전체 점유 명단을 해당 호실의 임차인 명단으로 취급해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠른 점유자들의 보증금, 확정일자, 임대차계약, 배당요구, 실제 배당 가능액을 대조하여 잔여 인수액을 산정하세요.
- 101호 보증금 분리. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 각 20,000,000원 보증금은 지하1층 101호 관련입니다. 204호에 실제로 승계되는 채무인지와 두 계약의 독립성을 확인하세요.
- 전세사기피해자 우선매수권. 1회 행사 제한이 기재되어 있으므로 행사 요건, 행사권자, 대상 호실 및 현재 행사 가능 여부를 법원 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 204호와 용도·면적·층·거래시점이 유사한 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 우선 비교하고, 실제 인수액을 포함한 실질취득 비용으로 판단하세요.
- 명도·관리비. 점유권원, 인도 가능성, 미납 공용관리비, 시설 상태 및 추가 비용을 확인하세요.
- 매각조건 최종 확인. 2026.11.02 입찰 전에 사건 진행상태와 변경된 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 안전한 저가 낙찰”
부산 대연동 케이디스페이스알파286 204호는 감정가 293,000,000원에서 최저가 143,570,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아닙니다.
첫째, 2021년 선순위 근저당권과 후속 이전·질권 기록을 정리해야 합니다. 둘째, 건물 전체 점유 관련 명단 가운데 실제로 204호에 대항할 수 있는 임차인을 특정해야 합니다. 셋째, 지하1층 101호의 모의 인수액 40,000,000원과 실제 204호 인수액을 구별해야 합니다. 넷째, 전세사기피해자 우선매수권의 행사 가능성을 확인해야 합니다.
현재 모의 실질취득액은 183,570,000원이지만 이는 101호 관련 보증금의 인수를 가정한 숫자일 뿐, 204호의 확정 취득비용이 아닙니다. 실제 보증금 승계가 존재하면 비용은 달라지고, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가격을 초과하는 경우에는 낙찰가 하락만으로 실질취득 비용이 줄지 않을 수도 있습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 담보권, 해당 호실 임차보증금, 우선매수권 및 실제 시세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 회차 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 위험을 상쇄할 수 있는 물건은 아닙니다.
