부산지방법원 2024타경102320. 부산광역시 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 지1층 비101호, 근린생활시설입니다. 감정가는 124,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가 자체만 보면 안 됩니다. 확인된 대항력 임차인 인수액만 40,000,000원이어서, 확인분 기준 실질취득액은 126,800,000원으로 감정가 124,000,000원을 웃돕니다. 여기에 보증금 미상 대항력 임차인이 더 있어 실제 부담은 추가 확인이 필요합니다.

등기부에서는 2021년 10월 29일 소유권보존 후 같은 날 설정된 1번 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 을구 2번 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 권리 순서 자체는 읽을 수 있지만, 실제 투자위험은 임차인 29명에 집중됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 오케이저축은행 근저당이 기준점

2021년 10월 29일 소유권보존이 이뤄졌고 같은 날 설정된 을구 1번 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2023년 9월 27일 설정된 을구 2번 근저당권이 현재 기준점이며, 채권최고액은 198,900,000원, 근저당권자는 주식회사오케이저축은행입니다. 2024년 3월 6일 임의경매개시결정이 접수되었고, 2026년 4월 21일 수영구의 압류가 추가되었습니다.

② 임차인 현황 — 대항력 28명, 확인된 인수 2건

전체 임차인 기록은 29명입니다. 이 가운데 28명은 대항력 있음으로 표시되고 김영은은 2023.11.20 전입으로 대항력 없음입니다. 확정일자는 전체 임차인에서 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 실질취득 — 최저가 8,680만원만 보면 안 된다

현재 회차 매각가는 86,800,000원입니다. 여기에 배당표상 매수인이 확인된 두 임차인의 보증금 40,000,000원을 인수하므로, 확인분 기준 실질취득액은 126,800,000원입니다. 이는 감정가 124,000,000원보다 2,800,000원 높습니다.

④ 배당표 — 오케이저축은행 일부 배당, 임차인 인수는 별도

현재 회차 기준 채권 총액 198,900,000원 가운데 84,837,600원이 배당되고 114,062,400원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자는 대형선망수산업협동조합이나, 위 배당표에는 신청채권자 지급액이 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여 및 배당관계는 변동될 수 있습니다.

⑤ 시세·환금성 — 거래가격 자료 없이 저가라고 판단하지 않는다

현재 확인된 자료에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “최저가 8,680만원이 싸다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다. 더구나 이 물건은 감정 이용상태상 건물 전체에 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 혼재하고 있어 단순 아파트형 시세 비교가 어렵습니다.

⑥ 입지·건물 메모

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 소재하여 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로 조사되었으며, 2021년 10월 25일 사용승인된 공동주택 및 업무시설입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·시스템에어컨·스프링클러·화재탐지 및 경보시설·공동소화기·승강기·공동현관기·주차장·도시가스 개별난방 등이 되어 있습니다.
• 토지. 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 북측·남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 않기. 86,800,000원에 확인 인수 40,000,000원을 더하면 실질취득 확인분은 126,800,000원으로 감정가 124,000,000원을 웃돕니다.
• 보증금 미상 임차인 우선 확인. 대항력 있음으로 표시된 28명 가운데 다수가 보증금 미상입니다. 매각물건명세서에서 각 보증금과 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
• 확정일자 확인. 현재 자료에서는 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 확정하지 않습니다.
• 지하1층 101호 권리관계. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원이 확인 인수로 반영되어 있어 두 임차인의 점유와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 경매회차. 현재 1회 유찰 상태이며 이후에도 확인된 인수액과 추가 미상 인수위험을 함께 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역을 직접 대조해 임차인별 권리와 보증금을 확정한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70%”보다 “인수총액”이 먼저다

부산 2024타경102320은 등기부 기준으로는 2023년 9월 27일 주식회사오케이저축은행 근저당이 기준점이고, 이후 경매개시결정 및 압류가 매각 과정에서 정리되는 구조입니다. 그러나 투자 판단에서 더 중요한 것은 임차인 29명입니다. 자료상 28명은 대항력 있음이고, 확인된 두 건의 보증금만 40,000,000원입니다. 이 두 건만 적용해도 현재 회차의 실질취득은 126,800,000원으로 감정가 124,000,000원을 넘어섭니다.

따라서 이 물건은 “유찰로 싸진 근린시설”이라는 접근보다 “대항력 임차인 보증금이 얼마인지 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금 미상 임차인이 다수이므로 최종 인수액은 현재 확인분 40,000,000원보다 커질 수 있습니다. 임차인별 보증금·확정일자·배당요구·점유부분을 모두 확인하기 전에는 입찰가를 결정하지 않는 것이 핵심입니다.