부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 지하 1층 비101호, 근린생활시설에 대한 임의경매입니다. 소유자는 우용길이며, 신청채권자는 대형선망수산업협동조합, 청구금액은 2,901,207,385원입니다.

감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 점은 분명합니다. 그러나 등기부에는 상당한 규모의 근저당권과 그 부속권리, 경매개시결정 및 압류가 얽혀 있고, 점유·임차 관련 명단도 다수 확인됩니다. 특히 최저매각가와 실질취득 부담을 구분해야 한다는 점이 이번 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 권리의 확인

제시된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고 채무자는 주식회사나우산업개발입니다.

이 기준에 따르면 2024.03.06의 임의경매개시결정과 2026.04.21의 수영구 압류는 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 점유·보증금 반환 문제가 해소되는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 현재 가장 중요한 위험

점유·임차 관련 명단에는 29건의 인적 신고가 있습니다. 그중 지하 1층 101호로 점유 부분이 명시된 것은 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사에 관한 2건입니다. 나머지 27건은 점유 부분이 특정되지 않아, 이 호실에 직접 관련된 임차인인지 확인할 필요가 있습니다. 따라서 전체 명단의 인원수를 이 호실의 실제 임차인 수로 단정할 수 없습니다.

전입일은 신고된 날짜이며, 실제 점유·적법한 대항요건·확정일자 및 우선변제권은 별도 확인 대상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고인을 대항력 확정 임차인으로 취급하지 않습니다. 보증기관 승계·대위신고로 표시된 사람은 없습니다.

김영은의 전입일은 2023.11.20로, 제시된 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 해당 기준권리와의 선후관계에서는 앞선 전입 신고들과 구분됩니다. 다만 실제 점유 상태와 다른 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 최저가가 곧 실질취득가가 아닌 이유

이번 회차 최저매각가와 예상 인수 부담을 나눠 보면 가격 구조가 명확해집니다.

이 계산은 두 임차 신고의 보증금이 각각 독립적으로 매수인에게 전액 인수된다는 조건에 따른 것입니다. 실제 인수관계가 달라지면 총액도 달라집니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금 전액을 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 그런 경우에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

이 사건에서 금액이 확인된 두 신고의 개별 보증금은 각각 20,000,000원이므로 현재 최저가보다 작습니다. 그러나 다른 점유 신고의 보증금 규모는 확정되지 않았습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없는 이유입니다.

④ 유찰 회차별 실질취득 시나리오

실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 동일한 보증금 인수 가정 40,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 다른 임차인의 보증금, 실제 배당, 낙찰가 상승, 취득 부대비용 및 명도비용은 별도입니다. 장래 유찰을 확정적으로 예측한 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

시뮬레이션상 집행비용 1,493,680원을 공제한 59,266,320원이 오케이저축은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 139,633,680원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

매수인 인수로 가정된 임차보증금 40,000,000원은 배당액이 아니라 매각대금 외 별도 부담이므로 위 배당 합계에 포함되지 않습니다.

⑥ 시세·환금성 — 감정가 할인율과 시장 할인율은 다르다

케이디스페이스알파286은 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층부터 지상 6층까지의 건물에 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 용도가 혼재합니다. 이 사건 비101호의 이용상태는 근린생활시설입니다.

따라서 다른 층의 다세대주택이나 오피스텔 거래가격을 그대로 이 호실에 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 지하층 근린시설은 출입 동선, 실제 영업 가능성, 점유관계 및 임대수익에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

감정가 124,000,000원과 최저가 60,760,000원의 차이는 분명하지만, 이 할인율을 곧바로 최근 실거래 시세에 대한 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근린시설의 검증 가능한 비교 거래와 실제 수익성을 확인하기 전까지는 시세 대비 저렴하다는 평가를 유보하는 것이 타당합니다.

⑦ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층·지상 6층 건물이며, 사용승인일은 2021.10.25입니다.
• 설비. 위생·급배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 주차장시설 및 도시가스 개별난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가 기준은 1,790,000원/㎡입니다.
• 공부·위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 대상은 지하층 근린시설로, 공동주택이나 일반 오피스텔과는 수요층이 다릅니다. 실제 상업적 이용 상태와 임대수익 확인이 중요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 비101호와 직접 관련된 임차인, 대항력, 보증금, 배당요구 및 인수조건을 최종 확인해야 합니다.
• 두 임차 신고의 관계. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 동일 호실· 동일 보증금·동일 월차임 신고가 독립계약인지 중복 또는 승계 관계인지 계약서 등으로 확인해야 합니다.
• 호실 미특정 신고 확인. 나머지 27건이 실제로 비101호와 관련된 점유·임차인인지 구별해야 합니다.
• 대항요건 검증. 주거·사업용 점유 형태, 인도, 주민등록 또는 사업자등록 등 해당 임대차에 적용되는 대항요건을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 전입일만으로 우선변제권을 확정하지 말고 확정일자, 보증금 및 배당 여부를 대조해야 합니다.
• 선행 근저당. 2021.10.29 근저당권의 말소 상태, 2025년 이전·질권 등기 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산. 입찰가뿐 아니라 실제 인수보증금, 취득 부대비용 및 명도비용을 합산해 판단해야 합니다.
• 근린시설 이용. 지하층 출입, 현재 점유 상태, 실제 사용 가능성 및 임대수익을 현장 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 법원 사건기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 위험

이 사건은 숫자만 보면 감정가 124,000,000원의 근린시설을 60,760,000원부터 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 비101호에 특정된 임차 신고 2건의 보증금을 모두 인수한다는 계산에서는 실질취득 부담이 100,760,000원으로 높아집니다.

더 중요한 점은 다른 점유 신고의 실제 관련성과 보증금 규모가 확정되지 않았다는 사실입니다. 여기에 선행 근저당과 후속 권리의 관계, 신청채권자에 대한 배당계산도 추가 검증이 필요합니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 명확한 임차인 범위, 실제 인수액, 등기 권리순위와 근린시설 시세가 확인되기 전에는 2회 유찰·감정가 49%라는 조건만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.