부산지방법원 2024타경102320. 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 케이디스페이스알파286의 2층202호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 우용길이고, 2021년 10월 29일 소유권보존이 잡혀 있습니다. 현재 말소기준권리로 보는 것은 2023년 9월 27일 접수된 을구 2번 주식회사오케이저축은행의 근저당권이며 채권최고액은 198,900,000원입니다. 해당 근저당은 경매로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 사건에서는 등기부상의 임차권 하나만 보는 방식으로는 부족합니다. 현황조사와 문건접수에 잡힌 사람들 가운데 다수가 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력 있음으로 정리되어 있고, 보증금이 미상인 사람도 다수입니다. 따라서 현재 표시된 40,000,000원 인수만으로 최종 인수액이 40,000,000원으로 고정된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 선순위 임차인이 문제

등기상 2021년 10월 29일 대형선망수산업협동조합 근저당이 먼저 존재했고 현재는 등기부상 말소되어 있습니다. 그 다음 2023년 9월 27일 오케이저축은행 근저당이 설정되었고, 이를 기준으로 이후 권리들이 정리됩니다. 2024년 3월 6일 임의경매개시결정은 경매로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 확인되지만 보증금이 핵심 변수

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차 배당표상 채권최고액 198,900,000원 중 오케이저축은행에 137,946,000원이 배당되고 60,954,000원의 미배당이 발생합니다. 별도로 매수인 인수액은 40,000,000원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.

④ 시세·가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없는 구조

제공된 거래 데이터에는 최근 실거래 금액이 별도로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 230,000,000원이나 최저매각가 161,000,000원을 실거래 시세와 비교하여 ‘저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다.

현재 회차는 1회 유찰로 감정가의 70%인 161,000,000원까지 내려왔습니다. 2회 유찰 시 112,700,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 78,890,000원(감정가 34%) 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 임차인의 인수액은 별도 변수이므로, 단순 최저가만 낮아지는 만큼 실질적인 가격 메리트가 그대로 커진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동, 대연초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 소재하여 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 대상 건물은 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호로 구성된 복합 건물입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며 외벽은 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샤시창호 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지·경보시설, 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 환금성. 건물은 총 14세대이며 2021년 10월 25일 사용승인된 건물로 확인되지만, 현재 사건에서는 실거래 비교값이 제시되지 않았고 다수 임차인 문제로 가격보다 권리정리가 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확정. 김민·안소현·변하영·이수원·남초롱·김소희·이승헌·한은솔·김경모·진성환·민희진·김태민·정하늘·오예솔·박영로·손정인·신혜원·김동규·김정원·백지현·강준혁·김은비·최유리·강지연·김나형 등 보증금 미상 대항력 임차인의 실제 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
• 확인된 인수액 분리. 이성훈 20,000,000원과 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원은 현재 배당표상 각각 매수인 인수로 잡혀 있어 합계 40,000,000원입니다.
• 송승애 권리 확인. 전입 2022.03.17, 확정 2022.03.17, 임차보증금 20,000,000원이며 등기부상 주택임차권이 존재하고 배당요구를 했으므로 우선변제 구조를 확인해야 합니다.
• 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 161,000,000원이지만 대항력 임차인 인수액까지 합산해야 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.
• 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원으로 내려가지만 인수액 변동 여부를 함께 점검해야 합니다.
• 현장 확인. 2층202호 실제 점유자와 각 임차인의 점유범위가 현재 현황조사와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역을 원본 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1억6,100만원”보다 “누가 얼마를 보증금으로 가지고 있나”

이 사건은 1회 유찰로 감정가 230,000,000원에서 최저가가 161,000,000원까지 내려온 점만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 것은 대항력 임차인이 다수라는 사실입니다. 특히 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 40,000,000원은 현재 배당표상 매수인 인수로 잡혀 있고, 그 밖에도 보증금 미상인 대항력 임차인이 많아 추가 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.

따라서 이 물건의 판단 기준은 단순히 “161,000,000원이 감정가보다 30% 낮다”가 아닙니다. 현재 확인된 40,000,000원 인수를 포함한 최소 부담은 201,000,000원 수준이며, 여기에 미상 대항력 임차인의 실제 보증금이 추가될 수 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 자체의 메리트를 별도로 입증할 수 없습니다. 결론적으로 낙찰가보다 임차인 보증금 확정이 먼저인 사건이며, 보증금이 정리되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.