부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동에 위치한 케이디스페이스알파286의 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 2021년 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 건물로, 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다. 대상 물건의 경매상 용도는 다세대주택입니다.

현재 최저매각가격은 감정가의 49%입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 단순한 낙찰대금이 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 권리와 금전까지 합친 취득비용입니다. 이 사건은 임차·점유 명의가 다수 확인되고, 일부 임차인의 보증금이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 특히 그 임차인의 표시 호수가 대상 202호와 달라 시뮬레이션 결과를 그대로 확정 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 선순위 근저당의 연결관계가 핵심

산정된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고 채무자는 주식회사나우산업개발입니다. 이를 기준으로 하면 그 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 배당받지 못한 대항력 있는 임차보증금까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

임차인·점유자 분석 — 202호와 다른 호수의 보증금을 구별

임차·점유 관계로 확인된 명의는 29건(법인 1개 포함)입니다. 보증금이 확인된 명의는 송승애, 이성훈, 나우유컴퍼니주식회사이며 각각 20,000,000원입니다. 다만 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 점유범위는 지하 1층 101호로 표시되어 있어 대상 202호의 보증금과 합산해 확정 인수액으로 처리할 수 없습니다.

보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유자들은 말소기준일보다 전입신고가 빠르더라도 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 전입신고 시점만으로 실제 임대차계약, 해당 호수의 인도 여부, 보증금 존재 및 대항요건 충족을 확정할 수 없기 때문입니다.

* 송승애의 대항력 표시는 2023.09.27 산정 말소기준권리를 전제로 합니다. 2021년 근저당권의 실제 효력 및 선후관계 확인이 필요합니다. 다른 명의의 대항력 가능 표시는 전입신고 시점에 기초한 잠정 판단이며, 해당 202호 점유 및 보증금 인수를 확정한 의미가 아닙니다.

② 가격 판단 — 최저가와 실질취득을 혼동하지 말 것

현재 회차의 최저매각가격은 112,700,000원으로 감정가 230,000,000원의 49%입니다. 배당 시뮬레이션에서 가정한 매수인 인수액 40,000,000원을 더하면 조건부 실질취득액은 152,700,000원입니다. 이는 가격 분석을 위한 시뮬레이션 결과이지, 202호에 실제로 인수되는 보증금이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

케이디스페이스알파286은 2021.10.25 사용승인된 건물이며, 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 대상 비교 면적으로 25.59㎡가 제시되어 있으나 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 단순히 같은 건물의 거래라는 이유만으로 비교 가능한 시세가 확보되었다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 112,700,000원 낙찰 가정)

배당액은 현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 추정치입니다. 집행비용은 매각대금의 약 2.1%를 적용한 금액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 101호 관련 보증금 40,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 별도의 매수인 인수 가정으로 처리되었습니다. 2021년 선순위 근저당권의 법적 상태가 재확인되면 배당순위와 예상배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

시뮬레이션에서는 유찰이 진행되더라도 매수인 인수 가정액이 40,000,000원으로 유지됩니다. 그러나 이 금액은 대상 호수와 다른 101호 관련 보증금이므로, 실제 202호 취득비용을 계산하는 확정값으로 사용할 수 없습니다. 또한 202호에 귀속되는 다른 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인된다면 낙찰가격이 낮아져도 미배당 보증금 인수 부담 때문에 실질취득액이 예상만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 2호선 대연역이 위치해 전반적인 교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수시설, 시스템에어컨, 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 주차시설 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 감정평가 요항상 토지는 남하향 완경사지의 부정형 토지이고, 북측과 남측에 폭 약 4m의 포장도로가 접합니다.
• 규제·공부. 토지 공시지가는 1㎡당 1,790,000원입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 건물이며, 최근 동일 조건 실거래가격에 의한 비교가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 매도 가능가격이나 환금성을 낙관할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 실제 말소 상태, 2025년 위드파트너스대부 이전 및 관련 근질권·질권의 효력을 등기원본과 법원기록으로 대조해야 합니다.
• 202호 점유관계 특정. 29건의 임차·점유 명의 중 실제 2층 202호에 해당하는 사람과 법인을 구분하고, 전입세대 및 현황조사 내용과 대조해야 합니다.
• 101호 인수액 분리. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 보증금 40,000,000원이 202호 매수인에게 실제로 승계되는지 법적 근거를 확인해야 합니다. 다른 구분건물의 보증금을 자동 인수하는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
• 송승애 보증금 배당확인. 임차권등기, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능성을 확인하고, 보증금 20,000,000원이 전액 배당되는지 검증해야 합니다.
• 미상 점유자 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의들의 실제 임대차 여부, 해당 호수, 대항요건 및 배당요구 상황을 정리해야 합니다.
• 신청채권과 배당순위 대조. 신청채권 청구액 2,901,207,385원 및 예상배당 0원으로 나타나는 사유를 공동담보·채권이전 관계와 함께 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 202호와 같은 용도·면적·층의 최근 거래를 우선 비교하고, 실제 인수액을 반영한 총취득비용을 기준으로 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 가능성, 인도에 드는 비용 및 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 조사해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수범위”

이 물건은 감정가 230,000,000원에서 최저가 112,700,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 매수인 인수액 40,000,000원을 적용한 조건부 실질취득액은 152,700,000원이며, 그 인수 가정조차 대상 202호가 아닌 101호 관련 임차인에 기초하고 있습니다.

게다가 2021년 근저당권의 말소 상태와 후속 권리이전 기록에 추가 검증이 필요하고, 202호 실제 점유자들의 보증금 인수범위도 확정되지 않았습니다. 비교할 수 있는 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 낙찰가나 조건부 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 정밀확인입니다. 산정상 말소기준권리의 타당성, 202호에 속하는 임차인, 송승애의 실제 배당과 미배당 가능성, 101호 보증금의 별도 귀속관계를 먼저 명확히 해야 합니다. 최저가가 더 낮아지더라도 이러한 문제가 해결되지 않으면 투자위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.