부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 3층 305호입니다. 사건상 감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 146,300,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 표면적인 할인폭만 보면 29.6% 낮아 보이지만 이 물건은 대항력 있는 임차관계가 다수 얽혀 있다는 점이 핵심입니다. 현재 확인된 배당자료에서는 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원, 민희진 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 총 140,000,000원입니다.

따라서 현재 회차 기준 최소 실질취득액은 146,300,000 + 140,000,000 = 286,300,000원입니다. 그런데 김민·안소현·변하영·이수원·남초롱·김소희·이승헌·한은솔 등 다수의 점유자도 전입신고가 말소기준권리보다 빠른 것으로 기재되어 있고, 보증금이 미상입니다. 이 부분은 낙찰가만으로 계산할 수 없는 추가 인수위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 대항력 임차인은 별도

2023.09.27 설정된 을구 2번 오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기상 이 권리 이후의 임의경매개시결정과 해당 근저당은 매각으로 소멸합니다. 반면 2025.02.12 등기된 민희진의 주택임차권은 등기 시점이 늦어도 임대차계약·전입·점유가 2022년으로 확인되어 대항력 인수대상으로 별도 취급됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 28명, 그중 보증금 확인 3명

현재 확인되는 실제 임차인은 29명입니다. 이 가운데 김영은은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 기재되어 있고, 나머지 28명은 대항력 있음으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인 중 보증금이 확인된 사람은 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원, 민희진 100,000,000원입니다. 배당자료는 이 3건을 매수인 인수로 산정합니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 146,300,000원 가정)

현재 회차에서 오케이저축은행은 143,451,800원을 배당받고 55,448,200원이 미배당됩니다. 매수인 인수 확인액은 140,000,000원입니다. 다만 다수 임차인의 보증금이 미상이므로 이 140,000,000원이 최종 인수총액이라고 단정할 수 없습니다.

④ 우선매수권 — 조건부로 외부 낙찰 제한

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 위치. 대연초등학교 북측 인근, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며 2021.10.25 사용승인 된 공동주택 및 업무시설입니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 남하향 완경사지, 부정형 토지이며 북측·남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래와의 정확한 일치 자료가 없어 직접적인 시세 가점은 주기 어렵고, 대신 임차관계와 인수액 확인이 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 146,300,000원만 보면 안 됩니다. 확인된 인수 140,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 286,300,000원입니다.
• 보증금 미상 임차인 전수 확인. 대항력 있음으로 기재된 임차인이 많으므로 각 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구, 점유관계를 확인해야 합니다.
• 민희진 임차권등기 확인. 임차보증금 100,000,000원, 건물 전부, 2022.01.27 전입·점유, 2025.02.12 임차권등기입니다.
• 지하1층 101호 이성훈·나우유컴퍼니. 두 임차인 모두 보증금 20,000,000원과 월차임 600,000원이 확인되고 배당자료상 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
• 추가 인수액 반영. 2회·3회 유찰을 기다리더라도 보증금 미상 임차인의 인수위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 우선매수권 조건 확인. 매수인이 전세사기피해자인 경우 1회에 한하는 우선매수권이 기재되어 있어 입찰 경쟁구도에 영향을 줄 수 있습니다.
• 시장 비교 보류. 케이디스페이스알파286의 최근 매매정보에서 비교대상 면적이 일치하지 않아 직접적인 실거래 가격 가점은 적용하지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건을 기준으로 실제 인수액을 최종 확정해야 합니다.

맺으며 — “싸게 낙찰”과 “싸게 취득”은 다르다

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 146,300,000원 자체가 아닙니다. 대항력 있는 임차관계가 많다는 사실과 그중 상당수의 보증금이 미상이라는 점입니다. 현재 확인된 인수액만 140,000,000원이고, 이에 따라 현재 회차의 최소 실질취득액은 286,300,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 추가 인수가 발생하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

2회 유찰 시 매각가는 102,410,000원, 3회 유찰 시 71,687,000원으로 낮아지지만, 데이터상 확인된 140,000,000원 인수는 그대로입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 할인폭보다 임차보증금 구조를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 실거래 비교도 정확한 면적 일치 자료가 없어 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 현재 판단은 권리·임차 리스크가 큰 편이므로 입찰 전 인수액 확정이 선행되어야 한다는 것입니다.