부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286 3층 305호입니다. 사건상 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가에서는 같은 건물에 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재하는 것으로 조사됐습니다. 최저가는 감정가의 49% 수준이지만, 이 물건에서 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 얼마를 추가로 부담할 수 있느냐입니다.

배당 계산에서는 민희진의 임차보증금 100,000,000원과 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원을 합하여 140,000,000원을 매수인 인수액으로 처리했습니다. 그러나 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 조사상 점유 부분은 지하 1층 101호입니다. 305호의 부담으로 합산해도 되는지 확인하기 전에는 140,000,000원을 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

또한 민희진은 305호 주소로 임차권등기가 존재하고, 전입·점유 및 확정일자가 모두 2022.01.27로 기재되어 있습니다. 제시된 말소기준권리인 2023.09.27 근저당보다 앞서므로 선순위 대항력과 우선변제관계를 면밀히 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 선행하는 점유관계

제시된 말소기준은 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이며 채무자는 주식회사나우산업개발입니다. 임의경매개시결정은 2024.03.06 등기됐고, 신청채권자는 대형선망수산업협동조합입니다.

민희진의 주택임차권등기는 2025.02.12 접수됐지만 전입·점유 및 확정일자는 2022.01.27입니다. 임차권등기 접수일만을 근거로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 다만 기존 2021년 근저당의 효력과 해당 임차권의 실제 우선순위를 먼저 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 305호와 다른 호실 혼재

현황조사와 등기 등에서 29명의 점유·임차 관계자가 확인됩니다. 이 중 305호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 민희진이며, 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 지하 1층 101호로 표시되어 있습니다. 나머지 상당수는 정확한 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 305호의 실제 임차인 숫자와 부담액을 확정하기 어렵습니다.

대항력 표시는 제시된 기준권리와 전입일을 비교한 잠정 판단입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유·주민등록·임대차관계와 선순위 권리의 존속 여부를 종합하여 판단해야 합니다. 우선변제는 확정일자, 배당요구 및 배당순위 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가가 실제 비용은 아니다

현재 최저가는 102,410,000원으로 감정가 209,000,000원의 49%입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 140,000,000원입니다. 이를 모두 부담한다는 가정에서는 실질취득액 242,410,000원이 됩니다. 감정가보다 높다는 점에서 단순 최저가 할인율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

단, 140,000,000원 중 40,000,000원은 다른 호실로 표시된 점유자의 보증금입니다. 또 민희진의 우선변제 가능성과 실제 배당 결과에 따라 인수액 자체가 달라질 수 있습니다. 따라서 아래 금액은 확정 매수가가 아닌 배당 계산에 따른 조건부 비용 시나리오입니다.

실질취득 추정액 = 각 회차 최저가 + 배당 시뮬레이션상 인수액 140,000,000원. 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 별도입니다. 실제 인수액이 달라지면 모든 시나리오가 변동됩니다.

이 건물에 대해 확인되는 거래통계는 14세대 규모와 평균 유찰 2.0회 등입니다. 305호와 일치하는 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가나 추정 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 102,410,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션을 표시한 것입니다. 오케이저축은행 근저당 채권은 98,723,740원이 미배당 처리되며, 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2021년 선행 근저당과 임차권의 실제 우선순위, 당해세·최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물 구성. 2021.10.25 사용승인된 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 감정대상에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호가 포함됩니다.
• 설비. 급·배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관기, 주차시설 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역. 토지 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 개별 305호의 실제 이용상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 건물 내 주거용·업무용·근린용 시설이 혼재합니다. 305호의 확정 용도와 동일 유형 거래사례를 확인하기 전에는 주거용 아파트 수준의 환금성을 가정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 305호 임차인 확정. 전유부분을 기준으로 주민등록 전입세대열람, 상가건물 임대차현황, 현황조사 및 매각물건명세서를 대조하여 실제 305호 점유자를 특정해야 합니다.
• 민희진 보증금 100,000,000원. 임차권등기 원문, 전입·확정일자, 배당요구, 임대차 종료 및 미회수 보증금 액수를 확인해야 합니다.
• 101호 관련 40,000,000원. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금이 305호 매수인에게 실제로 인수되는지 구분해야 합니다.
• 추가 점유자. 정확한 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 조사 대상자들의 대항력 가능성 및 305호 관련 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재검토. 2021년 근저당의 말소 효력, 2025년 근저당권 이전·근질권·질권설정, 2023년 오케이저축은행 근저당의 관계를 등기부 원문과 함께 검증해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 가능성, 행사 주체 및 외부 낙찰 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 용도·시세. 305호의 집합건축물대장상 용도와 전유면적을 먼저 확정하고, 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 실제 인수액이 확정된 후 입찰가·미지급 보증금·명도비·세금·관리비를 합산해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 점유자와 퇴거 협의 가능성, 인도명령 또는 소송 필요성, 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서 최신본·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 중요한 것은 인수 위험”

감정가 209,000,000원에서 최저가 102,410,000원까지 내려온 사실만 보면 큰 폭의 할인으로 보입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 보증금 인수액 140,000,000원을 더하면 현재 실질취득 추정액은 242,410,000원입니다. 두 번 유찰됐다는 사실만으로 저렴한 경매라고 평가하기 어렵습니다.

무엇보다 140,000,000원 가운데 다른 호실의 보증금이 포함되어 있고, 305호에 대한 선순위 임차권과 실제 배당순위도 확정되지 않았습니다. 여기에 2021년 근저당의 말소·이전 관계, 미상 점유자, 전세사기피해자 우선매수권 문제가 겹칩니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 인정하기보다, 305호에 실제 귀속되는 임차보증금과 매수인 인수액, 우선매수권 행사 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 이 세 가지가 명확해지고 동일 용도 실거래 시세를 확보한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.