부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 3층 303호입니다. 물건 용도는 다세대주택이며, 건물에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 존재합니다. 2021년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 소유자는 우용길이고, 등기에는 근저당권과 임차권등기, 임의경매 및 강제경매개시결정이 등장합니다. 특히 이 물건은 등기권리 소멸 여부만으로 안전성을 판단하기 어려운 임차보증금 인수형 위험이 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 그러나 김주영의 보증금 170,000,000원이 최저매각가보다 크기 때문에, 그 임차보증금이 적법하게 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액은 커지게 됩니다. 낙찰가만 낮아졌다고 총취득비용까지 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 게다가 여러 전입자와 별도 호실 임차관계가 함께 확인되어, 실질적인 위험 금액의 확정도 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 3층303호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 감정가 | 257,000,000원 |
| 최저매각가 | 125,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 말소기준 표시 | 2023.09.27 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 등기된 임차권 | 김주영 · 보증금 170,000,000원 · 2024.01.17 등기 |
| 입찰 판단 | 임차관계·인수액·선순위 등기 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
한편 을구 1번에는 2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권이 있습니다. 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2025.10.30 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2025.11.20 질권 설정 기록도 함께 확인됩니다. 따라서 을구 1번의 실제 말소 효력과 후속 권리의 존속 여부를 원본 등기부로 대조해야 합니다. 2023년 근저당권을 말소기준으로 전제한 배당 시뮬레이션도 이 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
2024.03.06에는 대형선망수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2024.05.27에는 김주영의 강제경매개시결정이 기록되었습니다. 선순위 권리 검증을 전제로 경매개시결정과 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조이나, 임차인의 대항력과 보증금 반환관계는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 누가 실제 303호에 해당하는가
현황조사와 등기 등에 이름이 기재된 임차·전입 관련자는 30명입니다. 이 가운데 303호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김주영입니다. 다른 사람들은 점유 호실이 미상인 경우가 많고, 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 지하1층 101호로 표시되어 있습니다. 따라서 30명 전원을 303호 임차인으로 보거나 각 보증금을 단순 합산하면 안 됩니다.
전입일이 말소기준보다 빠른 경우에도 실제 점유·임대차계약·주민등록의 적법성 등을 확인하지 못하면 대항력이 확정된 것으로 취급할 수 없습니다. 아래의 대항력 가능·미상은 인수 가능성을 점검해야 한다는 의미이지, 매수인 인수가 확정되었다는 의미가 아닙니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주영 | 건물 전부 303호 임차권등기 |
2021.12.28 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 | 확인 2024.01.17 |
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.20 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.04.16 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.22 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.21 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.21 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.05.14 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.04.08 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.04.24 |
| 박영로 | 전부 · 호실 미상 | 2022.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.05.16 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.21 |
| 신혜원 | 전부 · 호실 미상 | 2022.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.04.09 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.05.01 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.09.26 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.21 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 미확인 |
③ 실질취득비용 — 최저가가 내려가도 부담은 남는다
가장 중요한 기준은 낙찰대금과 매수인 인수 보증금을 합한 실질취득비용입니다. 현재 배당 가정에서 김주영의 보증금은 170,000,000원이고, 매각대금에서 집행비용을 제외한 123,366,980원이 배당됩니다. 보증금 부족분은 46,633,020원입니다.
| 비용 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 125,930,000원 | 2회 유찰 |
| 김주영 보증금 미배당액 | 46,633,020원 | 인수 가정 |
| 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 101호 · 귀속 확인 |
| 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 101호 · 귀속 확인 |
| 배당표상 매수인 인수 합계 | 86,633,020원 | 101호 금액 포함 |
| 배당표 기준 실질취득 추정 | 212,563,020원 | 확정 금액 아님 |
| 김주영 인수액만 반영한 합계 | 172,563,020원 | 다른 인수·비용 제외한 조건부 계산 |
172,563,020원은 현재 최저가와 김주영의 예상 미배당 보증금만 합한 값입니다. 다른 303호 관련 임차인 인수액, 취득세, 명도비 등은 포함되지 않았으며 실제 부담의 최종 하한을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 회차별 분석 — 낙찰가는 하락하지만 실질부담은 비슷하다
| 구분 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 125,930,000원 | 86,633,020원 | 212,563,020원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 88,151,000원 | 123,835,718원 | 211,986,718원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 61,705,699원 | 149,805,004원 | 211,510,703원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 125,930,000원 → 88,151,000원 → 61,705,699원으로 내려갑니다. 반면 같은 배당·인수 가정을 적용한 실질취득 추정치는 212,563,020원 → 211,986,718원 → 211,510,703원입니다. 낙찰가 하락에 비해 총부담의 감소 폭은 매우 작습니다.
이것이 선순위 임차보증금 인수형 경매의 핵심입니다. 유찰을 기다린다는 이유만으로 가격 경쟁력이 크게 개선되지 않습니다. 다만 이 시나리오는 101호 보증금까지 포함한 추정이므로, 303호에 실제 귀속되는 임차보증금과 배당순위가 확정되면 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,563,020원 |
| 1. 임차인 김주영 보증금 | 170,000,000원 | 123,366,980원 |
| 2. 주식회사오케이저축은행 근저당 | 198,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 125,930,000원 |
현재 배당모형에서는 집행비용과 김주영의 보증금 배당에 매각대금이 전부 소진됩니다. 주식회사오케이저축은행의 추정 미배당액은 198,900,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제와 선순위 등기 검증 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물입니다. 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 주차시설, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 접도. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰가격과 동일 호실형 실거래 시세가 확인되지 않아 객관적인 환금성 평가에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김주영 대항력·보증금. 2021.12.28 전입, 2022.01.10 점유개시, 2021.12.21 확정일자와 임대차계약서, 임차권등기 및 배당요구를 대조하세요.
- 선순위 근저당권. 2021.10.29 을구 1번 근저당권의 말소 여부, 2025년 권리이전·근질권·질권 기록과 2023.09.27 말소기준권리의 관계를 확인하세요.
- 호실별 임차인 분리. 지하1층 101호의 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금이 303호 매수인에게 귀속되는지 확인하세요. 서로 중복되는 임대차 관계인지도 조사 대상입니다.
- 점유부분 미상 전입자. 호실이 확인되지 않은 사람들의 실제 주거 호실과 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 개별 대조하세요.
- 김주영과 강제경매 채권. 임차권자와 강제경매 신청채권자의 동일인 여부 및 실제 채권관계를 확인하세요.
- 실질취득 상한. 현재 시뮬레이션의 212,563,020원을 확정 취득원가로 취급하지 말고, 확인된 인수 보증금과 부대비용을 반영한 뒤 시세와 비교하세요.
- 실거래 확인. 303호와 면적·용도·상태가 유사한 다세대주택의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격, 가격추세를 확인하세요.
- 현장·관리비. 실제 점유자와 명도 가능성, 공용관리비 체납, 시설상태 및 수리비를 확인하세요.
- 원본 재확인. 매각물건명세서, 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구종기 관련 기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득비용은 아니다”
이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 할인율입니다. 감정가 257,000,000원에서 125,930,000원으로 최저가가 내려왔지만, 김주영의 보증금 170,000,000원이 걸려 있습니다. 현재 배당 가정은 김주영 미배당액 46,633,020원과 별도 101호 임차보증금 40,000,000원을 합쳐 매수인 인수액을 86,633,020원으로, 실질취득비용을 212,563,020원으로 추정합니다.
그러나 지하1층 101호는 경매 대상 303호와 다른 전유부분입니다. 따라서 40,000,000원의 인수 여부부터 확인해야 하고, 점유 호실과 보증금이 미상인 다른 전입자도 정리해야 합니다. 또한 2021년 근저당권의 말소 표시와 후속 권리 기록이 함께 나타나 정확한 권리 순위에 대한 원본 대조가 필요합니다.
유찰이 더 진행되어도 배당모형의 실질취득 추정치는 약 212,563,020원에서 211,510,703원 수준으로만 변화합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차보증금이 실제로 얼마나 인수되는지, 어떤 임차인이 303호에 해당하는지, 오래된 근저당권의 말소가 유효한지 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 안전하거나 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 호실별 권리관계 확정과 실질취득비용 검증입니다.
