부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286 3층303호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023.09.27. 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 2021.10.29. 설정됐던 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,420,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
문제는 말소기준 이전에 전입한 점유자가 매우 많다는 점입니다. 특히 김주영은 2021.12.28. 주민등록, 2021.12.21. 확정일자, 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 있고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 179,900,000원 가정에서는 김주영 보증금이 전액 배당되는 계산이지만, 더 유찰돼 매각대금이 내려가면 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되면서 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 크게 줄지 않는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 3층303호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 용도 | 다세대 · 케이디스페이스알파286 |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,901,207,385원 |
| 경매개시 채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준인 2023.09.27. 오케이저축은행 근저당 이후의 김주영 주택임차권등기와 경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다는 것과 미배당 보증금의 매수인 인수 여부는 별개입니다. 대항력을 갖춘 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로 배당과 점유관계를 함께 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022-05-10 | 미상 | 가능·미상 | 2024-03-20 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 안소현 | 미상 | 2022-05-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022-09-07 | 20,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 우선변제 미상 | 20,000,000원 시뮬레이션 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022-05-06 | 20,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 우선변제 미상 | 20,000,000원 시뮬레이션 |
| 변하영 | 미상 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 2024-04-16 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 이수원 | 미상 | 2022-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 남초롱 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 가능·미상 | 2024-03-22 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 김소희 | 미상 | 2022-01-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이승헌 | 미상 | 2022-02-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 한은솔 | 미상 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 2024-03-21 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 김경모 | 미상 | 2023-08-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 진성환 | 미상 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 2024-03-21 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 민희진 | 미상 | 2022-01-27 | 미상 | 가능·미상 | 2024-05-14 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 김태민 | 미상 | 2022-10-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정하늘 | 미상 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 2024-04-08 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 오예솔 | 미상 | 2022-01-07 | 미상 | 가능·미상 | 2024-04-24 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 박영로 | 전부 | 2022-04-12 | 미상 | 가능·미상 | 2024-05-16 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 손정인 | 미상 | 2022-06-07 | 미상 | 가능·미상 | 2024-03-21 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 신혜원 | 전부 | 2022-09-01 | 미상 | 가능·미상 | 2024-04-09 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 김동규 | 미상 | 2022-01-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김정원 | 미상 | 2021-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 백지현 | 미상 | 2022-03-10 | 미상 | 가능·미상 | 2024-05-01 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 강준혁 | 미상 | 2022-08-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김은비 | 미상 | 2022-04-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최유리 | 미상 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 2024-09-26 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 강지연 | 미상 | 2022-06-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김나형 | 미상 | 2022-06-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 송승애 | 미상 | 2022-03-17 | 미상 | 가능·미상 | 2024-03-21 배당요구 · 우선변제 미상 | 보증금 미상 |
| 김영은 | 미상 | 2023-11-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김주영 | 건물 전부 | 2021-12-28 | 170,000,000원 | 있음 | 확정일자 2021-12-21 · 배당요구 · 우선변제 있음 | 현재 회차 전액배당 가정 · 유찰 시 미배당 인수 가능 |
③ 배당과 실질취득 — 유찰돼도 총비용이 크게 안 내려간다
현재 최저가 179,900,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 집행비용 3,318,600원과 김주영 보증금 170,000,000원을 먼저 배당하면, 오케이저축은행 근저당에는 6,581,400원만 배당되고 192,318,600원이 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 1. 임차인 김주영 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 인수 · 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 6,581,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 40,000,000원입니다. 보증금 미상 점유자는 이 금액에 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 179,900,000원 | 40,000,000원 | 219,900,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 125,929,999원 | 86,633,021원 | 212,563,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,150,999원 | 123,835,719원 | 211,986,718원 |
표에서 보듯 매각가는 179,900,000원에서 88,150,999원까지 떨어지지만, 인수액은 40,000,000원에서 123,835,719원으로 증가합니다. 김주영의 미배당 보증금이 인수액으로 이동하기 때문입니다. 그래서 3회 유찰 시에도 시뮬레이션상 실질취득은 211,986,718원 수준입니다. 보증금 미상 점유자까지 본건에 연결되면 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 2021.10.25. 사용승인된 공동주택 및 업무시설입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·시스템에어컨·스프링클러·화재탐지 및 경보·승강기·공동현관기·주차장·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사, 자루형, 지목 대, 토지면적 195.4㎡이며 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래지표. 케이디스페이스알파286 다세대 세대수는 14세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 최근 낙찰금액과 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 점유자 특정. 점유부분이 미상인 다수 전입자가 실제로 본건 303호를 점유했는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 선순위 전입자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 매각물건명세서·현황조사·주민등록 전입관계와 임대차계약을 대조해야 합니다.
- 지하1층 101호 자료 분리. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 점유부분은 지하1층 101호인데 현재 배당 시뮬레이션은 두 보증금을 본건 매수인 인수액으로 계산하고 있으므로 귀속관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 김주영 보증금. 현재 회차에서는 170,000,000원 전액배당 가정이지만 유찰 시 미배당분이 인수액으로 이동합니다. 낙찰가만 낮아지는 효과가 제한됩니다.
- 김주영 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자로 동시에 등장하므로 임대차 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 기존 근저당 관련 등기. 2021.10.29. 대형선망수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되지만 2025.10.30. 근저당권 이전·근질권, 2025.11.20. 질권설정 기록도 있으므로 등기 원본의 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 시뮬레이션의 실질취득은 최소 219,900,000원이고 실거래 비교자료가 없습니다.
맺으며 — “유찰률보다 인수액을 먼저 계산해야 한다”
이 물건은 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 179,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석 결과는 반대 방향을 가리킵니다. 현재 배당 시뮬레이션만으로도 매수인 인수액 40,000,000원이 잡혀 있어 실질취득은 최소 219,900,000원이고, 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금 미상인 사람이 다수입니다.
더 유찰돼도 김주영 보증금의 미배당액이 인수로 전환되어 2회 유찰 시 실질취득 212,563,020원, 3회 유찰 시에도 211,986,718원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 크게 떨어져도 총비용은 비슷하게 남는 구조입니다. 게다가 현재 확인된 실거래 비교자료가 없어 이 실질취득액이 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
결론은 가격 보류가 아니라 권리 확인 선행입니다. 303호에 실제 귀속되는 임차인, 각 보증금, 확정일자, 배당요구, 지하1층 101호 임차자료의 분리 여부를 확인하기 전에는 최저가만으로 입찰 매력을 평가하기 어렵습니다.
