부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286 4층 402호입니다. 2021년 사용승인된 철근콘크리트 건물에 속한 다세대주택으로, 감정가 4.23억 원에서 두 번 유찰되며 최저매각가가 2.0727억 원까지 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가 대비 절반 이하의 가격입니다. 그러나 이 물건은 할인율보다 선순위 권리의 존속 여부와 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 2021년 설정된 전세권이 2023년 오케이저축은행 근저당보다 앞서 있고, 다수의 전입 기록도 말소기준권리보다 앞섭니다.
더구나 기존 근저당권의 말소 표시와 후속 채권양도·질권 설정 기록을 함께 검토해야 하므로 권리순위 확인도 필요합니다. 권리분석이 끝나지 않은 상태에서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 4층 402호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 · 사용승인 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 423,000,000원 |
| 최저매각가 | 207,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27 오케이저축은행 근저당권 198,900,000원 앞선 근저당의 말소 및 후속 권리관계를 원본으로 재확인해야 함 |
| 선순위 전세권 | 김태민 · 230,000,000원 (2021.12.27 설정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
전세권 설정일은 말소기준으로 표시된 2023.09.27 근저당보다 앞섭니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세권 말소가 확정되는 것은 아니며, 전세권자가 적법하게 배당받아 소멸하는지, 매각 후에도 존속하는지 확인해야 합니다.
현재 권리판단상 이 전세권은 매수인 인수 위험이 있는 것으로 취급해야 합니다. 실제 소멸·배당요구·말소 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 계산할 수 없습니다.
따라서 최초 근저당권의 말소가 실제로 어떻게 처리되었는지, 후속 권리의 효력이 무엇인지, 공동담보와 각 권리의 순위가 어떻게 정리되는지 최신 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
2024.03.06 임의경매개시결정과 2025.12.02 국가 압류는 표시된 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 후순위 권리의 소멸과 선순위 전세권의 소멸은 별개입니다. 후순위 근저당권 및 압류가 정리되더라도 선순위 전세권과 대항력 있는 임차권이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 본건 호실과 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 등에서 총 29명의 개인·법인 명의가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없지만, 이것이 곧 402호에 실제 임차인 29명이 거주한다는 의미는 아닙니다.
일부 기록은 지하 1층 101호를 명시하며, 나머지 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 본건은 4층 402호이므로 개별 명의가 실제로 어느 호실의 임차인인지부터 확인해야 합니다.
보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유자는 '대항력 가능·미상'으로 판단합니다. 배당요구 여부가 확인된 경우라도 우선변제권의 성립 및 실제 배당액은 별도 심사가 필요합니다.
| 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|
대항력 상태는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 반영한 잠정 판단입니다. 확정일자·점유·계약 내용·호실별 매각관계가 확정되지 않은 명의에 대해서는 우선변제권 및 인수액을 확정하지 않습니다.
예상배당 계산에는 이 두 보증금의 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있으나, 본건 매각대상은 4층 402호입니다. 해당 보증금을 402호 매수인의 확정 인수액으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
동일 호실에 기재된 두 명의 임대차 관계가 별개인지, 중복 또는 승계 관계인지도 확인해야 합니다. 이 금액은 402호의 인수금액에서 일단 구분하고, 호실별 법률관계를 별도로 확인해야 합니다.
전세권 전세금과 미상 임차인의 보증금을 단순 합산하면 같은 채무를 중복 계산할 가능성이 있습니다. 반대로 실제로 별개의 대항력 임차인이 존재한다면 전세권과 별도의 인수위험이 남을 수 있습니다.
③ 실질취득가 — 최저가 2.07억만 보면 안 된다
이 사건에서는 최저매각가보다 매각 후 실제로 존속하는 권리가 실질취득원가를 결정합니다. 특히 선순위 전세권의 소멸 여부에 따라 경제적 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
| 검토 상황 | 낙찰가 | 추가 부담 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 전세권 전액 인수 시 | 207,270,000원 | 230,000,000원 | 437,270,000원 |
| 가정 배당 후 미배당액 인수 시 | 207,270,000원 | 26,431,780원 | 233,701,780원 |
| 전세권 소멸·추가 인수 없음이 확인된 경우 | 207,270,000원 | 0원 | 207,270,000원 |
각 행은 법률관계에 따른 조건부 비교이며 확정 배당 결과가 아닙니다. 미배당액 26,431,780원은 전세권 전세금 230,000,000원에서 가정 배당액 203,568,220원을 차감한 금액입니다. 전세권의 법적 소멸·존속 형태에 따라 실제 인수범위는 달라집니다. 세금·명도비·수리비 및 별도 임차보증금은 포함하지 않았습니다.
이는 감정가 423,000,000원보다 14,270,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율은 실제 투자 메리트를 보장하지 않습니다.
전세권이 적법한 배당으로 소멸한다면 전액 인수 시나리오는 적용되지 않지만, 그 사실이 확인되지 않은 현재에는 실질취득가를 최저매각가와 동일하게 취급할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,701,780원 |
| 1. 선순위 전세권 · 김태민 | 230,000,000원 | 203,568,220원 |
| 2. 근저당 · 오케이저축은행 | 198,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 428,900,000원 | 225,331,780원 미배당 |
위 표는 선순위 전세권에 매각대금 잔액을 배당하는 가정에 따른 계산입니다. 실제 전세권의 배당요구 적법성, 매각 후 소멸 여부, 집행비용, 조세·최우선변제 및 공동담보 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 전세권이 배당 없이 존속하는 경우 이 표의 가정 배당액을 실제 지급된 금액으로 보아서는 안 됩니다.
가정 배당에서는 집행비용 3,701,780원을 제외한 203,568,220원이 전세권에 배정되어 매각대금이 소진됩니다. 오케이저축은행 근저당은 배당 0원이고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
특히 전세권 가정 배당의 부족분 26,431,780원이 실제 매수인 부담으로 이어지는지 여부도 전세권의 소멸·존속 및 배당관계에 따라 달라집니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리문제가 사라지지 않는다
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 207,270,000원 | 225,331,780원 | 선순위 인수위험 미해소 |
| 3회 유찰 · 34% 수준 | 145,089,000원 | 286,642,246원 | 전세권 존속 시 추가 부담 |
| 4회 유찰 · 24% 수준 | 101,562,300원 | 329,559,572원 | 권리해소 없는 저가 입찰 주의 |
추가 유찰로 낙찰가가 감소하면 매각대금에서 채권자에게 돌아갈 금액도 줄어듭니다. 따라서 잔존하는 선순위 권리가 무엇인지에 따라 가격 하락의 효과가 달라집니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당되지 않은 보증금을 전부 인수해야 하는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 선순위 전세권의 존속 여부부터 확정해야 하므로 해당 원리를 모든 권리에 일률적으로 적용해 고정 취득가를 단정할 수는 없습니다.
입찰 전에는 먼저 전세권 소멸 여부, 실제 배당요구, 402호 점유자, 각 임대차보증금을 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득원가로 판단해야 합니다.
⑥ 시세·환금성 — 감정가 할인율과 시장가격은 다르다
케이디스페이스알파286은 2021.10.25 사용승인된 건물로, 감정평가서상 다세대주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 함께 있는 복합 용도 건물입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
동일 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 423,000,000원과 현재 최저가 207,270,000원의 차이를 곧바로 시세 차익으로 해석할 수 없습니다. 특히 감정평가서의 여러 호실에 대한 기술을 402호만의 이용상태나 개별 면적 정보로 혼동하지 않아야 합니다.
다세대·오피스텔이 혼재하는 건물은 호실별 용도, 면적, 임대차 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 동일 건물 내 실제 거래사례 및 유사 물건과의 비교가 필요합니다.
⑦ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치해 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물입니다.
- 이용구성. 감정평가 대상은 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호로 구성되어 있습니다. 본건의 경매 용도는 다세대입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보시설, 승강기, 주차장 및 도시가스 개별난방시설 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 북측과 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 대연초등학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 완경사지에 조성된 부정형 토지. 공시지가 1,790,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑧ 특별 위험 — 전세사기피해자 우선매수권
이는 일반 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도, 법정 요건을 갖춘 전세사기피해자가 우선매수권을 적법하게 행사하면 외부 입찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있다는 의미입니다.
우선매수권자의 존재·자격·행사 여부가 확정된 것은 아닙니다. 실제 행사 가능성과 절차를 확인하지 않은 채 일반적인 경쟁입찰 물건과 동일하게 접근해서는 안 됩니다.
⑨ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 김태민 전세권 230,000,000원의 존속 여부, 배당요구 여부, 말소 조건과 실제 인수범위를 확인하세요.
- 기존 근저당 정리. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당의 말소 표시와 2025년 채권양도·질권 기록의 관계를 최신 등기원본으로 검토하세요.
- 402호 실제 점유자 특정. 29명 기재 중 본건 4층 402호에 관계되는 명의, 실제 거주자 및 계약 당사자를 구분해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 보증금이 밝혀지지 않은 점유자에 대해서는 임대차계약서, 전입세대, 확정일자, 배당요구 및 대항요건을 대조하세요.
- 101호 보증금 구분. 지하 1층 101호로 명시된 20,000,000원씩의 보증금이 402호 매수인에게 실제 인수되는 채무인지 구분하세요.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능 여부와 매각절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실질취득원가 재산정. 최저가에 실제 인수보증금과 필요한 취득·명도 비용을 합산한 후 입찰 상한을 정하세요.
- 실거래 시세 조사. 동일 건물의 유사 면적·동일 용도 매매사례와 인근 다세대 거래사례를 확인하고 환금성을 검토하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자와 인도 가능성, 명도 협의 및 관련 비용을 점검하세요.
- 최신 법원서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 매각조건 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.
감정가 대비 49%라는 할인율은 긍정적 가격 근거가 되지 못합니다. 실제 인수액과 시장가격을 모두 확인하기 전에는 낙찰 가능성보다 취득 후 부담 위험이 더 큰 물건으로 판단합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “얼마를 떠안느냐”의 문제
이 사건의 핵심은 감정가가 423,000,000원이고 최저가가 207,270,000원이라는 데 있지 않습니다. 그보다 중요한 것은 2021년 설정된 전세권 230,000,000원과 매각 후 존속할 수 있는 점유자의 권리입니다.
전세권을 전액 인수하는 경우 낙찰가와 추가 부담의 합계가 437,270,000원에 이를 수 있으며, 이는 감정가보다 높습니다. 실제 배당으로 전세권이 소멸하는 경우에는 결과가 달라지지만, 그 조건도 아직 확인이 필요합니다.
또한 29명에 이르는 점유 관련 명의 중 어느 명의가 실제 402호와 관계되는지 특정해야 합니다. 지하 1층 101호 보증금은 본건과 구분해야 하며, 전세권과 다른 임차보증금 사이의 중복 여부도 살펴야 합니다.
전세사기피해자 우선매수권이 행사될 경우 외부 낙찰도 제한될 수 있습니다. 최근 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 감정가 대비 절반 이하라는 숫자보다, 매수인이 실제로 인수하게 될 권리와 금액을 확정하는 일이 먼저입니다. 이 물건은 싸게 낙찰받는 것보다 잘못된 권리 인수를 피하는 것이 훨씬 중요합니다.
