부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286 4층 402호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 2021년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물로, 감정 이용상태에는 다세대주택 14개호와 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호가 함께 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트처럼 단순 비교하면 안 됩니다.

권리의 기준점은 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.12.27 김태민 명의 전세권 230,000,000원이 존재하고, 점유관계 조사에서도 29명 중 28명의 전입일이 이 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,420,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2023.09.27 오케이저축은행 근저당권입니다. 따라서 2024.03.06 경매개시결정과 2025.12.02 수영세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

또한 2025.10.30에는 을구 1번 근저당권의 이전 및 근질권 설정 기록, 2025.11.20에는 해당 채권에 관한 질권 설정 기록이 존재합니다. 선행 을구 1번 근저당권 자체는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으므로, 부기등기의 현재 효력과 말소 상태 역시 최신 등기사항전부증명서 원문에서 함께 대조하는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유관계 — 40,000,000원은 확인, 나머지는 상한 미정

조사된 임차인·점유관계는 29명이며, 이 가운데 28명의 전입일이 2023.09.27 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우에는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봅니다. 배당요구가 확인되는 사람은 14명입니다.

금액이 확인되는 것은 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사 각 20,000,000원입니다. 현재 배당 가정은 두 보증금을 우선변제 없이 전액 매수인이 인수하는 것으로 계산해 총 40,000,000원을 낙찰자 부담으로 잡고 있습니다. 나머지 선순위 전입 점유관계는 보증금이 특정되지 않아 추가 승계액의 상한을 계산할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 296,100,000원 가정)

현재 회차에서 배당 대상 채권 428,900,000원 중 예상 배당액은 291,154,600원, 미배당은 137,745,400원입니다. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금 합계 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리 위험은 그대로

유찰될수록 입찰가 자체는 내려가지만, 확인된 임차인 인수액 40,000,000원은 세 시나리오에서 동일합니다. 더 중요한 것은 보증금 미상의 선순위 전입자가 많다는 점입니다. 따라서 이후 회차에서도 단순히 최저가 하락률만 보고 안전마진이 커진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 이용. 건물 전체는 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호가 섞인 복합 이용 구조입니다.
• 설비. 급·배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,790,000원/㎡, 토지면적 195.4㎡, 완경사·자루형 토지입니다.
• 규제·하자. 가축사육제한구역·대연초등학교 상대보호구역에 포함되고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 다세대 14세대 규모이고 건물 내 오피스텔·근린생활시설이 혼재해 있어, 대규모 단일용도 공동주택보다 개별 호수의 거래성과 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 230,000,000원부터 확정. 등기 권리판정은 인수로 표시되지만 예상배당은 전액 배당으로 계산됩니다. 매각물건명세서상 소멸 여부를 확인하기 전에는 응찰가를 정하기 어렵습니다.
• 선순위 전입 28명 개별 대조. 특히 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 사람의 실제 임대차계약과 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 확인된 40,000,000원은 입찰가 밖의 돈. 현재 배당 가정대로라면 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 보증금은 낙찰자가 별도로 부담합니다.
• 지하1층 101호 점유와 4층 402호의 관계 확인. 금액이 확인된 두 임차인은 점유부분이 지하1층 101호로 기재돼 있으므로, 본 매각목적물 402호와의 법적·사실적 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
• 김태민 명의 중복 관계 확인. 등기에는 230,000,000원 전세권자로, 현황조사에는 전입자로 각각 등장하므로 동일 권리관계인지 별도 점유관계인지 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 확인 전 가격 가점 금지. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한합니다. 실제 행사되면 일반 응찰자는 사실상 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’가 될 수 있습니다.
• 등기부 최신 원본 대조. 을구 1번 근저당권은 말소로 표시되지만 이후 이전·근질권·질권 기록이 있으므로 부기등기의 현재 상태까지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인한 뒤 인수액 상한을 확정해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 핵심이 아닌 사건

이 사건의 표면만 보면 감정가 423,000,000원에서 한 번 유찰돼 296,100,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 권리 구조를 펼치면 판단 기준이 완전히 달라집니다. 확인된 임차인 보증금 인수만 40,000,000원이라 현재 회차의 최소 확인분 실질취득은 336,100,000원이고, 말소기준보다 앞선 230,000,000원 전세권은 인수 판정과 전액 배당 계산이 함께 존재합니다. 여기에 말소기준일 전 전입자가 28명이고 다수의 보증금이 특정되지 않았습니다.

따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 고위험 권리분석형입니다. 전세권의 소멸 여부와 선순위 점유관계의 보증금·대항력·배당 여부가 확정되기 전에는 실질취득 상한도 확정되지 않습니다. 게다가 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사되는 경우 일반 응찰자의 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 결론은 가격보다 권리 확정이 먼저이며, 현재 상태에서는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.