부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동에 있는 케이디스페이스알파286의 4층 403호입니다. 경매 목적물의 용도는 다세대주택이며, 감정가 대비 최저매각가의 하락폭이 상당합니다. 그렇지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 실제 403호에 누가 점유하고 있고, 낙찰자가 어떤 보증금을 부담하는지입니다. 이 부분이 확정되지 않으면 안전한 입찰가격도 결정하기 어렵습니다.
현재 말소기준으로 분류된 권리는 2023년 9월 27일 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 그러나 등기에는 2021년 설정된 선행 근저당과 그 권리에 대한 후속 이전·질권설정 기록도 나타납니다. 선행 근저당의 말소 표시와 후속 등기 사이의 관계를 확인해야 하므로 말소기준권리 및 최종 인수권리를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 4층 403호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 293,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 산정상 말소기준 | 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권 (채권최고액 198,900,000원) |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 위반사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당과 임차인 확인이 핵심
2023년 주식회사오케이저축은행 근저당권은 말소기준권리로 분류되어 있고, 뒤따르는 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 그러나 2021년 10월 29일 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되는 동시에, 2025년에는 해당 권리의 이전과 근질권·질권설정 기록이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 403호 점유관계부터 확인
현황조사 등에 기재된 인물·법인은 29건입니다. 그중 보증금이 확인된 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 모두 지하1층 101호로 표시됩니다. 나머지 27건은 점유 부분이 미상이거나 '전부'로 기재되어 있어 403호 해당 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 403호에 실제로 속하는 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
대부분의 전입일은 산정상 말소기준일인 2023.09.27보다 이릅니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 실제 목적물의 인도·점유, 주택임대차 관계, 임대차 목적물의 일치 여부를 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 | 호실 확인 | 미상 | 없음 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 | 호실 확인 | 미상 | 없음 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영로 | 전부 (호실 미상) | 2022.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신혜원 | 전부 (호실 미상) | 2022.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 전입 시점과 확인된 점유 부분을 기초로 한 검토 단계입니다. 확정일자·보증금·실제 점유·호실별 임대차계약을 확인하기 전에는 우선변제권과 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 별도의 보증기관 승계·대위 신고는 확인되지 않습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 인수된다면 낙찰가격과 별도로 그 금액을 부담해야 합니다. 만일 선순위 보증금이 낙찰가격보다 크고 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조라면, 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 최저매각가의 하락만을 가격상의 이익으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
다음은 현재 회차의 배당 산정입니다. 실제 법원의 확정 배당표가 아니며, 선행 근저당권 처리 및 임차인별 호실 귀속이 검증되지 않았으므로 예상배당과 인수액 모두 변동할 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,809,980원 |
| 인수 가정 · 이성훈(지하1층 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 나우유컴퍼니주식회사(지하1층 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 140,760,020원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당 58,139,980원, 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 인수 가정액 40,000,000원은 배당대금에서 지급되는 항목이 아니며, 403호와의 관련성이 확인되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득을 보라
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 143,570,000원 | 40,000,000원 | 183,570,000원 | 58,139,980원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 100,499,000원 | 40,000,000원 | 140,499,000원 | 100,607,986원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 70,349,300원 | 40,000,000원 | 110,349,300원 | 130,216,987원 |
위 실질취득액은 각 회차 최저가에 동일한 인수 가정액 40,000,000원을 더한 단순 계산입니다. 실제로는 101호 임차인 보증금이 403호에 인수되지 않을 수 있고, 403호에 별도의 선순위 임차인이 있다면 인수액이 더 커질 수도 있습니다. 따라서 어떤 회차에서도 표의 실질취득액을 최종 매수비용으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 시세·입지·환금성 분석
케이디스페이스알파286은 2021년 10월 25일 사용승인된 다세대주택·업무시설·근린생활시설 혼합 건물입니다. 평가상 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 다만 동일 용도·유사 면적의 확정된 비교 실거래가격을 확인할 수 없어 최저가 또는 실질취득 가정액이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치해 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조. 승강기, 시스템에어컨, 스프링클러, 주차시설, 도시가스 개별난방 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호로 설명되는 혼합용도 건물입니다. 경매 목적물 403호의 용도는 다세대주택입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 1,790,000원/㎡.
- 환금성. 소형 복합용도 건물은 호실별 용도와 거래 가능한 매수층을 구분해 검토해야 합니다. 현재 확인된 비교 거래만으로 매각 용이성이나 적정가격을 수치화하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임차인 특정. 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 4층 403호에 해당하는 점유자와 임차인을 확인해야 합니다. 건물 전체 명단을 해당 호실의 임차인 명단으로 취급하면 안 됩니다.
- 101호 보증금 인수 여부. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 합계 40,000,000원이 403호 매수인에게 실제로 승계되는지, 목적물 범위와 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력·우선변제권. 403호 관련 임차인의 실제 점유, 전입, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 배당 예상액을 각각 확인해야 합니다. 배당요구 접수만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
- 선행 근저당 연혁. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소와 2025년 권리이전·질권설정 등기의 관계를 확인하고 말소기준을 확정해야 합니다.
- 배당표 검증. 경매신청채권자의 청구액 2,901,207,385원에 대한 산정상 배당액이 0원으로 표시된 이유와 실제 채권자별 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 다세대주택 403호와 용도·면적·층·상태가 유사한 최근 거래가격을 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 명도 가능성과 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건. 매각물건명세서의 특별매각조건과 인수권리 기재, 경매절차의 변경 여부를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수금액
부산 대연동 케이디스페이스알파286 403호의 최저매각가는 143,570,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이를 근거로 저가 낙찰 기회라고 평가하기는 어렵습니다. 배당 계산에 포함된 40,000,000원의 보증금은 지하1층 101호와 연결되어 있고, 실제 403호의 임차인과 인수액은 아직 특정되지 않았기 때문입니다.
여기에 선행 근저당의 말소 연혁과 후속 권리설정 관계, 확정되지 않은 시세까지 고려하면 현재 단계에서의 결론은 분명합니다. 가격 할인은 확인되지만 권리 안전성과 실제 취득원가는 확인되지 않았습니다. 지금 필요한 것은 더 낮은 최저가를 기다리는 일보다 403호의 임차보증금·점유관계·말소기준권리를 정확히 확정하는 일입니다. 그 전에는 보수적으로 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.
