부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286 4층 403호의 감정가는 293,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 이 사건에서 제공된 말소기준은 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 그 뒤 2024.03.06 대형선망수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

그러나 이 물건의 난도는 근저당보다 임차관계에서 올라갑니다. 현황조사 명단은 29명이고 이 가운데 28명의 전입일이 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 다수 점유자는 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당계산에 명시적으로 잡힌 40,000,000원 외의 추가 인수 여부도 원본 매각물건명세서와 호실별 점유관계 확인 전에는 닫을 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차관계가 더 중요하다

제공된 권리판단 기준은 2023.09.27 오케이저축은행 근저당입니다. 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 명의 근저당권 3,420,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2025년에는 그 1번 근저당권부 채권과 관련한 이전·근질권·질권 등기가 다시 기재돼 있습니다. 따라서 2021년 원등기와 2025년 후속 등기의 현재 효력관계는 입찰 전 등기부 원본에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다. 배당계산 자체는 2023.09.27 오케이저축은행 근저당을 기준으로 작성돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 403호 대응관계부터 확인

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사명단은 29명입니다. 명시된 보증금은 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사 각 20,000,000원으로 합계 40,000,000원이고, 두 명 모두 점유부분이 지하1층 101호로 표시돼 있습니다. 경매 대상은 4층 403호이므로 이 40,000,000원이 403호 매수인에게 실제로 귀속되는지는 호실별 원본 대조가 필요합니다. 반대로 나머지 점유자 대부분은 점유부분이 미상 또는 전부로 기재돼 있어 403호와의 직접 관계 역시 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가의 70%인 205,100,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 40,000,000원을 더하면 계산상 실질취득액은 245,100,000원입니다. 다만 동일 호실을 신뢰성 있게 비교할 수 있는 실거래 금액이 확보되지 않았고, 비교용 면적 28.16㎡ 역시 대상 면적과 매칭되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.

케이디스페이스알파286은 14세대, 2021.10.25 사용승인으로 조사돼 있으며, 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현 시점에서 중요한 것은 ‘감정가보다 얼마나 싸졌나’보다 실제 403호 임차보증금이 얼마이며 그중 얼마가 낙찰자에게 남는가입니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서는 오케이저축은행 채권최고액 198,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,528,600원입니다. 임차인 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대연초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물이며 2021.10.25 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
• 용도. 감정 대상 건물은 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설 오피스텔 13개호로 구성돼 있고, 본건의 용도 표시는 다세대입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,790,000원/㎡, 토지면적은 195.4㎡입니다. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제·상태. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 403호 임차관계 특정. 현황조사 명단 29명 중 누가 4층 403호의 실제 점유자인지 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 말소기준 전 전입자 가운데 보증금 미상자가 다수입니다. 실제 보증금이 확인되기 전까지 추가 인수 가능성을 열어두어야 합니다.
• 40,000,000원 귀속 확인. 배당계산상 인수액은 40,000,000원이지만 해당 두 명의 점유부분은 지하1층 101호입니다. 403호 낙찰자에게 실제 승계되는지 호실별로 확인해야 합니다.
• 2021·2025 등기 정합성 확인. 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되는 반면, 2025년 해당 근저당부 채권의 이전·근질권·질권 등기가 존재합니다. 현재 효력을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격은 권리확정 후. 현재 최저가 205,100,000원 또는 계산상 실질취득액 245,100,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 임차인 특정이 먼저”

감정가 293,000,000원이 1회 유찰돼 205,100,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그 순서로 보면 안 됩니다. 배당계산상 이미 40,000,000원의 인수가 잡혀 있어 계산상 실질취득은 245,100,000원이고, 그보다 더 큰 문제는 말소기준 전 전입자가 28명에 이르며 상당수 보증금과 점유부분이 미상이라는 점입니다.

게다가 확인된 보증금 40,000,000원의 두 명은 지하1층 101호로 표시돼 있어 4층 403호와의 귀속관계도 그대로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 70%라서 싸다”가 아니라, “403호의 실제 임차인·보증금·배당 여부를 먼저 특정한 뒤 가격을 다시 계산해야 하는 물건”입니다. 실거래 가격 검증 자료까지 부족하므로 권리관계가 정리되기 전에는 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.