부산지방법원 2024타경102320. 부산광역시 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 2층 205호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 대상 건물 전체에는 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 따라서 이 물건을 일반적인 아파트나 오피스텔로 단정해 분석해서는 안 됩니다. 특히 205호의 실제 공부상 용도와 점유관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 대비 상당히 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 최저가가 아니라 낙찰대금에 더해 얼마를 부담해야 소유권과 점유를 실질적으로 확보할 수 있는가입니다. 오예솔의 임차보증금 130,000,000원과 배당 부족분 29,823,740원, 다른 임차·점유 신고의 권리범위가 그 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 2층 205호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 2,901,207,385원 |
| 경매개시 채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차·점유 현황 | 조사·신고 29건 · 실제 205호 임차인 수 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 69,823,740원 (귀속 범위 미확정) |
| 실질취득 추정 | 172,233,740원 (최저가 기준 잠정 합산) |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재검증
산정된 말소기준권리 후보는 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 198,900,000원입니다. 이에 따르면 후순위 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 검토 대상입니다.
하지만 같은 등기기록에 2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 3,420,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 말소로 표시되어 있습니다. 반면 그 근저당권에 대해 2025년 채권양도에 따른 이전 및 근질권·질권 설정 기록도 확인됩니다. 기존 근저당권의 실제 말소 경위와 후속 부기등기의 효력을 원본에서 확인하기 전에는 2023년 근저당권을 확정적인 말소기준권리로 단정하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 점유 신고가 많고 인수액이 불확실하다
임차·점유 조사 및 문건접수에는 총 29건의 사람·법인 명의가 확인됩니다. 그중 2건은 지하 1층 101호로 특정되어 있고, 오예솔은 205호 주소의 주택 전부에 관한 임차권등기가 확인됩니다. 나머지는 점유 호실이나 보증금이 특정되지 않은 사례가 많습니다. 따라서 조사에 등장한 29건 모두를 205호의 독립된 실제 임차인으로 보거나 보증금을 전부 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차·점유 명의 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.03.20 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 이성훈 | 지하 1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 | 별도 호실 확인우선변제 미상 | 미확인 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하 1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 | 별도 호실 확인우선변제 미상 | 미확인 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.04.16 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.03.22 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.03.21 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.03.21 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.05.14 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.04.08 |
| 박영로 | 전부(호실 확인 필요) | 2022.04.12 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.05.16 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.03.21 |
| 신혜원 | 전부(호실 확인 필요) | 2022.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.04.09 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.05.01 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.09.26 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 미확인 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 | 2024.03.21 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 2023년 기준 후순위우선변제 미상 | 미확인 |
| 오예솔 | 주택 전부 · 205호 주소 | 2022.01.07 | 130,000,000원 | 인수 위험 우선변제 임차권등기 | 2024.06.27 |
대항력 판단은 단순한 전입일 선후만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 주민등록의 적법성, 해당 호실의 용도, 임대차계약, 선순위 담보권의 존속 여부를 종합적으로 확인해야 합니다. 확정일자와 보증금이 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 신고 인원은 해당 205호의 실제 임차인 수를 뜻하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
현재 최저가는 102,410,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 예상배당표의 인수액 69,823,740원을 합하면 실질취득 추정액은 172,233,740원입니다. 이는 확정적인 205호 취득원가가 아니라 호실별 권리 검증 전의 산술적 추정치입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 209,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 102,410,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 오예솔 보증금 | 130,000,000원 | 임차권등기 확인 |
| 오예솔 예상 미배당 | 29,823,740원 | 대항력 유지 시 인수 위험 |
| 101호 관련 보증금 | 40,000,000원 | 205호 귀속 여부 불명 |
| 전체 인수 추정 | 69,823,740원 | 101호 관련 금액 포함 |
| 실질취득 추정 | 172,233,740원 | 낙찰대금 + 잠정 인수액 |
오예솔의 권리만 별도로 보면, 현재 최저가 102,410,000원에 예상 인수 부족분 29,823,740원을 더한 금액은 132,233,740원입니다. 이 구조에서 낙찰가가 하락해도 부족 배당액이 늘어나므로 실질 부담이 단순히 낙찰가와 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 현상에 유의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,233,740원 |
| 1. 오예솔 임차보증금 | 130,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 이성훈 보증금 · 101호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 나우유컴퍼니주식회사 · 101호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 102,410,000원 |
최저매각가 기준의 조건부 예상배당입니다. 오예솔의 우선변제 순위 및 2021년 근저당권 처리에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 101호 임차인의 인수액은 205호에 대한 법적 부담으로 확정되지 않았습니다.
⑤ 회차별 낙찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 남는다
| 구분 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 102,410,000원 | 69,823,740원 | 172,233,740원 |
| 3회 유찰 (34%) | 71,687,000원 | 100,003,366원 | 171,690,366원 |
| 4회 유찰 (24%) | 50,180,900원 | 121,122,356원 | 171,303,256원 |
현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 최저가는 102,410,000원에서 50,180,900원으로 내려갑니다. 하지만 같은 산정 방식에 따르면 예상 인수액은 69,823,740원에서 121,122,356원으로 증가해, 실질취득 추정액은 계속 171,303,256원 이상입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 취득 부담이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반 낙찰 가능성 확인
매각물건명세서의 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 기재되어 있습니다.
이 위험은 단순한 명도나 보증금 문제와 별개입니다. 인수금액을 감당할 수 있더라도 우선매수권이 행사되면 일반 낙찰자의 취득 가능성이 달라질 수 있습니다. 그러므로 우선매수권 행사 가능성이 해소되기 전에는 낙찰 가능성을 전제로 한 자금 계획을 확정하지 않는 편이 적절합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 승강기·주차장·시스템에어컨· 스프링클러·도시가스 개별난방 등 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 건물 전체에는 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 205호의 개별 공부상 용도와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 인접 도로는 북측과 남측에 폭 약 4m 내외로 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 임대차 및 권리상 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 근린·주거·업무시설이 혼재하는 건물이며 205호의 확정된 실거래 비교가격이 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 향후 매도 용이성이나 수익성을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2021.10.29 근저당권의 말소 경위와 2025년 근저당권 이전·근질권·질권 등기의 법적 관계를 확인합니다.
- 205호 임차인 특정. 호실별 현황조사·전입세대·임대차계약을 확인해 실제 205호 점유자가 누구인지 정리합니다.
- 오예솔 임차권 확인. 임대차 범위와 확정일자, 점유와 주민등록 유지, 임차권등기 효력 및 배당 부족분 승계 여부를 검토합니다.
- 101호 보증금 분리. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 각 20,000,000원 보증금이 205호 매수인에게 미치는 권리인지 확인하고, 동일 채권의 중복 계산 여부도 점검합니다.
- 미상 보증금 조사. 점유 범위가 불분명한 신고 명의자의 실제 임차 관계, 보증금과 확정일자를 확인해 추가 인수 위험을 파악합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 대상과 행사 자격, 행사 여부 및 1회 제한의 적용 관계를 확인합니다.
- 실질취득금액 재산정. 낙찰대금만이 아니라 법적으로 확정된 인수보증금, 취득 부대비용과 명도 비용을 포함해 계산합니다.
- 현재 시세 검증. 205호와 용도·면적·층·상태가 유사한 최근 실거래를 확인합니다. 감정가 209,000,000원을 현재 시세로 대체하지 않습니다.
- 관리비와 명도. 체납 관리비, 공용부분 승계 가능액, 실점유자와 인도 가능성을 별도로 확인합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하고 전문가 자문을 받습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득원가는 아니다”
이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 감정가 209,000,000원에서 최저가가 102,410,000원으로 낮아졌다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 오예솔의 보증금 130,000,000원은 배당 부족분의 인수 위험을 만들고, 다른 점유 신고는 추가 불확실성을 남깁니다.
더구나 2021년 근저당권의 말소 및 후속 권리이전 관계가 명확하지 않고, 101호의 보증금이 205호의 인수액에 혼재되어 있습니다. 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사되면 일반 응찰자의 최종 취득까지 제한될 수 있습니다. 현재 최저가만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
권리 확인이 먼저, 입찰은 그 다음입니다. 205호의 실제 인수권리를 확정하고, 최신 실거래 시세와 비교한 뒤에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재는 권리 위험이 가격상 할인 효과보다 중요한 입찰보류형 사례로 판단합니다.
