부산지방법원 2024타경102320. 사건 용도는 근린시설이고, 대상은 케이디스페이스알파286 2층205호입니다. 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 146,300,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다. 계산된 말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원이고, 그보다 앞서 전입한 점유·임차 관련 기록이 28명에 이릅니다.

특히 오예솔은 2022.01.07. 전입, 2021.12.15. 확정일자, 보증금 130,000,000원이 확인되고 2024.06.27. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 계산되지만, 유찰이 더 진행되면 매수인 인수액이 69,823,740원, 100,003,366원으로 커지는 시나리오가 제시됩니다. 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 인수가 함께 올라간다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 선행 전입이 문제

2021.10.29. 설정된 대형선망수산업협동조합의 3,420,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 계산된 말소기준은 2023.09.27. 오케이저축은행 근저당입니다. 이후 2024.03.06. 경매개시결정과 2024.06.27. 오예솔의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 보증금 인수위험은 별개입니다. 오예솔의 전입일은 2022.01.07.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.12.15.입니다. 현재 회차에서는 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 매각가가 더 내려가 배당으로 돌려받지 못하는 금액이 생기면 그만큼 매수인의 실질 부담이 커질 수 있습니다.

② 임차인·점유자 — 대항력 ‘확정’보다 미상 범위가 더 크다

점유·임차 관련 기록은 29명입니다. 이 가운데 점유부분이 미상인 기록이 24명, 지하1층 101호로 표시된 기록이 2명, “전부”가 2명, “주택 전부”가 1명입니다. 보증금이 확인된 사람은 오예솔·이성훈·나우유컴퍼니주식회사이고, 나머지 26명은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 중개 시세 자료에 29.6㎡가 잡혀 있지만 본건과 면적 매칭이 되지 않아 가격 비교 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 감정가 209,000,000원에서 최저가 146,300,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

오히려 이 사건은 낙찰가가 떨어질수록 임차인 미배당·매수인 인수가 늘어나는 구조를 함께 봐야 합니다. 현재 회차의 최저가와 모형상 인수를 더한 실질취득은 최소 186,300,000원이고, 2회 유찰 시에는 102,410,000원 낙찰가에 인수 69,823,740원이 붙어 최소 172,233,740원, 3회 유찰 시에는 71,687,000원 낙찰가에 인수 100,003,366원이 붙어 최소 171,690,366원입니다. 미상 보증금은 이 계산에도 포함되지 않습니다.

④ 예상배당·유찰 시나리오 (현재 매각가 146,300,000원 가정)

현재 모형상 오예솔 보증금 130,000,000원은 전액 배당되고, 오케이저축은행은 13,451,800원만 배당됩니다. 매수인 인수액은 40,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 추가 부담 여부도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021.10.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물로, 승강기·주차장·도시가스 개별난방·시스템에어컨·스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 함께 존재합니다. 사건 용도는 근린시설이므로 본건 205호의 실제 사용형태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 195.4㎡, 공시지가는 1,790,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%이고 직접 비교 가능한 최근 낙찰금액이 없어 환금성에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호 점유자 특정. 29명의 기록 중 24명은 점유부분이 미상이고, 101호·전부·주택 전부 표시까지 섞여 있습니다. 본건 205호와 실제 관계가 있는 사람을 먼저 특정해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 26명의 보증금이 확인되지 않습니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 다수이므로 보증금·점유·확정일자를 원본에서 확정하기 전에는 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
• 오예솔 배당·인수 확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2022.01.07., 확정 2021.12.15., 임차권등기 2024.06.27.입니다. 실제 낙찰가와 배당액에 따라 미배당 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 40,000,000원 인수의 호수 대조. 배당모형에서 인수로 잡힌 이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 지하1층 101호로 기재되어 있으므로 본건 2층205호와의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한되는지 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 등기부 최신본 확인. 1번 근저당의 말소 표시와 2025.10.30., 2025.11.20. 후속 권리기재가 함께 존재하므로 최신 등기사항전부증명서로 권리 상태를 재확인해야 합니다.
• 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득액을 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 인수 구조가 먼저다

이 사건의 표면 숫자는 감정가 209,000,000원, 최저가 146,300,000원입니다. 그러나 현재 배당모형만 적용해도 매수인 인수 40,000,000원이 붙어 실질취득은 최소 186,300,000원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 69,823,740원, 100,003,366원으로 증가해 실질취득액의 하락폭은 크게 줄어듭니다.

더 큰 문제는 아직 금액이 확정되지 않은 점유·임차관계입니다. 점유·임차 기록 29명 중 24명의 점유부분이 미상이고, 보증금 미상도 26명입니다. 사건 용도는 근린시설인데 주택 전부 임차권등기가 존재하고, 본건 205호와 다른 101호 기록도 배당모형에 포함되어 있습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구까지 있습니다.

가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 D등급 고위험형입니다. 본건 205호의 실제 점유자를 확정하고, 모든 보증금·확정일자·배당요구·우선매수권 행사 여부를 원본에서 대조하기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다.