부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286 6층 602호로, 사건 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 이 건물이 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 함께 있는 복합 집합건물로 기재돼 있습니다. 가격은 감정가 218,000,000원에서 1회 유찰돼 152,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 “70%니까 싸다”라고 접근하면 안 되는 유형입니다. 말소기준권리는 2023.09.27. 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원인데, 그보다 앞서 전입한 사람이 28명에 이릅니다.

확인된 보증금은 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원이며 배당 시뮬레이션은 두 보증금을 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 현재 회차만 놓고 봐도 최저가 152,600,000원에 확인 인수 40,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 192,600,000원입니다. 더 중요한 문제는 나머지 선순위 전입자 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이들에게는 단정적인 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 접근해야 하며, 실제 승계액이 확정되기 전에는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 특정되지만 선순위 점유가 문제

더 큰 위험은 등기부 바깥의 점유·임차 관계입니다. 최초 확인 전입일은 2021.12.23.이고, 말소기준일 2023.09.27.보다 앞선 전입자가 28명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 두 사람 외에는 보증금·확정일자가 미상인 경우가 대부분이므로, 이름만 보고 전액 인수 또는 전액 소멸을 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 — 실제 신고 29명, 선순위 28명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 사건상 실제 임차인·점유자는 29명입니다. 이 가운데 14명이 배당요구를 접수했고, 28명의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 아래와 같이 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득액’

현재 최저매각가는 감정가 218,000,000원의 70%인 152,600,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에서 확인된 매수인 인수액만 40,000,000원이므로, 현재 회차 기준 실질취득액은 최소 192,600,000원+α입니다. 유찰이 한 번 더 진행돼도 인수액 자체가 자동으로 줄어드는 구조가 아니기 때문에, 경매가격만 내려가는 모습을 보고 수익성이 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 확인된 두 보증금 합계 40,000,000원은 각 회차의 가정 매각가보다 작으므로, 확인된 두 건만으로는 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 형태는 아닙니다. 하지만 선순위 전입자 26명의 보증금이 미상이므로 추가 인수액이 확인되는 순간 계산은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 적정 응찰가는 “감정가 대비 몇 %”가 아니라 602호에 실제 승계되는 보증금 총액을 확정한 뒤 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,936,400원을 제외한 149,663,600원이 주식회사오케이저축은행에 배당되고, 49,236,400원이 미배당으로 남습니다. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 확인 보증금 합계 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 건물 전체 이용상태는 근린생활시설 1개호·다세대주택 14개호·업무시설(오피스텔) 13개호가 혼재합니다. 2021.10.25. 사용승인된 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조 건물입니다.
• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 도로·토지. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 남하향 완경사지의 부정형 부지입니다. 토지면적은 195.4㎡, 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·대연초등학교 상대보호구역에 해당하며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 14세대 규모이고 근린시설·다세대·오피스텔이 섞인 복합 용도입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%여서 최저가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 602호 점유자 특정. 사건상 임차인·점유자는 29명이지만 점유부분이 ‘미상’ 또는 ‘전부’인 사람이 많습니다. 누구의 임대차가 602호에 직접 연결되는지 원본 명세서와 현황조사에서 우선 특정해야 합니다.
• 확인 인수 40,000,000원 재검증. 배당 시뮬레이션은 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 각 20,000,000원을 인수로 계산하지만 두 사람의 점유부분은 지하1층 101호로 기재돼 있습니다. 602호 귀속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 선순위 26명의 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입자 중 확인 보증금 2건을 제외한 26명의 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자가 확인되기 전에는 대항력과 최종 승계액을 단정하지 마세요.
• 배당요구와 대항력은 별개. 배당요구 접수자는 14명이지만, 배당요구 여부만으로 매수인 승계 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 전입일·보증금·확정일자·점유범위를 함께 확인해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재가 있으므로 외부 응찰자가 실제 낙찰받을 수 있는 구조인지 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 을구 후속기재. 이미 말소로 표시된 2021.10.29. 근저당권에 2025년 이전·근질권·질권 기재가 이어진 만큼 현재 등기상 효력을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 152,600,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 192,600,000원+α를 출발점으로 판단해야 합니다. 추가 승계보증금이 확인되면 그만큼 다시 올려 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 자료를 직접 확인하고, 당해세와 최우선변제 가능성도 별도로 점검하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 “누구 보증금을 떠안는가”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 218,000,000원이 한 번 유찰돼 152,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율과 정반대 방향입니다. 배당 시뮬레이션에서 이미 40,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 현재 최소 실질취득은 192,600,000원+α이고, 말소기준보다 앞선 전입자 28명 가운데 확인된 두 보증금을 제외한 다수의 보증금이 확정되지 않았습니다.

게다가 점유부분이 다른 호수·미상·전부로 뒤섞여 있어 602호에 귀속되는 임차관계를 먼저 정리해야 하며, 전세사기피해자 우선매수권 1회라는 외부 낙찰 제한 변수도 있습니다. 근린시설이라는 용도와 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 고난도 권리형입니다. 임차인별 602호 귀속·보증금·확정일자·우선매수권 행사 여부가 모두 확인되기 전에는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 핵심입니다.