부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 6층 602호가 경매에 나왔습니다. 표시된 용도는 근린시설이고, 감정가는 218,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 106,820,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.
겉으로는 큰 폭의 가격 조정입니다. 하지만 감정평가에는 같은 건물의 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등 여러 호실이 함께 조사되어 있습니다. 임차관계 역시 복수 호실의 조사 결과가 섞여 있어 602호에 실제로 적용되는 점유와 보증금을 분리하는 작업이 필요합니다. 여기에 과거 근저당권의 말소·이전 이력과 우선매수권 관련 비고까지 겹쳐 있습니다.
이처럼 가격은 크게 낮아졌지만 실제 인수액과 취득 후 명도 가능성이 확정되지 않은 물건에서는 낙찰가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층 602호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표시 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.30 발급 등기사항전부증명서 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 상대보호구역 · 가축사육제한구역 |
| 개별 공시지가 | 1,790,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 상태가 관건
제시된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 을구 2번 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고, 경매로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다.
그런데 그보다 앞선 2021.10.29 을구 1번 대형선망수산업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이며 공동담보로 설정되었습니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있지만, 같은 권리에 관해 2025년 위드파트너스대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈·최해용의 질권 관련 등기 이력도 존재합니다.
경매개시결정은 2024.03.06에 등기되었습니다. 신청채권자는 대형선망수산업협동조합이며 청구액은 2,901,207,385원입니다. 이는 여러 부동산이 연결된 공동담보 관계를 고려해 검토해야 할 금액으로, 이 602호의 단독 부담액으로 곧바로 해석할 수 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 602호 귀속부터 구별해야 한다
현황조사 등에는 임차·점유 관련 명의 29건이 확인됩니다. 이 중 보증금이 확인되는 명의는 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사입니다. 각각 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원으로 기재되어 있습니다.
다만 두 명의의 점유 위치는 모두 지하 1층 101호입니다. 경매 대상은 6층 602호이므로 이들 보증금의 인수를 602호 매수인에게 확정적으로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 나머지 대부분은 점유 위치·보증금·확정일자가 불명확하고, 일부는 전부 점유로 기재되어 있습니다.
| 임차·점유 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|
전체 관련 명의 29건의 조사 내역입니다. 개별 명의가 모두 602호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 경우 우선변제권 및 매수인 인수를 확정하지 않았습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 명의는 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 분리하라
현재 최저가는 106,820,000원입니다. 감정가 218,000,000원 대비 49%로 낮아졌습니다. 그러나 임차인 인수가 발생하면 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가에서 끝나지 않습니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 보증금 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 106,820,000원 | 40,000,000원 | 146,820,000원 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 40,000,000원 | 114,774,000원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 40,000,000원 | 92,341,800원 |
위 실질취득 금액은 각 회차 최저매각가에 40,000,000원의 보증금을 전액 인수한다는 가정을 더한 값입니다. 해당 보증금은 지하 1층 101호 관련으로 기재되어 있어 602호의 확정 인수액이 아닙니다. 미상 보증금, 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.
동일 602호와 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 참고되는 건물 통계상 대상 면적은 29.38㎡이나, 매각대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
단지 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 그렇지만 실제 시세와 인수액이 불명확하므로 추가 유찰이 이루어져도 가격 메리트가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,295,480원 |
| 1. 오케이저축은행 근저당 | 198,900,000원 | 104,524,520원 |
| 신청채권자 배당 반영액 | 2,901,207,385원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 오케이저축은행 미배당 | — | 94,375,480원 |
집행비용 2,295,480원을 공제하고 오케이저축은행에 104,524,520원을 배당하는 단순 추정입니다. 2021년 선순위 근저당 관련 권리, 다른 임차인 배당, 당해세와 최우선변제는 충분히 반영되지 않았습니다. 신청채권자 배당액 0원 역시 이 추정의 결과일 뿐 실제 법원 배당순위가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있다
전세사기피해자 우선매수권은 가격과 별개의 낙찰 가능성 변수입니다. 입찰가를 높인다고 해서 우선매수권 행사 위험을 제거할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 본건과 같이 여러 호실의 임차관계가 함께 조사된 경우에는 해당 권리가 실제 매각대상 602호에 적용되는지도 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층~지상 6층 규모로, 승강기·주차장·스프링클러· 시스템에어컨 및 개별난방 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 구성. 건물 내에는 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 각 호실별 용도와 실제 임대차 형태가 다를 수 있어 매각대상 602호를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 남하향 완경사지에 조성된 부정형 토지입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 602호의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 호실에 직접 대응하는 실거래 비교값이 확인되지 않아 시장가격이나 매각 소요기간을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 실제 이용상태 및 매수층을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2021.10.29 을구 1번 근저당권의 말소 상태, 2025년 근저당권 이전 및 질권 설정의 효력, 2023년 을구 2번 근저당권과의 우선순위를 재확인하세요.
- 602호 점유자 특정. 현황조사상 29건의 명의 중 602호를 실제로 점유하는 사람과 법인을 구별하고 임대차계약서·점유 위치를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 조사. 보증금 미상 명의의 금액과 확정일자, 우선변제권 및 대항력 성립 여부를 개별적으로 확인하세요.
- 지하 101호 보증금 구분. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 각 20,000,000원 보증금이 602호의 매수인 인수와 관계있는지 확인하세요. 별개 호실의 보증금을 무조건 합산해서는 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 실제 적용 여부, 행사자와 행사 절차를 경매계 및 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 정확한 용도 확인. 602호의 집합건축물대장상 용도, 전유면적, 현재 사용 상태 및 관련 법적 제한을 확인하세요.
- 공동담보 배당 관계. 공동담보 부동산의 범위, 신청채권과 각 근저당권의 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 최저가에 확정 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용과 체납 관리비 등을 반영한 뒤 입찰 가능한 상한가격을 결정하세요.
- 실거래 비교. 602호의 정확한 용도·면적과 일치하는 최근 거래를 확보한 뒤 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 가격을 비교하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.11.02 매각 진행 여부 및 매각조건 변경, 정정된 명세서와 최신 등기 내용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰가보다 인수 범위가 먼저다”
이 물건은 감정가 218,000,000원에서 최저매각가 106,820,000원으로 크게 낮아졌습니다. 숫자만 보면 매력적인 할인처럼 보입니다. 하지만 권리와 실제 취득 비용을 함께 살펴보면 평가가 달라집니다.
지하 101호 관련 보증금 40,000,000원을 모두 인수하는 가정에서는 실질취득액이 146,820,000원이 됩니다. 그러나 그 금액이 602호에 실제로 인수되는지조차 확정되지 않았으며, 다수의 다른 점유 명의는 보증금이 확인되지 않았습니다. 2021년 선순위 근저당권의 말소 상태와 우선매수권 행사 가능성도 남아 있습니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사된다면 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있고, 미상 임차보증금이 인수된다면 저렴해 보이는 낙찰가가 실제로는 높은 취득 부담으로 이어질 수 있습니다. 602호에 귀속되는 권리와 보증금을 확정하고, 해당 호실의 최근 시세를 확인하기 전에는 최저가만을 근거로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다.
