부산지방법원 2024타경102320. 대상은 부산광역시 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 3층 302호입니다. 물건 유형은 다세대이고, 등기사항전부증명서상 소유자는 우용길입니다. 감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 161,000,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 가격만 보면 30% 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 ‘권리 깨끗한 유찰물건’과 다르게 대항력 임차인이 다수 확인되어 실제 취득비용을 따로 계산해야 합니다.

특히 2023년 9월 27일 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권의 채권최고액은 198,900,000원으로, 원자료상 이 권리가 말소기준권리입니다. 그보다 먼저 등기된 2021년 10월 29일 대형선망수산업협동조합의 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 2023년 9월 27일 이후의 경매개시결정 및 후속 권리는 이 기준권리와의 선후 관계를 중심으로 살펴봐야 합니다. 하지만 실무상 가장 큰 변수는 등기보다 현황조사에서 확인된 임차인들의 보증금과 인수 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인 쪽이 복잡하다

기준권리는 2023.09.27 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2022년부터 다수의 전입신고가 이어졌다는 점입니다. 현재 확인된 임차인은 29명이고, 그중 28명은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 보증금이 확인된 것은 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원뿐이며, 두 임차인은 우선변제권이 없는 것으로 정리되어 보증금 전액 40,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 대항력 28명

조사상 실제 임차인은 29명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없고, 확인된 명단 자체가 실제 임차인으로 구성되어 있습니다. 다수 임차인의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 두되, 전입일이 기준권리보다 이른 경우는 대항력 위험을 별도로 반영했습니다. 김영은은 2023.11.20 전입으로 기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,054,000원과 오케이저축은행 157,946,000원이 배당되고, 해당 근저당권에는 40,954,000원의 미배당이 발생합니다. 확인된 대항력 임차인 40,000,000원은 매수인 인수로 처리되어 매각대금 배당에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·건물 및 환금성 메모

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재로 대연초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구성. 케이디스페이스알파286은 지하1층 지상6층, 2021년 10월 25일 사용승인 된 건물로, 다세대주택 14개호와 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호가 혼재합니다.
• 물건 유형. 본 건의 용도는 데이터상 다세대입니다. 대상 건물 전체에는 다세대·오피스텔·근린생활시설이 함께 있어 개별 호수의 시장성 판단은 구분해서 봐야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함되어 있습니다. 공시지가 1,790,000원/㎡, 토지면적 195.4㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 동일 건물 총 14세대 규모의 다세대주택으로, 원자료상 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가만으로 시장가격 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 응찰. 현재 최저가 161,000,000원만 보지 말고, 확인된 인수 40,000,000원을 더한 201,000,000원을 최소 비교 기준으로 잡아야 합니다. 추가 미상 보증금이 발견되면 실질취득은 더 올라갈 수 있습니다.
• 보증금 미상분 확인. 김민, 안소현, 변하영, 이수원, 남초롱 등 다수의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·임차인 배당요구 관련 서류를 대조하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
• 대항력 28명. 기준권리 이전 전 전입자가 28명으로 조사된 만큼, 소수 임차인 사건처럼 개별 확인만으로 끝나는 유형이 아닙니다. 점유관계와 보증금 확인을 묶어서 검토해야 합니다.
• 우선매수권. 매각물건명세서에 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다고 기재되어 있습니다. 외부 투자자의 응찰가격 형성과 경쟁 구도를 사전에 확인할 필요가 있습니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원으로 내려가지만, 확인된 인수 40,000,000원은 동일하므로 확인분 기준 실질취득은 각각 152,700,000원, 118,890,000원입니다. 단, 미상 보증금이 밝혀지면 총액은 달라집니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 관련 문건을 직접 확인하고 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰 = 싸다”가 아니라 “인수액을 확인해야 한다”

이 사건의 표면 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 230,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 161,000,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 대항력 임차인 28명입니다. 현재 확인된 인수만 40,000,000원이고, 이들을 합치면 실질취득은 201,000,000원입니다.

더 중요한 점은 이것이 상한이 아니라는 것입니다. 보증금이 미상인 임차인이 다수 존재하고, 그들의 전입일은 상당수가 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 현재 회차에서 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다. 실질취득 201,000,000원 + 추가로 확인될 수 있는 미상 인수액이라는 구조로 접근해야 합니다.

2회 유찰 시 매각가는 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원까지 내려가므로 명목 낙찰가는 낮아지지만, 대항력 임차인 인수액은 그대로 별도로 남습니다. 또한 전세사기피해자 우선매수권이 1회에 한한다는 명세서 기재가 있어 경쟁 구도도 일반적인 유찰물건과 다를 수 있습니다. 현재 판단은 ‘가격보다 임차인 보증금 확인이 먼저’입니다.