부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286, 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 112,700,000원입니다. 감정가 230,000,000원에 비해 크게 낮아졌지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰금액뿐 아니라 매수인이 최종적으로 부담해야 하는 금액과 소멸하지 않는 권리입니다.

이 물건에서는 바로 그 부분의 불확실성이 큽니다. 2023.09.27 설정된 오케이저축은행 근저당권이 말소기준으로 표시돼 있지만, 그보다 앞서 2021년 설정된 근저당권 및 이후 권리이전·질권 기록이 복잡하게 얽혀 있습니다. 또한 점유 관련 기록 대부분이 말소기준 이전의 전입으로 나타납니다. 특히 조사된 점유자들의 호실이 명확하지 않거나 다른 호실로 표시돼 있어, 건물 전체의 점유 기록과 실제 매각 호실의 권리를 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리부터 확인

말소기준으로 표시된 권리는 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권(채권최고액 198,900,000원)입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

그러나 더 먼저 설정된 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권은 채권최고액이 3,420,000,000원이고 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있는 반면, 2025년에는 이 근저당권의 이전과 근질권·질권 설정 기록이 이어집니다. 따라서 원 근저당권의 말소 경위와 부기등기의 효력, 현재 권리관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다. 표시된 말소기준만으로 선순위 권리 문제가 모두 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인·점유자 — 가장 큰 권리 위험

현황조사 및 관련 접수 기록에는 29명의 임차·점유 관련 명의자(법인 포함)가 등장합니다. 이 중 28건은 표시된 말소기준일 이전 전입이고, 나머지 1건은 그 이후 전입입니다. 다만 이들은 모두 302호의 실제 임차인으로 확인된 것이 아니며, 다른 호실의 기록이 포함돼 있습니다.

말소기준 이전 전입이라는 사실은 대항력 검토가 필요하다는 뜻이지, 곧바로 확정적인 대항력이나 보증금 인수를 의미하지는 않습니다. 실제 대항력은 주택의 인도, 주민등록, 해당 호실 점유관계 등에 따라 판단해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 불명확한 명의자는 대항력 가능·미상으로 취급합니다.

대항력은 전입일과 실제 점유·임대차 관계를 함께 확인해야 하며, 확정일자 미상은 우선변제권 인정 여부 미확정을 뜻합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권 또는 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.

③ 인수금과 실질취득가 — 최저가만 보면 안 된다

현재 매각가를 112,700,000원으로 가정한 배당 모형에는 두 명의 보증금 합계 40,000,000원을 매수인 인수로 계산한 결과가 포함돼 있습니다. 이를 단순 합산하면 취득 부담은 152,700,000원입니다. 다만 이는 101호 보증금 인수 가정이 실제로 적용된다는 조건부 계산입니다.

일반적으로 매수인이 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하고, 그 보증금이 낙찰가보다 크며 배당액이 없는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 현상이 나타날 수 있습니다. 하지만 이번 사건에서는 302호에 실제 적용되는 보증금 규모부터 확인되지 않았으므로 그러한 고정 취득액을 특정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

위 표는 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 다른 선순위 채권은 반영되지 않을 수 있습니다. 오케이저축은행 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이며, 곧바로 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 실제 배당순위 및 선행 근저당 관련 권리도 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개

회차가 내려갈수록 최저매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 후순위 근저당권의 미배당액과 대항력 임차인의 미배당 보증금은 법적 성격이 다르므로 혼동해서는 안 됩니다. 매수인 인수 여부는 해당 권리의 순위와 법적 효력에 따라 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

위 문구만으로 실제 우선매수권 행사자가 존재하거나 이미 권리를 행사했다고 확정할 수는 없습니다. 다만 일반 투자자에게는 실제 행사 가능성과 행사 여부가 입찰 결과를 바꿀 수 있는 중대한 변수입니다. 입찰 전 법원에서 해당 문구의 적용 대상, 권리자와 행사 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치합니다. 감정평가상 교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 공동주택과 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 구성돼 있습니다. 매각 대상은 다세대주택 302호입니다.
• 설비. 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 승강기, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 건물 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 남하향 완경사지에 조성돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 동일 호실과 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 구체적 시세나 매각 가능가격을 확정하기 어렵습니다. 입지 및 건물 설비의 장점만으로 최저가의 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 302호 실제 점유자 확인. 현재 302호를 점유하는 사람과 전입자, 임대차계약의 당사자 및 점유 개시일을 확인해야 합니다. 다른 호실의 명의자가 혼재돼 있어 현황조사 원본 대조가 필수입니다.
• 보증금 전액 확인. 302호에 귀속되는 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 및 미배당 후 인수 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 불명확한 상태에서 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.
• 101호 보증금 별도 검증. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 각 20,000,000원 보증금이 동일한 임대차와 관련한 중복 기록인지, 302호와 어떤 관계가 있는지 구분해야 합니다.
• 선순위 근저당권 재확인. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소와 2025년 근저당권이전·근질권·질권 기록의 효력을 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 신청채권자에게 예상배당이 없는 것으로 표시된 이유와 오케이저축은행의 배당 계산을 실제 채권신고·배당순위에 맞춰 점검해야 합니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 권리자 존재 여부와 행사 가능성, 이미 행사했는지 여부 및 일반 입찰자의 낙찰 제한 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래가 확인. 302호와 실제로 비교 가능한 용도·면적의 최근 거래를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다. 건물 내 오피스텔·근린생활시설 거래를 다세대주택 시세로 혼용해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 실제 점유자의 인도 및 명도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 떠안을 권리

부산 대연동 케이디스페이스알파286 302호는 230,000,000원 감정가가 112,700,000원까지 내려온 다세대 경매물건입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 일반 매수자가 실제로 부담할 보증금과 권리관계는 확정되지 않았습니다.

특히 101호의 보증금 40,000,000원을 302호 인수액으로 바로 계산하는 것도, 반대로 302호에 인수액이 없다고 보는 것도 현재로서는 위험합니다. 선순위 전입자와 실제 임차인, 각 호실의 계약 및 배당관계를 분리해야만 실질취득액을 판단할 수 있습니다.

여기에 2021년 근저당권의 말소 및 후속 권리설정 관계, 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성까지 고려해야 합니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.

결론은 “최저가는 낮지만, 권리와 실질취득액을 확인하기 전에는 입찰 보류”입니다. 우선매수권 행사 여부와 302호의 임대차 실체가 명확해지고, 인수액을 확정할 수 있을 때 다시 가격을 판단하는 것이 적절합니다.