부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 603호, 지상 6층 건물의 6층 물건입니다. 등기상 소유자는 우용길입니다. 핵심 말소기준권리는 을구 2번 근저당권, 채권최고액 198,900,000원의 주식회사오케이저축은행 권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 말소기준 분석으로 끝나지 않습니다. 현황조사와 임차권등기 자료에서 대항력 있는 임차인이 다수 확인되고, 이성훈 20,000,000원·나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원· 김정원 150,000,000원 등 확인된 보증금만 합계 190,000,000원입니다. 현재 최저가 153,300,000원이 이보다 낮으므로, 최저가가 떨어져도 인수 부담이 따라가는 구조가 이 물건의 본질입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층603호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.30 발급 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 보이지만, 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2023.09.27 등기된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고 주식회사오케이저축은행이 권리자입니다. 2024.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.10.29의 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.10.30 이후의 근저당권 이전·질권 관련 등기도 현재 분석에서 말소기준 이후 권리로 봅니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 많고, 보증금은 상당수가 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.03.20 | 가능성 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 | 有 | 無 | 미상 | 20,000,000원 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 | 有 | 無 | 미상 | 20,000,000원 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.04.16 | 가능성 |
| 김정원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 | 150,000,000원 | 有 | 無 | 2025.04.02 | 150,000,000원 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.03.22 | 가능성 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.03.21 | 가능성 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.03.21 | 가능성 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.05.14 | 가능성 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.04.08 | 가능성 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.04.24 | 가능성 |
| 박영로 | 전부 | 2022.04.12 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.05.16 | 가능성 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.03.21 | 가능성 |
| 신혜원 | 전부 | 2022.09.01 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.04.09 | 가능성 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.05.01 | 가능성 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.09.26 | 가능성 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.03.21 | 가능성 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 無 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,946,200원 |
| 인수 · 임차인 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김정원 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 150,353,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 오케이저축은행에 48,546,200원 미배당이 발생하고, 확인된 임차인 인수액은 190,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 임차인은 별도 확인이 필요합니다.
④ 주변·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 소재합니다.
- 이용상태. 대상 건물은 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며 2021년10월25일 사용승인 된 공동주택 및 업무시설입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 공시지가 1,790,000원/㎡이며 토지면적은 195.4㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저매각가 153,300,000원이지만 확인된 대항력 보증금만 190,000,000원입니다. 실질취득 판단은 최저가와 분리해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 다수 임차인이 대항력 있는 것으로 조사됐고 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 반드시 대조해야 합니다.
- 김정원 임차권등기 확인. 2025.04.02 을구 3번 주택임차권이 등기되어 있으며 임차보증금은 150,000,000원입니다.
- 추가 인수 가능성 반영. 확인된 190,000,000원 외에 보증금 미상 대항력 임차인의 추가 보증금이 발생할 수 있습니다.
- 유찰 효과 재검토. 2회 유찰 시 매각가는 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원이지만, 확인된 인수액 190,000,000원 자체가 줄어드는 것은 아닙니다.
- 권리 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·배당표 자료를 기준으로 하며, 실제 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체가 아니라 대항력 임차인 인수입니다. 현재 회차 최저가 153,300,000원은 감정가 219,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 확인된 임차보증금 인수액이 190,000,000원이므로 단순히 “30% 할인”만 보고 접근하면 안 됩니다.
특히 이성훈·나우유컴퍼니주식회사·김정원 세 명의 확인된 보증금만 190,000,000원이고, 김민·안소현·변하영·이수원·남초롱 등을 비롯한 다수 임차인은 보증금이 미상입니다. 따라서 190,000,000원은 안전한 상한이 아니라 확인된 최소 인수 부담으로 읽는 것이 타당합니다. 유찰이 더 진행되더라도 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단할 사건이 아닙니다.
권리분석 결론: 위험도 높음. 입찰가보다 임차인 보증금 확정이 선행되어야 합니다. 매각물건명세서에서 각 임차인의 보증금·배당요구 여부·대항력 및 점유관계를 재확인한 뒤, 확인된 인수액 190,000,000원과 추가 인수 가능성을 모두 반영해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
