부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286의 6층 603호가 경매에 나왔습니다. 최저매각가는 감정가의 49%인 107,310,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 매각가격과 실제 취득부담을 구분해야 하는 권리위험형 경매입니다.

등기에는 김정원의 임차권등기가 있고, 보증금은 150,000,000원입니다. 임대차계약일 2021.12.03, 확정일자 2021.12.06, 전입·점유개시일 2021.12.27로 기재되어 있습니다. 이는 현재 표시된 2023.09.27 근저당권보다 앞선 시기입니다. 적법한 대항요건이 계속 유지되었다면 배당 및 매수인 인수 여부를 신중하게 따져야 합니다.

더 큰 문제는 임차인 조사 범위입니다. 실제 임차인으로 신고된 개인·법인은 29명·법인이지만, 그중 지하 101호 임차인도 포함되어 있습니다. 이들을 모두 603호의 임차인으로 보거나 보증금을 모두 합산해서는 안 됩니다. 또한 과거 2021년 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전·질권설정 기록이 함께 존재하므로 말소기준권리와 신청채권자의 관계부터 원본으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다

표시된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 2021.10.29 설정되었던 대형선망수산업협동조합의 근저당권은 등기상 말소로 분류되어 있으면서, 그 근저당권을 대상으로 하는 2025년 권리이전과 근질권·질권설정도 기재되어 있습니다.

경매개시결정을 신청한 채권자 역시 대형선망수산업협동조합입니다. 당초 근저당권의 말소 경위, 2025년 권리이전·질권의 효력, 경매신청권자의 지위 및 실제 배당순위를 일치시켜 확인해야 합니다. 단순히 2023년 근저당 이후 권리가 모두 소멸한다고 판단할 상황은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 신고 29명·법인, 603호와 구분 필수

현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인 신고는 29명·법인입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 다만 이는 603호에 29명이 거주하거나 각자의 보증금을 모두 인수한다는 뜻이 아닙니다. 다수의 점유 범위와 보증금이 불명확하고, 지하 101호로 특정된 임차인도 포함되어 있습니다.

확정일자와 보증금이 확인되지 않는 점유자는 전입일이 앞선다는 이유만으로 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 아래에서는 이들을 대항력 가능·미상으로 분류했습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 49%가 저가 매수의 증거는 아니다

감정가 219,000,000원 대비 현재 최저가는 107,310,000원으로, 정확히 49%입니다. 두 차례 유찰로 입찰 문턱은 낮아졌습니다. 하지만 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 판정할 근거가 없습니다.

비교 가능한 실거래가 없는 상황에서는 입찰가 자체보다 실제 인수하는 권리와 보증금을 포함한 실질취득액이 더욱 중요합니다. 제시된 예상배당 방식대로 임차인에게 배당하지 않고 190,000,000원을 모두 인수한다고 가정하면, 현재 실질취득 추정치는 297,310,000원입니다. 이는 감정가 219,000,000원도 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)

예상배당액 합계 107,310,000원. 오케이저축은행 채권최고액 기준 미배당 93,892,340원. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 임차보증금 190,000,000원은 배당액이 아니라 별도 매수인 인수로 가정된 금액입니다. 임차인의 선순위 우선변제 가능성, 공동담보 관계, 2021년 근저당권 관련 권리변동 및 다른 호실 보증금 문제는 반영이 확정되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 위험을 없애지는 않는다

입찰가격이 내려갈수록 오케이저축은행의 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 하지만 근저당권자의 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 소멸하지 않는 임차권과 그 보증금의 최종 미회수액입니다.

각 회차 예상에서는 인수보증금을 계속 190,000,000원으로 처리하고 있으나, 선순위 임차인에 대한 실제 배당이 달라지면 인수액도 변동할 수 있습니다. 게다가 이 금액에는 지하 101호 임차보증금이 포함되어 있어 회차별 최저가에 190,000,000원을 단순히 더한 금액을 603호의 확정 실질취득액으로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 6층. 사용승인일은 2021.10.25입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보시설, 승강기, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역. 토지면적 195.4㎡, 공시지가 1,790,000원/㎡. 가축사육제한구역과 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호가 혼재하는 구조입니다. 동일 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않아 가격 수준과 매각 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
• 경매 이력. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0%로 표시되어 있습니다. 이 통계만으로 실제 거래 가능성이나 적정 가격을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 603호의 공부상 용도 확인. 집합건축물대장과 등기부를 대조해 603호가 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 중 어느 용도인지 확인해야 합니다.
• 김정원 임차권 확인. 임대차계약일 2021.12.03, 확정일자 2021.12.06, 전입·점유일 2021.12.27 및 임차권등기일 2025.04.02의 연결관계를 확인해야 합니다.
• 임차인의 우선변제권 확인. 임차권등기 내용과 배당요구, 배당요구 종기, 대항요건의 계속 유지 여부를 확인해야 합니다. 예상배당 0원을 실제 배당 결과로 취급해서는 안 됩니다.
• 호실별 임차인 분리. 지하 101호의 이성훈·나우유컴퍼니주식회사와 603호 사이의 점유·권리관계를 분리하고, 범위 미상 임차인들이 어느 호실에 해당하는지 대조해야 합니다.
• 2021년 근저당권 말소 및 이전 경위. 대형선망수산업협동조합 근저당권, 위드파트너스대부 이전, 제이비우리캐피탈 근질권 및 최해용 질권의 현재 효력과 순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2021-278호, 제2023-554호 및 관련 후속 공동담보 기록을 대조해 603호에 미치는 권리와 배당범위를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 현재 실제 점유자, 점유 목적, 임대차계약 원본, 점유 범위 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 재산정. 실질취득액은 낙찰가와 실제 인수하는 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 타 호실 보증금과 소멸권리를 무조건 더해서는 안 됩니다.
• 실거래 검증. 603호와 동일한 용도·면적의 최근 거래를 확인하고, 단순 감정가 대비 할인율이 아닌 최신 거래가격을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰보다 선순위 보증금 확인이 먼저다”

부산 케이디스페이스알파286 603호는 감정가 219,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 107,310,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 가격이 절반으로 내려왔다고 취득부담까지 절반으로 내려간 것은 아닙니다.

김정원의 보증금은 150,000,000원이며, 말소기준으로 표시된 근저당권보다 앞선 전입·점유일과 확정일자가 확인됩니다. 이 선순위 임차관계가 인정되면 미배당 보증금의 인수 여부가 실질취득액을 좌우합니다. 배당과 인수가 연동되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미회수 보증금이 늘어 실질부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않을 수도 있습니다.

현재의 전액 인수 가정으로 계산한 297,310,000원은 감정가보다도 높습니다. 다만 여기에는 지하 101호 보증금 40,000,000원이 포함되어 있고, 김정원의 선순위 우선변제 가능성도 배당에 제대로 반영되었는지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 금액을 603호의 확정 취득비용이라고 볼 수는 없습니다. 더불어 다수 임차인의 점유범위가 미상이며, 과거 근저당권의 말소·이전 관계도 불명확합니다.

동일 면적의 최근 실거래가로 가격 우위를 검증할 수 없는 데다, 복합용도 건물의 환금성 불확실성, 다회유찰, 선순위 임차권과 인수액 미확정 문제가 겹쳐 있습니다. 종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 603호에 실제로 남는 권리가 무엇이고, 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하는지 확정하는 것입니다.