부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 5층 502호입니다. 소유자는 우용길이며, 매각기일은 2026년 11월 2일입니다. 감정가 대비 절반 이하로 낮아진 최저매각가가 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차인 귀속, 근저당권의 선후관계, 인수 가능 금액입니다.
특히 본건은 사건 용도가 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태에는 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 함께 기재되어 있습니다. 감정평가 대상 역시 여러 호실을 포함합니다. 502호의 정확한 공부상 용도와 임차인 대응관계를 먼저 특정해야 합니다. 이 확인 없이 건물 전체에 관한 점유조사 결과를 502호의 확정 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 5층 502호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 등기상 건물 | 부산광역시 남구 대연동 286-6, 286-9, 286-29 · 케이디스페이스알파286 |
| 용도 | 사건 표기: 근린시설 · 감정평가 이용상태: 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층, 지상6층 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 343,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,070,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당, 그러나 선행 등기 확인 필요
제시된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권이며, 채권최고액은 198,900,000원입니다. 그 이후 등기된 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 별도로 2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권이 존재했고, 채권최고액은 3,420,000,000원이었습니다. 이 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도, 2025년 근저당권 이전과 근질권·질권 설정 기록이 함께 나타납니다. 따라서 2021년 근저당권의 실제 말소 범위와 관련 부기등기의 존속 여부를 등기 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성은 있으나 502호 인수 범위는 미확정
현황조사 등에는 29명·법인의 점유 또는 임차 관련 정보가 기재되어 있습니다. 보증금이 확인되는 대상은 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사로, 각각 20,000,000원, 월세 600,000원입니다. 두 대상 모두 점유 부분이 지하1층 101호로 표시됩니다. 이들의 보증금 합계 40,000,000원은 배당 추정에 인수금으로 잡혀 있지만, 5층 502호 매수인이 실제로 부담할 금액이라고 확정할 수는 없습니다.
다른 다수의 사람은 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 기록상 전입일이 2023년 말소기준권리보다 앞선 경우가 많지만, 보증금·확정일자·실제 점유·대상 호실의 일치가 확인되지 않은 이상 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 적절합니다. 배당요구가 확인된 경우에도 배당 가능액과 잔여 인수액까지 확정된 것은 아닙니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입·기재일 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|
전입·기재일과 배당요구일은 조사 및 접수 기록 기준입니다. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않은 사람에게 우선배당이 확정된 것으로 표시하지 않았습니다. 점유 부분이 미상인 대상과 지하1층 101호로 명시된 대상의 권리를 5층 502호에 일괄 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (168,070,000원 매각 가정)
현재 매각가 가정에서 집행비용을 우선 공제한 뒤, 오케이저축은행 근저당권에 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 아래 금액은 제시된 배당 가정이며, 앞서 설명한 선행 담보권의 존속 문제, 실제 임차권 및 조세채권을 확정한 최종 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 164,917,020원 |
| 근저당 미배당 | — | 33,982,980원 |
| 대형선망수산업협동조합 신청채권 | 2,901,207,385원 | 0원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
매각대금에서 실제 배분된 것으로 계산한 항목은 집행비용 3,152,980원과 오케이저축은행 배당 164,917,020원으로 합계 168,070,000원입니다. 근저당 미배당액은 매각대금의 추가 지출이 아니며, 이것만으로 매수인의 채무 인수를 의미하지 않습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득액을 구분하라
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 조건부 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 168,070,000원 | 40,000,000원 | 208,070,000원 | 33,982,980원 |
| 3회 유찰(34%) | 117,648,999원 | 40,000,000원 | 157,648,999원 | 83,698,087원 |
| 4회 유찰(24%) | 82,354,299원 | 40,000,000원 | 122,354,299원 | 118,428,078원 |
조건부 실질취득액은 각 회차 최저가에 40,000,000원을 단순 합산한 금액입니다. 두 보증금이 502호에 실제 귀속되어 전액 인수되는지 확인되지 않았고, 다른 미상 보증금도 포함하지 않았으므로 확정 취득원가가 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비용 등도 별도입니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반 입찰의 추가 변수
매각물건명세서에는 다음과 같은 비고가 있습니다.
이 단서는 일반 입찰자가 반드시 확인해야 할 요소입니다. 해당 법률상 요건을 충족하는 전세사기피해자의 우선매수권이 실제 행사되는 경우, 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 낙찰자 확정에 제약이 생길 수 있습니다. 즉 우선매수권 행사에 따라 사실상 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 상황이 발생할 수 있습니다.
다만 위 비고만으로 특정 임차인이 우선매수권을 이미 행사했다거나, 현재 일반인 입찰이 전면적으로 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 피해자 인정 여부, 권리 행사 주체, 해당 호실과의 관계 및 행사 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다. 일반 입찰자는 최고가 매수신고인이 되더라도 최종 낙찰 여부가 달라질 수 있는 위험을 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 지하1층·지상6층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기·스프링클러·주차시설·도시가스 개별난방 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 및 이용상태. 사건에는 근린시설로 표시되지만, 건물에는 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재합니다. 502호의 공부상 용도 확인이 환금성·금융조달·임대 활용 판단의 선행 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 관련 상대보호구역입니다. 공시지가 기재액은 1,790,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회로 제시되어 있습니다. 다만 표본 규모와 502호에 대한 개별 거래사례가 확인되지 않으므로 환금성이나 적정 낙찰가를 이 수치만으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각 대상 특정. 매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장으로 5층 502호의 전유부분, 실제 용도와 매각 범위를 확인합니다.
- 임차인 귀속 확인. 조사상 29명·법인 중 실제 502호와 관계있는 점유자와 임차인을 구분합니다. 지하1층 101호 기재 임차인을 별개 호실인지 확인하지 않고 502호에 합산하지 않습니다.
- 보증금과 대항력. 보증금 미상 대상의 임대차계약서, 확정일자, 전입·점유 관계, 배당요구 및 배당 가능액을 확인합니다. 실제 인수금이 확정되어야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 선행 근저당 및 부기등기. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025년 위드파트너스대부 이전·제이비우리캐피탈 근질권· 최해용 질권 설정의 현재 효력을 확인합니다.
- 조세채권 확인. 2025.12.02 국의 압류와 수영세무서장 관련 체납세액 및 배당우선순위를 확인합니다. 등기상 압류 소멸과 실제 배당순위는 구분해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 가능성, 행사 주체, 행사 여부 및 절차를 집행법원에 확인합니다.
- 배당표 검증. 현재 배당 계산상 신청채권자 배당 0원, 오케이저축은행 배당 164,917,020원으로 추산된 이유와 실제 채권관계를 원본에 대조합니다.
- 시세 조사. 502호의 실제 용도·면적에 맞는 최근 거래사례와 임대수익을 별도로 확인합니다. 감정가 대비 할인만으로 수익성을 판단하지 않습니다.
- 점유·명도·관리비. 현장 점유자와 인도 가능성을 조사하고, 미납 관리비 및 실제 부담 범위를 확인합니다.
- 입찰 서류 최신화. 매각기일 이전의 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건기록 변동사항을 다시 확인합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 최종 인수액”
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 343,000,000원이었던 물건을 최저 168,070,000원에 입찰할 수 있기 때문입니다. 그러나 매수인 인수 가정액 40,000,000원을 더하면 조건부 실질취득액은 208,070,000원이 됩니다.
그마저도 확정된 인수액은 아닙니다. 해당 두 임차인은 지하1층 101호로 표시되어 있고, 다른 다수의 임차인은 호실·보증금이 미상입니다. 실제 502호의 인수액이 0원인지, 40,000,000원인지, 또는 다른 금액인지는 추가 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사되면 일반 입찰자의 낙찰 확정이 제한되는 상황까지 발생할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격이 크게 떨어졌다는 이유만으로 진입할 물건이 아닙니다. 선행 담보권의 법률관계, 502호 임차인과 보증금, 우선매수권 행사 여부를 확정한 다음 실질취득액과 시장가치를 비교하는 것이 우선입니다.
결론은 ‘가격은 눈에 띄지만, 권리 확인 전에는 보류’입니다. 이번 물건의 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라 매수인이 실제로 무엇을 얼마나 인수하는지를 확정하는 데 있습니다.
