부산지방법원 2024타경102320. 소유자는 우용길이고, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가 이용상태는 케이디스페이스알파286 전체 평가대상을 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구분하며, 근린생활시설은 비101호로 기재합니다. 이번 대상은 5층 502호이므로 사건 용도표기와 감정 이용상태의 호실 대응관계를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.

권리관계도 단순하지 않습니다. 2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,420,000,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되고, 데이터상 말소기준권리는 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 그런데 임차인 전입은 대부분 그보다 앞섭니다. 결국 이 물건은 “몇 번 유찰됐나”보다 누가 502호를 점유하고, 얼마의 보증금을 갖고 있으며, 배당 후 얼마가 남는지가 입찰가를 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 훨씬 빠르다

핵심은 2023.09.27입니다. 데이터상 이 날짜의 주식회사오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.06 임의경매개시결정과 2025.12.02 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 29명, 말소기준 전 전입 28명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없으므로 실제 임차인 29명으로 봅니다. 이 중 김영은을 제외한 28명은 말소기준일 2023.09.27보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.

* 배당 시나리오에서는 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원을 대항력 有·우선변제권 無로 보고 전액 매수인 인수 처리합니다. 그러나 두 임차인의 점유부분은 모두 “지하1층 101호”로 적혀 있고 매각대상 주소는 “5층 502호”이므로, 40,000,000원이 실제 502호 인수액인지 반드시 원본에서 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 70% 유찰가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 240,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 배당 시나리오에서는 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 합계 40,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 이 가정을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득은 280,100,000원입니다.

더 큰 문제는 실거래 가격으로 이 금액의 저가 여부를 검증할 근거가 없다는 점입니다. 케이디스페이스알파286의 가격자료에는 최근 매각금액이 확인되지 않고, 가격 비교용 면적은 31.46㎡이나 동일면적 일치도 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)

배당 시나리오상 매각대금 240,100,000원에서는 집행비용 4,161,400원과 주식회사오케이저축은행 198,900,000원이 배당되고 37,038,600원이 소유자에게 남습니다. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금 합계 40,000,000원은 배당 0원으로 매수인 인수 처리합니다. 신청채권자 대형선망수산업협동조합의 청구액은 2,901,207,385원이지만 현재 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.10.25 사용승인된 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조 건물이며, 위생·급배수·전기·시스템에어컨·스프링클러·승강기·주차장·도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 이용형태. 감정평가 대상은 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 혼재합니다. 사건상 502호의 용도표기와 감정 이용상태의 호실 대응은 원본 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡, 토지면적은 195.4㎡입니다.
• 감정상 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 가격 검증. 케이디스페이스알파286의 최근 매각금액은 확인되지 않고 가격자료 면적 31.46㎡도 동일면적 일치가 성립하지 않아, 실거래 기준 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 점유자를 먼저 특정. 임차인 명단에 “미상”, “전부”, “지하1층 101호”가 혼재합니다. 502호와 각 임차인의 점유부분을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 맞춰야 합니다.
• 선순위 전입 26명의 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 有로 확정할 수 없지만, 반대로 인수위험 0원으로 볼 수도 없습니다.
• 40,000,000원 인수 시나리오 검증. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 보증금은 각 20,000,000원으로 계산돼 있으나 두 사람의 점유부분은 지하1층 101호입니다.
• 박영로·신혜원 확인. 두 사람은 점유부분이 “전부”로 기재되고 전입일도 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유범위를 확인해야 합니다.
• 1번 근저당 후속등기 원본 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 대형선망수산업협동조합 근저당권에 대해 2025년 이전·근질권·질권 후속등기가 존재합니다.
• 우선매수권 변수 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 행사되면 일반 응찰자의 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
• 70% 숫자만으로 응찰가 결정 금지. 실거래 비교가 성립하지 않고 미상 임차보증금 위험이 커, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

맺으며 — “유찰 1회”보다 “누가 얼마를 들고 있는가”

이 사건에서 가장 위험한 착시는 343,000,000원짜리 물건이 240,100,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 배당 시나리오만 적용해도 확인된 인수액 40,000,000원을 더한 실질취득은 280,100,000원입니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자는 28명이고, 그중 26명의 보증금이 미상입니다.

게다가 현재 40,000,000원 인수 계산의 대상인 이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 점유부분이 지하1층 101호로 기재돼 매각대상 5층 502호와 맞지 않습니다. 박영로·신혜원은 점유부분이 “전부”이고, 사건상 용도는 근린시설인데 감정평가 이용상태에서는 근린생활시설이 비101호로 특정돼 있습니다. 여기에 전세사기피해자의 1회 우선매수권까지 있습니다.

결론적으로 이 물건은 최저가가 낮아 보여도 권리확인이 끝나기 전에는 가격을 평가할 단계가 아닙니다. 502호 실제 점유자와 선순위 임차보증금, 1번 근저당 후속등기, 우선매수권 적용 여부가 정리된 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 상태에서는 권리불확실성 우선, 가격판단 보류가 맞습니다.