부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 301호로, 데이터상 용도는 다세대입니다. 건물은 2021년 10월 25일 사용승인됐고 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 구성된 건물입니다. 현재 물건의 권리 흐름에서 말소기준권리는 2023년 9월 27일 설정된 을구 2번 근저당권이며, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차인입니다. 전입일이 2022년인 임차인이 다수 확인되어 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류됐고, 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 매각대금 분배만으로 안전하다고 단정할 수 없으며, 보증금과 배당여부를 확인한 뒤 실제 인수액을 다시 산정하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당, 하지만 임차인이 앞선다

2021년 10월 29일 소유권보존과 함께 설정된 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 그 권리를 이전받은 권리관계와 질권 설정이 후속 등기되어 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.09.27 을구 2번 근저당권으로, 채권최고액은 198,900,000원입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 대항력과 인수 가능성을 개별 확인

현재 확인된 임차인은 29명입니다. 이 중 다수는 보증금이 미상이며, 데이터상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)

배당표상 채권최고액 198,900,000원은 전액 배당되고, 확인된 두 임차인 보증금 40,000,000원은 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

④ 시세·입지·환금성 메모

동일 단지 실거래 수치가 별도로 확인되지 않아 가격을 실거래 평균과 직접 비교할 수 있는 상태는 아닙니다. 또한 대상면적은 28.76㎡로 표시되어 있고, 현 물건은 다세대주택으로 평가되어 있어 단지 전체 거래자료를 그대로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.

• 입지. 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 소재해 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구성. 2021년 10월 25일 사용승인된 건물로, 다세대주택 14개호·업무시설(오피스텔) 13개호·근린생활시설 1개호로 구성되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 195.4㎡, 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함되어 있습니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 해당 집합건물은 14세대 규모이고 최근 매매완료 자료가 없어, 작은 규모와 거래자료 부재를 함께 감안해야 합니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 입찰 제한 가능성

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 전수 확인. 대항력 임차인이 다수이고 보증금 미상 건이 많습니다. 매각물건명세서·현황조사·문건접수 자료를 대조하세요.
• 인수액 4,000만원을 최소 기준으로. 현재 배당표에 명시된 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
• 미상 보증금은 별도 위험. 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인은 실제 배당 및 잔여보증금 확인 전에는 인수 0원으로 처리하면 안 됩니다.
• 말소기준일 선후관계 확인. 2023.09.27 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 2022년 전입 임차인은 그 이전에 자리잡고 있어 별도 검토가 필요합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 한정 기재가 있으므로 입찰경쟁 구조를 확인하세요.
• 관리·명도 확인. 다세대와 오피스텔이 혼재하는 건물 특성상 실제 점유상태와 각 호별 사용관계를 현장 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인별 전입·확정일자 및 배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차인이 먼저다”

이 물건은 감정가 313,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 219,100,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 숫자만으로 매수 메리트를 판단하기 어렵습니다. 데이터상 이미 확인된 매수인 인수액이 40,000,000원이고, 그 밖에 대항력 있는 임차인 가운데 보증금이 미상인 경우가 많기 때문입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “얼마의 보증금을 실제로 인수하느냐”입니다. 전세사기피해자 우선매수권 1회 한정 기재까지 있어 외부 경쟁구도도 일반 경매와 다를 수 있습니다. 권리의 중심축은 2023년 근저당이지만, 실제 투자판단의 중심축은 그보다 앞선 임차인들의 대항력과 보증금 확정입니다.

결론적으로 현재 회차의 가격은 확실한 가격 메리트로 단정할 수 없고, 임차인별 보증금과 실제 배당액을 확인한 뒤 실질 취득부담을 다시 계산해야 합니다. 특히 보증금 미상 임차인이 남아 있는 상태에서는 ‘최저가 2억1,910만원이면 싸다’는 접근을 피하는 것이 안전합니다.