* 193,370,000원은 최저가 153,370,000원에 배당 가정상 인수액 40,000,000원을 더한 조건부 계산값입니다. 확인된 101호 임차관계를 301호에 그대로 귀속시킬 수 없으며, 301호의 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다. 취득세·명도비 등 부대비용도 포함하지 않았습니다.
부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동에 있는 케이디스페이스알파286의 3층 301호입니다. 2021년 10월 25일 사용승인된 지하1층·지상6층 건물로, 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 있는 복합용도 집합건물입니다. 이 물건은 313,000,000원의 감정가에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%인 153,370,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 최저가가 곧 실제 매수비용이라는 전제부터 검증해야 하는 물건입니다.
권리의 흐름도 단순하지 않습니다. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권이 등기 정리상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025년에는 그 근저당권의 이전과 근질권·질권 설정이 기재되어 있습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 오케이저축은행 근저당이지만, 2021년 권리의 실제 말소 여부와 2025년 부기등기의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 이 확인 결과에 따라 임차인의 권리순위 판단도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 3층 301호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구성 | 지하1층·지상6층 · 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 313,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,370,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 말소기준 검토 | 2023.09.27 오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 (선행 근저당 말소 이력 검증 필요) |
| 등기 발급기준 | 2026.08.30 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차관계를 재확인해야 한다
기준 권리로 제시된 것은 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고 채무자는 주식회사나우산업개발입니다. 이 권리가 적법한 말소기준으로 확정된다면 이후 경매개시결정과 국세 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 판단됩니다.
하지만 그보다 앞선 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권은 채권최고액이 3,420,000,000원이며 공동담보목록과 연결되어 있습니다. 이 권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도 2025년 근저당권 이전과 부속 질권설정 기록이 존재합니다. 실제 말소등기의 효력·접수 경위 및 부기등기 존속 여부를 등기원본으로 대조하기 전에는 2023년 권리만을 전제로 안전하다고 결론낼 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 전입 선행, 그러나 301호 특정이 관건
현황조사 등에 기재된 임차·점유 관련 인명 및 법인은 총 29건입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 항목은 없지만, 이것이 곧 301호에 독립된 실제 임차인이 29명 존재한다는 뜻은 아닙니다. 지하1층 101호로 확인되는 두 관계가 포함되어 있고, 나머지 상당수도 점유 부분이 미상으로 기재되어 있습니다.
2023년 9월 27일을 말소기준으로 가정하면 29건 중 28건의 전입일이 그보다 빠릅니다. 다만 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 해당 호실에 대한 실제 점유, 유효한 임대차계약, 주민등록의 공시효과 등을 함께 확인해야 하고, 보증금·확정일자가 미상인 경우 우선변제 여부와 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
| 임차·점유 관계인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 2024.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 월 600,000원 |
확인 안 됨 | 가능·미상 | 없음(배당 가정) | 해당 없음 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 월 600,000원 |
확인 안 됨 | 가능·미상 | 없음(배당 가정) | 해당 없음 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 2024.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 2024.03.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 2024.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 2024.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 2024.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영로 | 전부 | 2022.04.12 | 미상 | 2024.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 2024.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜원 | 전부 | 2022.09.01 | 미상 | 2024.04.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 2024.05.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.09.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 2024.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 2023.09.27 근저당권을 기준으로 전입 선후와 점유 여부를 검토한 잠정 표시입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유·전입·임대차 성립 여부와 선행 권리관계에 따라 달라집니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 요건을 확인해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권을 인정하거나 보증금 반환이 완료된 것으로 볼 수 없습니다.
③ 가격·배당 분석 — 할인율보다 실질취득비용
감정가 313,000,000원 대비 현재 최저가 153,370,000원은 정확히 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 301호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 확보됐다고 평가할 수 없습니다.
배당 가정에서는 153,370,000원의 매각대금 중 집행비용 2,947,180원을 공제하고, 오케이저축은행 근저당권에 150,422,820원을 배당합니다. 이 계산에서는 해당 근저당권의 미배당액이 48,477,180원 발생하고, 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,947,180원 |
| 1. 근저당 · 오케이저축은행 | 198,900,000원 | 150,422,820원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 오케이저축은행 미배당 | — | 48,477,180원 |
| 신청채권자 배당(가정) | 2,901,207,385원 | 0원 |
최저매각가 153,370,000원 기준의 제한적 배당 계산입니다. 2021년 근저당권 및 관련 권리의 효력, 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 조세채권의 우선순위와 임차인 최우선변제는 확정적으로 반영된 계산이 아닙니다. 근저당권의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미도 아닙니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 48,477,180원 | 40,000,000원* |
| 3회 유찰(34.3%) | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 93,844,026원 | 40,000,000원* |
| 4회 유찰(24.01%) | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 125,501,423원 | 40,000,000원* |
* 회차별 40,000,000원은 지하1층 101호 임차관계에 기초한 배당 가정액으로, 301호의 확정 인수액이 아닙니다. 실제 유찰 이후 최저가와 배당은 매각절차 및 우선채권 인정 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 우선매수권·입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 대연역이 인근에 있어 제반 교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 공동주택인 다세대주택 14개호, 업무시설인 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호가 함께 있는 복합용도 집합건물입니다. 아파트 대단지와 동일한 수요·환금성을 전제하기 어렵습니다.
- 구조 및 설비. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 2021.10.25 사용승인. 급·배수시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 승강기, 공동현관기, 주차시설, 도시가스 개별난방 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대연초등학교 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 토지. 대지면적 195.4㎡, 완경사·자루형 토지. 공시지가 1,790,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지에 관한 수치로서 301호의 대지권 면적이나 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 해당 건물 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 기재되어 있습니다. 다만 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실제 환금가치와 시세 대비 할인율을 산정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 임차관계 분리. 지하1층 101호로 표시된 이성훈·나우유컴퍼니주식회사와 301호의 실제 임차인을 구분하고, 각 점유자의 호실 및 계약관계를 특정해야 합니다.
- 선순위 전입자 확인. 전입일이 2023.09.27보다 빠른 관계인 중 실제 301호 점유자가 있는지, 보증금·확정일자·배당요구 및 대항력 성립요건을 확인해야 합니다.
- 2021년 근저당권 대조. 대형선망수산업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025년 위드파트너스대부로의 권리이전, 제이비우리캐피탈 및 최해용의 질권 관계를 원본 등기로 검증해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 2021년·2023년 근저당권에 부속된 공동담보목록을 확인하고, 개별 301호의 배당순위와 다른 담보물의 경매·변제 상황을 구분해야 합니다.
- 우선매수권 검증. 전세사기피해자 우선매수권의 대상 호실, 행사자, 법정요건 및 1회 행사 제한이 실제 매각절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 국세 압류·배당순위. 2025.12.02 수영세무서장 관련 국세 압류와 당해세 등 조세채권의 실제 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율 대신 301호와 면적·용도·층이 비교 가능한 실거래 및 실제 인수보증금을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사와 실제 점유자를 대조하고 인도명령 가능 여부, 임대차 존속 여부, 명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납과 취득세·등기비용 등 별도 지출을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건의 최저매각가 153,370,000원은 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 투자수익률도, 시세 대비 할인율도 아닙니다. 특히 이번 사건은 301호의 실제 인수보증금이 확정되지 않았고, 배당 가정의 40,000,000원은 다른 호실의 임차관계로 표시되어 있습니다.
여기에 2021년 근저당권의 말소·이전 이력, 다수의 호실 미상 전입관계, 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다. 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰 기회 자체가 제한될 수도 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 매력이 검증되었다고 보기 어렵습니다.
종합판정은 D등급 — 권리관계 확인 전 입찰 보류가 타당합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 301호의 실제 임차인과 인수액을 특정하고 2021년 근저당권의 효력을 확정한 뒤, 실질취득비용을 시세와 비교할 수 있는지에 있습니다. 우선매수권 행사 여부까지 정리되지 않는 한, 현재 가격만으로 응찰을 정당화하기 어렵습니다.
