부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 제5층 503호입니다. 등기상 소유자는 우용길이고, 말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 을구 2번 근저당권, 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 198,900,000원입니다. 그 뒤 2024.03.06. 임의경매개시결정, 2026.01.14. 남구의 압류가 붙었고 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 권리 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다.

하지만 이 사건은 임차인 쪽에서 위험이 집중됩니다. 2022년부터 전입한 임차인이 다수 존재하고, 데이터상 28명에게 대항력이 있다고 정리되어 있습니다. 특히 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 각각 20,000,000원의 보증금이 확인되고, 배당표에서 두 보증금이 모두 매수인 인수로 처리됩니다. 다른 대항력 임차인들은 보증금이 미상이라, 확인되지 않은 인수액이 남아 있을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 정리되지만, 앞선 임차인이 문제

2021.10.29. 소유권보존이 이루어졌고 같은 날짜에 대형선망수산업협동조합의 을구 1번 근저당권 3,420,000,000원이 설정되었으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2023.09.27. 주식회사오케이저축은행의 을구 2번 근저당권 198,900,000원이 말소기준권리가 되었고, 2024.03.06. 임의경매개시결정, 2026.01.14. 압류가 이어졌습니다. 데이터상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 29명, 확인된 인수 4,000만원

현황조사 및 문건접수 자료상 실제 임차인은 29명입니다. 보증기관의 대위·승계 표시는 없으며, 아래 표의 명단은 각각 별도의 임차인으로 집계합니다. 이 중 28명은 데이터상 대항력이 있고, 1명(김영은)은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

③ 시세·가격 판단 — 실거래 비교가 아니라 ‘인수 포함 총액’이 핵심

제공된 부동산 실거래 통계에서는 해당 단지의 최근 거래가 확인되지 않습니다. 케이디스페이스알파286은 총 14세대이며 2021.10.25. 사용승인을 받은 건물입니다. 따라서 이 사건에서는 동일면적 실거래 평균을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 최저가 자체보다 인수 부담을 더한 취득원가를 중심으로 봐야 합니다.

현재 회차는 감정가 293,000,000원의 70%인 205,100,000원입니다. 여기에 확인된 인수 40,000,000원을 더하면 실질취득 확인분은 245,100,000원입니다. 다만 이 금액도 다른 대항력 임차인의 미상 보증금을 포함하지 않았으므로 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)

배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동 가능하다고 되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 2,901,207,385원이지만 현재 회차의 배당표상 오케이저축은행 근저당권 채권최고액은 198,900,000원으로 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.

⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

⑥ 입지·건물 메모

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 소재하여 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며 2021.10.25. 사용승인된 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건물입니다.
• 이용상태. 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,790,000원/㎡, 토지면적 195.4㎡, 완경사·자루형이며 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수 확인. 29명 전원의 실제 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 임차인별로 다시 대조해야 합니다.
• 확인 인수 4,000만원. 이성훈 20,000,000원과 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원은 배당표에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
• 추가 미상 인수 경계. 대항력 있는 임차인이 다수지만 보증금이 미상인 사람이 많아, 40,000,000원을 최종 인수액으로 확정하면 안 됩니다.
• 감정가 하락만으로 가격 메리트 판단 금지. 현재 최저가 205,100,000원은 감정가보다 낮지만 실거래 비교자료가 없고 임차인 인수 부담이 존재합니다.
• 회차별 배당 구조 확인. 2회 유찰 시 58,139,980원, 3회 유찰 시 100,607,986원의 미배당이 발생합니다.
• 우선매수권 확인. 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 비고가 있으므로 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 관리비·현황 확인. 임대관계가 미상으로 표시된 만큼 실제 점유와 관리비 체납 여부도 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당표 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차인이 먼저다”

이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 205,100,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 실제 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인의 수와 미상 보증금입니다. 실제 임차인 29명 중 28명이 데이터상 대항력이 있고, 확인된 보증금 40,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 즉 현재 회차의 최저가에 확인 인수를 더한 금액만 해도 245,100,000원이며, 여기에 미상 보증금이 추가될 가능성이 남아 있습니다.

따라서 이 물건은 “싸게 낙찰받는 물건”보다 “얼마를 인수하게 되는지 계산해야 하는 물건”에 가깝습니다. 실거래 자료가 확인되지 않아 시장가 대비 가격 메리트를 줄 수도 없고, 2회·3회 유찰 시 가격이 더 내려가더라도 배당 부족액이 커지는 구조입니다. 우선매수권 관련 비고까지 존재하므로, 입찰 전 임차인별 보증금·배당요구· 확정일자·실점유를 모두 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 핵심입니다.