부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 5층 503호 다세대주택입니다. 2021년 사용승인된 지하 1층·지상 6층의 건물로, 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 있는 복합 건물입니다. 대연초등학교 북측 인근에 자리하고 도시철도 2호선 대연역과 버스정류장이 주변에 있습니다. 입지 여건보다 먼저 점검해야 할 부분은 복잡한 담보권의 순서와 호실별 임대차관계입니다.
감정가 293,000,000원에서 두 번 유찰된 현재 최저매각가는 143,570,000원입니다. 겉으로는 큰 폭으로 할인된 매물처럼 보이지만, 실제로 매수인이 부담할 금액은 낙찰가에 그치지 않을 수 있습니다. 보증금이 배당으로 전액 해소되지 않는 선순위 대항력 임차인이 존재하면 미배당 보증금이 인수될 수 있습니다. 반대로 다른 호실의 임대차를 본건의 인수액으로 잘못 합산해도 분석이 왜곡됩니다. 이 사건은 권리의 존재 여부뿐 아니라 권리와 임차인의 대상 호실을 일치시키는 검증이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 5층 503호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 293,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 분석상 말소기준 | 2023.09.27 · 을구 2번 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 선행 담보등기 | 2021.10.29 · 대형선망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,420,000,000원 · 말소 표시 및 후속 부기등기 대조 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차·점유 | 조사상 29명 기재 · 503호에 해당하는 실제 임차인 및 인수보증금 미확정 |
| 전세사기피해자 관련 | 우선매수권은 1회 행사에 한함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 담보권 검증이 먼저
분석상 말소기준으로 표시된 것은 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 이 기준을 전제로 하면 이후 임의경매개시결정과 부산광역시 남구의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 선행 근저당권의 처리 상태가 정리되지 않으면 실제 배당순서와 매수인의 권리 부담을 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 다수 전입자, 503호 귀속 확인이 핵심
현황조사 등에는 개인·법인 29명의 임차·점유 관련 기재가 나타납니다. 이 가운데 보증기관 대위·승계로 별도 표시된 신고자는 없습니다. 다만 29명이 모두 503호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 동일 건물의 여러 호실에 관한 점유정보가 함께 포함됐을 가능성을 고려해야 합니다.
특히 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 점유 부분이 지하 1층 101호로 명시되어 있어, 5층 503호와 구분해야 합니다. 나머지 상당수는 점유 부분이 미상이며, 박영로·신혜원은 '전부'로 기재돼 있지만 그 범위가 정확히 어느 목적물인지 확인되지 않았습니다. 전입일이 2023년 말소기준보다 빠르다는 사정만으로 503호의 확정 대항력 임차인이라고 판정할 수 없습니다. 특히 2021년 선행 담보권과의 우선순위도 별도로 검토해야 합니다.
| 성명·법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 가능·미상 표시는 전입일, 실제 점유 호실 및 선순위 권리관계를 종합해 확정해야 한다는 의미입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으며, 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 건이 없다는 뜻입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가 143,570,000원은 감정가 293,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과로 명목 매각가격은 크게 내려갔지만, 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다. 케이디스페이스알파286은 다세대주택과 오피스텔 등이 혼재하는 건물로, 다른 용도나 면적의 거래가격을 503호에 그대로 대입해서도 안 됩니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 293,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 (2회 유찰) | 143,570,000원 | 49% | 권리·시세 검증 전 할인 판단 유보 |
| 3회 유찰 시 | 100,499,000원 | 34.3% | 인수액 별도 검토 |
| 4회 유찰 시 | 70,349,300원 | 24.01% | 인수액 별도 검토 |
최근 12개월의 동일 조건 거래가격과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 높은지 확정할 수 없습니다. 또한 인수보증금까지 확정되지 않은 상태라 3회 또는 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득원가를 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
다음은 오케이저축은행의 2023년 근저당권을 기준으로 계산한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 2021년 선행 근저당과 후속 권리관계가 확정되지 않았으므로 실제 법원 배당순서로 받아들이면 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,809,980원 |
| 참고 · 이성훈 보증금(지하 1층 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 참고 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금(지하 1층 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 140,760,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
조건부 계산에서 집행비용 2,809,980원을 제외한 140,760,020원이 오케이저축은행에 배당되고, 해당 근저당 채권최고액 기준 미배당금은 58,139,980원입니다. 선행 근저당·공동담보·당해세·임차인의 실제 우선변제 및 다른 배당채권을 반영해 재검증해야 합니다. 101호 관련 보증금은 503호의 확정 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험을 분리해서 보자
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 58,139,980원 | 503호 인수액 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 100,607,986원 | 별도 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 70,349,300원 | 68,683,013원 | 130,216,987원 | 별도 확인 필요 |
배당 시뮬레이션에는 각 회차마다 40,000,000원의 보증금 인수가 동일하게 적용되어 있습니다. 하지만 그 근거가 지하 1층 101호로 표시된 점유자 두 명의 보증금인 이상, 5층 503호의 실질취득금액으로 그대로 사용할 수 없습니다. 503호에 별도로 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 낙찰가 하락에도 불구하고 전체 취득 부담이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
매각물건명세서에는 전세사기피해자 관련 우선매수권은 1회에 한한다는 취지의 비고가 있습니다. 이 부분은 일반적인 가격분석과 별개로 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
매각기일이 2026.11.02인 만큼, 우선매수권 관련 법원 서류와 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유로 일반 입찰자의 낙찰 가능성이 충분하다고 전제할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건축. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 지하 1층·지상 6층 규모이며 승강기, 시스템에어컨, 스프링클러, 개별난방 및 주차장시설 등이 기재되어 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가 대상은 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호로 구분됩니다. 본건은 다세대주택으로 분석하되 503호의 등기상 전유면적과 정확한 이용상태를 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 위치합니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역이며 대연초등학교 상대보호구역, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대·오피스텔 혼재 건물이라는 특성을 고려해야 합니다. 최근 실거래 비교와 실제 매수수요를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트 — 가격보다 권리 확정이 먼저
- 2021년 선행 근저당 원본 확인. 대형선망수산업협동조합 명의 근저당의 말소 상태와 공동담보목록 제2021-278호를 대조해야 합니다. 2025년 위드파트너스대부 권리이전과 제이비우리캐피탈·최해용의 질권 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 확정. 2023.09.27 오케이저축은행 근저당이 실제 기준권리인지, 선행 담보등기의 권리가 완전히 정리됐는지 확인해야 합니다.
- 503호 점유자 특정. 조사상 29명의 기재 중 실제 503호를 점유하거나 임차한 사람을 확인하고, 지하 1층 101호 관련 기재를 구분해야 합니다.
- 임대차 보증금·확정일자 확인. 실제 503호 임차인의 계약서, 전입, 점유, 확정일자, 배당요구, 배당 예상액을 종합해 매수인 인수보증금을 계산해야 합니다.
- 인수액 재계산. 시뮬레이션상 40,000,000원은 지하 1층 101호 관련 금액이므로 503호의 확정 인수금으로 사용하면 안 됩니다. 실제 미배당 인수액에 따라 실질취득원가를 다시 산정해야 합니다.
- 실거래 재확인. 503호와 같은 용도·규모의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래가격 및 시세 흐름을 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 대상과 행사 여부, 외부 입찰자 낙찰 가능성을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 체납·명도·현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 상황, 호실 출입 및 인도 가능성, 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 공동담보목록을 직접 대조한 후 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 ‘무엇을 인수하느냐’
이 물건은 감정가 293,000,000원에 비해 최저가가 143,570,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저매각가와 실제 취득 부담은 다를 수 있습니다. 2021년 근저당의 말소·이전·질권 등기 관계가 정리되지 않았고, 지하 1층 101호 임차인의 보증금이 5층 503호의 인수액 계산에 포함되어 있습니다. 503호 실제 임차인의 보증금도 별도로 확정해야 합니다.
이러한 불확실성을 제거하지 못하면 유찰이 한 번 더 진행되더라도 안전한 매수가격을 정할 수 없습니다. 게다가 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사될 경우 외부 입찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 결론은 입찰 보류입니다. 선행 권리의 소멸 여부, 503호 임차관계, 미배당 인수보증금과 우선매수권 행사 가능성을 확정한 다음에야 시세 대비 실질취득원가를 비교할 수 있습니다. 가격이 많이 내려왔다는 사실은 분명하지만, 싸게 살 수 있다는 결론은 아직 성립하지 않습니다.
